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みなさん、こんにちは! 不動産投資専門税理士の叶です。お金を残す不動産投資コラム。今回は、不動産運営において重要な経費、減価償却費に影響する、建物価格の決まり方や、建物価格が大きい場合のメリットについて解説します。

中古物件の土地と建物の価格はどうやって決まるのか?

少し不動産投資の税金について勉強したことがある人なら、物件を購入するときに建物の価格を少しでも高くしたいと思うでしょう。新築物件なら、土地と建物の価格は決まっていますが、中古物件の場合は総額で売られていることがほとんどなので、土地と建物の価格を分けなければいけません。

では、まずは1億円で建物の耐用年数が40年の場合を例にして、土地と建物の分け方と減価償却費がいくらになるかを解説しましょう。

(1)売買契約書に土地と建物の価格が記載されている場合

売買契約書に土地5000万円、建物5000万円と価格が記載されている場合は、その価格が土地と建物の価格になります。この場合の建物の価格は5000万円となり、減価償却費は次のようになります。

建物5000万円×償却率0.025(耐用年数40年)=125万円/年

(2)売買契約書に土地と建物の価格が記載されていない場合

売買契約書に土地と建物の価格が総額で1億円と記載されている場合は、合理的な方法で土地と建物の価格を算出しないといけません。合理的な方法はいくつかありますが、もっとも代表的な方法が、固定資産税評価額を使って按分する方法です。

1億円で購入した物件の固定資産税評価額が土地建物7000万円で、その内訳が土地4割の2800万円、建物6割の4200万円だとすると、建物の価格は次のようになります。

土地建物1億円×60%(建物の固定資産税評価額4200万円÷土地建物の固定資産税評価額7000万円)=建物の価格6000万円

そして、この場合の減価償却費は、次のようになります。

建物6000万円×償却率0.025(耐用年数40年)=150万円/年

このように中古物件の場合は、建物の価格をいくらにするかで毎年の減価償却費が変わることになります。したがって、物件を購入する際に、建物の購入希望価格を売主さんと交渉して売買契約書に記載することによって、購入した後の減価償却費を事前にコントロールすることができることになります。