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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。今回は、敷金ゼロの入居者が退去した際に、修繕費をどれだけ請求できるかというご相談です。

入居付けを有利に行うために「敷金ゼロ」で募集しましたが、この方が退去する際に、ハウスクリーニング代や修繕費は請求できるのでしょうか?

判断基準は、借主によって建物に汚れやキズが生じたか

借主は、借りていた建物から退去するときには、キズや汚れなどを修繕して原状回復を行う必要があります。もし自分で修繕しないのなら、その修繕費を負担しなければなりません。この修繕費を原状回復費用といいます。

ただし、どのようなキズや汚れも借主が当然に修繕しなければならないわけではありません。

通常の使用方法によって汚れたり壊れたりした部分(通常損耗)や年月の経過により自然に劣化して汚れたり壊れたりした部分(経年変化)については、借主に責任があるわけではありませんから、原状回復を行う義務はなく、逆にいえば、家主は借主に対して修繕費を請求できません

このような通常損耗や経年変化に伴う建物の汚れやキズなどは、建物の使用に伴って当然に生じるものですから、貸主が受け取っている家賃の中から支出すべきものとされているのです。

これに対し、借主に故意・過失や善管注意義務違反など、借主の責任によって建物に汚れやキズなどが生じた場合には、借主はこれを修繕し、あるいは修繕費を負担しなければなりません


通常損耗や経年変化とされる範囲

そこで、借主に修繕費用を請求できるかどうかについては、汚れやキズが、通常損耗や経年変化によって生じたものなのか、それとも借主の責任によって生じたものなのかによって結論が異なることとなり、その区別が問題となります。

この区別に関しては、国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や東京都都市整備局の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」が公表されています。

東京都のガイドラインによれば、次のような修理費用は、通常損耗や経年変化によるもので、貸主の負担(借主に請求できない)とされています。

1.特に破損等していないが、次の入居者のために行う畳の裏返しや表替え
2.フローリングのワックスがけ
3.日照や建物の欠陥による雨漏りなどで発生した畳の変色やフローリングの色落ち
4.家具や電気製品の設置による床やカーペットのへこみ、跡
5.テレビ、冷蔵庫等の後部の壁の黒ずみ(電気やけ)
6.借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や跡
7.壁に貼ったポスターや絵画の跡
8.壁にあいた画鋲やピンなどの穴(下地ボードの張り換えを要しない程度のもの)
9.地震で破損したガラス
10.破損等はしていないが次の入居者のために行う網戸の張り替え
11.耐用年数が到来したことによる設備機器の故障、使用不能
12.破損等はしていないが次の入居者のために行う浴槽、風呂釜等の取替え
13.破損や鍵の紛失がないにもかかわらず行う鍵の取替え
14.台所やトイレの消毒
15.専門業者による貸室全体のハウスクリーニング

借主の原状回復義務の範囲を広げる特約も有効

双方の合意によって、通常損耗や経年変化に伴う汚損は家主の負担という原則と異なる特約(通常損耗特約)を結ぶことも可能です。これは、民法の大原則である「契約自由の原則」により、契約内容は、原則として当事者間で自由に定めることができるのです。

最高裁判所は、通常損耗特約が有効と認められるためには、そのことが家主と借主との間で明確に合意されていることが必要であるとして、次のように、特約が有効となる条件を示しています(最高裁平成17年12月16日判決、判時1921号61頁)。

1.賃借人が修繕費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていること

2.仮に賃貸借契約書で明らかになっていない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたこと

また、敷引特約あらかじめ、契約終了時に敷金のうち一定の金額を返還しないとする約束のことで、関西地方で多く見られます)が消費者契約法に違反するかについて争われた事案で、最高裁判所は次のような趣旨を述べています。

敷引特約は、原則として「通常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる趣旨を含む」ものであり、賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が受け取ることとなる敷引金の額が契約書に明示されている場合には、賃借人の負担について明確な合意があるといえる(最高裁平成23年3月24日判決)。

