正直、「新築のRC物件」って儲かるのか？ RC物件のプロが、本音を暴露!!

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こんにちは。才津です。今回は、「新築のRCってどう？儲かる？」という内容について話しをします。

新築RCというと、規模が大きく、融資も長期で受けられる可能性があり、修繕費もかからない。空室リスクも一般的に低く、一見いいこと尽くめに思えますが、実際に儲かるものなのでしょうか？

結論から言うと、「新築」だろうが「中古」であろうが、やり方次第で利益が出せる、出せないは決まりますので、一概に、どちらがいいかというのは言えません。ただ、「新築」、「中古」の明確な違いとして言えることがありますので、それを解説していきます。

新築と中古の「最大の違い」とは？

「新築」と「中古」の最大の違いは、キャッシュが生まれる時期の違いです。「中古」の場合、買った瞬間から家賃収入が発生するのに対し（もちろん入居率による）、新築の場合、土地の購入、建物の完成、入居者の決定……といった感じで、下手すれば計画段階から2年以上、家賃収入が発生するまでかかります。

中古＝買った瞬間から家賃収入発生
新築＝家賃収入発生まで1年から2年以上かかる

ここで大事なのは、「新築」、「中古」にはそういう特徴があるというだけで、そこで価値判断してはダメだということです。

「新築」の場合、家賃収入が発生するまでに時間はかかりますが、一度運営が安定すると、運営コストはほとんどかかりませんし、空室期間も抑えることができ、実質の手残り額は大きくすることができます。

また、要件を満たす必要はありますが、固定資産税、都市計画税の減免を受けられるのは、キャッシュフローに与える影響は非常に大きなものがあると思います。

結局、「新築」、「中古」、それぞれの特徴を把握し、自身の目指す方向や、資産の規模、使える金融機関、市況などを見ながら最適な手法を選択することが大事です。

また、投資ステージによって、「新築」、「中古」、向いているものはあると思います。具体的にいうと、投資初期は「中古」。その後、実績を積んで上で「新築」にチャレンジしていく、という流れになります。

これも実践する人によって答えは違いますが、すぐにキャッシュが生まれる「中古」の方が、コントロールできる範囲が大きいです。具体的には、大規模修繕を実施するタイミングや、費用をどれくらいかけるかなど、手持ち資金（現金）を効率良く使うためのコントロールできるということです。

また、実績を積んでいくという意味での成績（決算書、確定申告）もよくしやすいのではないかと思います。

キャッシュがすぐに生まれて、成績（決算書、確定申告）をよくしやすいのであれば、いい実績を積むことができますので、その実績をもとにキャッシュが生まれるまで時間のかかる「新築」に取り組んでいけばいいのではないかと思います。

ただし新築のRCとなると、ある程度まとまった資金が必要になるため、もともと資産家の人を除けば、投資初期の人が取り組んでも投資効率があまりよくないのが現状です。

ですので、表題の件（新築のRCは儲かる？）に回答するとすれば、「投資初期の人が取り組んでも、儲けを出すことは難しいが、既に実績がある人が取り組めば、儲けは出やすい」ということになります。

私自身で言えば、基本的に「中古」をメインに投資をしていますが、今後、「新築」をやらないかといえば、チャンスがあればやってみたいと考えています。今は「いい土地」よりも「いい中古物件」の情報がどんどん入ってくるため、優先順位で考えるとどうしても中古物件になってしまいます。

いい土地の情報があり、かつ、中古物件とくらべて建築費などを考えて、投資に見合うリターンを得られる状況であれば実現したいです。所有物件の築年数のバランスをとる意味でも、「新築」は魅力があると考えています。

なお、今回は話を分かりやすくするため、一般的に「新築」、「中古」の違いで問題になるような「家賃保証」、「一括借り上げ」、「債務超過」などの代表的な話は触れずに話をしています。

実際に投資を実践している私が考える「新築」が儲かるか、という話でした。