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みなさん、石川貴康です。楽待さんのコラムでも取り上げていただいた拙著『今すぐプライベートカンパニーをつくりなさい』好調です。楽待さんの書籍プレゼントでも過去最高の応募数だそうです。プライベートカンパニーと不動産投資には、みなさんかなり大きな興味があるのですね。

ところで、私が過去所属していたコンサル会社でも不動産投資をしている方々が結構いることがわかりまして、近くオフ会しようと考えています。不動産投資は学び続けるとともに、誰と知り合いでいるかが結構重要ですから。

今回のコラムでは、すでに書いた戸建て8戸の顛末についてです。念願かなってこの8戸は買えたのですが、いかにして、誰と繋がっていれば良い物件が買っていけるかを表している気がするので、つらつらと書いてみたいと思います。

新築は買わない、中古を買うことが私のルールだったが……

そもそも私は新築物件を買わないことを自分のルールとしてきました。理由はだいぶ古いですが2010年4月28日コラム「あなたはどっち?居住用VS事業用、新築VS中古」に書いた通りです。

新築は買わず、中古を買うことをルールにした当時の私の判断ポイントは、中古物件が、

1.新築に比べて安いこと
2.既に入居者がいるため買ったその日から家賃が入ること
3.入居実績が読めること

でした。理由を挙げればもっとあるかもしれませんね。自分で新築を建てると手間がかかるとか、新築時の家賃が一番高くその後下がる一方、とかですかね。

ただ、中古が安いかどうかはわかりませんね。土地から仕入れることで安くできるのかもしれませんし。それでも時間がとられるので、やっぱり本業がある私には新築は不向きかなあ、と思います。

もちろん新築には利点もあるのですが、買わないことにしていた私が今回買うことになったきっかけは、不動産業者の営業マンの強気のセールスです。それだけでなく、それなりに有利な条件を付けてくれたのもあります。さらに言えば、新築とはいえ自分で建ててないので、時間も取られないという利点もありました。


新築戸建てを買うことになったきっかけ

今回、なぜ自分のルールも破って新築にしたのか、先の理由に関して検証をしてみましょう。

「1.新築に比べて安い」という点を逆転させると「新築は高い」です。高いというには高いのですが、実は今回セールスマンがこう言ってきました。「購入当初は表面利回り8%を保証します」とのこと。

今となっては都内では表面8%は狙いにくいですし、地方中古物件でも今となっては、いい物件で8%はまあまあです。それを新築で保証するというので、まあいいかと、思ってしまいました。

実は、物件は公開して売り出す前に話を持ってきてくれたのです。最近は、こういう優先的な紹介を受けて、早い段階で決断をしています。公開されると取り合いになって面倒なのです。

今回は先に私に話をもらい、社長・取締役からOKをもらい、優先的に動きました。8%保証も決裁をもらったらしく、確実な話として進めました。こうした上流の話を持ってきてくれるのでいい物件が買えますし、価格も表面利回りとして検討に値したので、新築とはいえ買うことにしたのです。

ただし、リスクはかなりあると思っています。新築プレミアで家賃が高いのは今だけでしょう。2年後はわかりませんから、自分なりには冒険と言えば冒険です。お金はとにかく使わないで積みあげていこうと思います。

さて、中古を買う理由=新築を買わない理由「2.既に入居者がいるため買ったその日から家賃が入ること」に関しては、すでに入居申し込みが入り始めていて、社をあげての優先物件だというのでそこを評価しました。

さらに入居者が入らなければ家賃保証するというのですから、私のこころのハードルが緩みました。ちょうど繁忙期でどんどん入居が決まり、購入後すぐ家賃が入るので良しとしました。

中古を買う理由=新築を買わない理由「3.入居実績が読めること」に関しては長期的にはわかりません。申し込みもどんどん入り、金融機関決済時までに8戸中7戸入居でまずまず。しかし、ちょっと危ないか、という感じを抱いているので、先々監視が必要です。

かなり早い段階での情報で、不動産会社のバックアップもあるので結局購入することにした次第です。新築でリスクを含んでいるので、今後要監視物件です。

紆余曲折、結果オーバーローン、自己資金ゼロで買えました

さてローンですが、本当に紆余曲折でした。2016年3月23コラム「積極的だったメガバンクの融資がNGに!! 理由は『公図がないから』ってなぜ?」に書いた通り、この物件は建築中から不動産会社が金融機関と接触していて、物件見学をした際にそのまま私を金融機関連れて行って、即融資交渉となったのでした。

私のことは事前に情報が伝わっているので話が早い。お膳立てされた通り、というかそれ以上に有利な条件での検討を始めてくれたのです。しかし結果は書いたとおり、公図がないのでNGとなりました。

実をいうと完全NGではなかったのですが、当初私も驚いたほどの低金利を少し上げたい、融資期間も少し短くしたい、他の物件を共同担保に出してほしいなど、いくつかの条件提示がありました。条件を飲めば行けそうだったのですが、無理に買うこともないので、最終的にやめました。

その間、政策金融公庫に相談しましたが、公図の件でNGとなり、この物件の購入は一時あきらめたのです。買い付けを取り下げる話をしました

ところが、不動産会社の営業マンが頑張ります。私が買い付けをやめると言ってるそばから、別な銀行に話をつけてくれました。実はこの銀行、私の融資額が大きいうえに、最近私の担当をしてくれた行員さんが転勤になったので今回の話はもっていかなかったのです。

しかし、始めると話が早い。私の属性は知っているし、資産規模、収入、借入、全部知っている金融機関です。結局、一度も行かずに融資話がどんどん進み、公図がなくとも借り入れることができるようになりました。

金利は最初のメガバンクほどではありませんが、1%台で借りることができました。期間は耐用年数いっぱい。そのうえ、フルローンではなく、結果的にちょっと多めのオーバーローンでの融資となりました。自己資金ゼロです。この時期の私にはとても助かる融資条件でした。


今回買うことができた理由は結局パートナーシップ

一度はあきらめた物件ですが、買うことができた理由を考えてみると、まず、営業マンの粘りです。公図なしでローン不可がメガバンクと政策金融公庫で出た時点で私は買う気を失いました。

しかし、営業マンはなんとか買ってもらおうと奔走してくれたのです。私の条件も飲み、会社の条件も飲み、金融機関と交渉し、購入に漕ぎつけてくれました。特に公図なしの件で、どうすれば融資可能か驚くほど熱心に動いてくれました。

それから理由の2点目は金融機関とのパートナーシップです。メインバンクと呼べるほど関係の深い銀行はやはり仲良くしておくべきですね。今回は個人と法人で分けて買いましたが、どちらも根抵当とし、将来返済が進んで担保価値に余裕ができれば追加融資もしてもらいやすい形としました。

早い段階での上流での話、物件価格交渉、融資条件交渉、早い融資決断などの動きの良さは、やはりパートナーシップを築き、信用を作っていくことの重要性を感じさせます。

今度、不動産会社の社長と会食をすることにしました。より関係を深める予定です。金融機関は近くにいけば顔を出し、書類は常に納期通りに出して、融資の時は正直な情報、金融機関の欲しい情報はすべて、迅速に提供することを旨としていきたいと思いました。

新築物件で起きた面倒なこと「固定資産税評価」対応

さて、無事買えた新築物件ですが、また面倒なことが起きています。トラブルではなく、当然のことなのですが、固定資産税評価を行うための市町村とのやり取りです。

誰かがやらなければならないのですが、これから書類を送ったり、もしかしたら立ち会ったりと面倒なことがおきます。中古であれば、すでに評価済みなのでその手間はありませんから。

ところで、固定資産税評価は最初が肝心です。できるだけ適正に、安く評価委してもらうようにします。

実は、実家で建てた新築アパートがあるのですが、こちらは固定資産税が妙に高いのです。バブルの終わりごろ建てたせいでしょうか。同じような物件に比べても高いので、最近、評価に対する不満を述べたのですが、市は見直そうとしてくれません。ひどいものです。

ということで、実家で痛い目にあったので慎重に対応したいと思います。固定資産税評価額は、その影響が長く続くものですので、変に高くさせないように対策しなければなりません。