つまり、通常損耗等の補修費用を借主に負担させるような特約も、借主が負担することとなる通常損耗の範囲と額が明確に合意されている場合には、有効ということです(もっとも、借主が負担することとなる額が不当に高額とされる場合にはそのような特約は無効となるおそれがあります)。


修繕費の請求で、よく問題となる2つのケース

それでは、ご質問のような敷金ゼロの物件の場合には、請求できる範囲や額に違いがあると主張できるでしょうか。残念ながら、基本的には敷金を受け取っている物件と敷金ゼロの物件で、請求できる範囲や額に違いはないと思われます。

家主が、契約時に一定の礼金などをもらって毎月の賃料を低めにおさえるか、あるいは礼金は受け取らずに賃料を高めに設定するか、さらには契約時には礼金をもらわないかわりに敷金を預り、特約によって一定額は退去時に返還しないものとするかは、家主が入居者を確保するためにどのような条件を設定するかという、いってみれば営業政策の問題です。

ですから、敷金がゼロであっても通常損耗については修繕費を請求できないのが原則で、一定の通常損耗についても借主に負担を求めたいのであれば、そのことを契約書で明確に合意しておくべきなのです。そのような特約がなければ、原則に戻って、通常損耗は請求できないということになります。

では、このような通常損耗特約のない場合に、どのような費用を原状回復費用として請求できるか、よく問題となるケースを2つ見てみましょう。

○ケース1:タバコを吸っていたためにヤニや臭いが付いてしまった場合

室内の喫煙は不可という物件もあります。このような物件では、室内でタバコを吸うことはそもそも用法違反ですから、タバコのヤニで変色したり臭いが付いた場合には、修繕費用を請求できます。

喫煙を禁じる特約がない場合でも、通常のクリーニングによっても取り除くことのできない変色や臭いが付着するほどの喫煙については、賃貸していた期間にもよりますが、通常の使用による汚損を超えるものとみることのできる可能性が高く、その場合には費用を請求できるでしょう。

○ケース2:ペットを飼っていた場合

ペット不可の物件でペットを飼って、そのために室内にキズや臭いが付いたという場合は、借主に用法違反がありますから、ペットのために生じた汚損等については修繕費用を請求できます

では、ペット可の物件の場合には、ペットのために汚れ・キズや臭いについては、賃借人には請求できないかというと、そのようなことはありません。

ペットを飼育すれば通常よりも部屋に傷みや汚れが生じやすいことは明らかでしょう。ですから、ペットを飼う場合には、借主が注意してキズや臭いが部屋につかないようにするべきで、キズや臭いがついてしまった場合には、ペット不可の物件と同様に、修繕費用を負担しなければならない場合が多いと考えられます。

なお、ペット可の物件では、「ペット礼金」というものを支払うことになっている契約もあります。ペット礼金についても、通常の礼金と同様、契約終了時にも借主に戻ってこないものと、敷金のように借主に返還されるものと、両方の種類があるようです。

とくに契約終了時にも返金されない約束のペット礼金が支払われている場合には、ペット使用に伴うキズや汚れのための修繕費も、ペット礼金の範囲では借主に請求することはできないでしょう。

原状回復については、通常損耗にあたるかどうか、どこまでの修繕費を請求することができるかについてトラブルになることが多いものです。

とくに通常損耗の場合にも修繕費の負担を求めたい場合には、借主が負担することとなる修繕費の内容や額を明らかにし、借主に特約の内容をよく説明して理解をしてもらったうえで契約するようにしてください。

結論

○敷金ゼロで募集して、退去時に修繕費を請求できる成功率:

・通常損耗や経年変化による建物の汚れやキズ……10%
(特約を付ければ請求可)

・借主の責任による建物の汚れやキズ……80%
(借主の責任であることを証明する必要がある)

○参考:

・国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・東京都都市整備局「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm