岡田さん13回_jjoja-Fotolia

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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。第13回目の相談者は、東京都にお住いの岩崎裕太さんです。

上場企業に勤務という属性の良さはあるものの、融資を受けるにおいては、まだまだ勤続年数が浅く、金融機関からの信用に不安をお持ちです。また、自己資金も乏しいため、物件を購入するにしても限界がありそうです。

名前

岩崎裕太さん

年齢

24歳

性別

男性

職業

システムエンジニア(一般)

居住地

東京都

年収

約420万円

(世帯年収約420万円)

自己資金

120万円

Q1.30歳までに年間500万円のキャッシュフローを得るには、どんな物件を買えばよいのか?

私には30歳までに年間500万円のキャッシュフローを得たいという目標がありますが、どういった物件を、どのように買い進めるか悩んでいます。

現在、あまり手間がかからず、安定的に入居が付きそうな目黒のやや築浅物件の購入を考えております。利回りは低くなるものの、そこからの収支を次に購入する物件へあてていこうと考えているのですが、岡田さんのご意見をいただきたいです。

A1.自分の住む家を投資として考えるのもあり

ご質問ありがとうございます。岩崎さんは上場企業に勤めということで、属性は良いと思いますが、勤続年数や自己資金、また昨今の市況からいって、ご希望の

(1)利回りを求めていきたい
(2)手間をかけたくない

この2点を両立させることは難しいでしょう。

目黒という好立地物件は、所得税の還付や、将来的に資産性が落ちないという目的には合致していると思います。また、築浅・新築の物件は入居率の安定性、手間がかからないのがメリットです。

つまり、(1)と(2)でいうと、(1)を満たさず、(2)を満たしている物件です。利回りやキャッシュフローの観点から考えると適した物件ではありません。

まだ若い岩崎さんも、これから勤続年数が長くなるにつれ、より良い融資条件が引けるようになるかもしれません。

金融機関が1棟目に購入した目黒の物件を高く評価してくれるのならいいですが、もしかするとご自身の属性の良さで、担保評価の足りない部分を補っている可能性もあります。いわゆる与信毀損の状態です。

これは属性の良い方にありがちですが、属性で補てんしているとなれば、2棟目3棟目と買い進めていくうちに行き詰ってしまう可能性があります。

もしも目黒の物件の銀行評価が高く、大きなキャピタルゲインも得られるのであれば、なんら問題はありません。それが、毎月の収支はプラマイゼロ、もしくは所得税の還付でプラスという状況で、先述したとおり担保評価が足りない部分を属性で埋めている様であれば、買い進めする際に足を引っ張る結果になりかねません。

月々のマイナスは少ないため、さして損をしていないように思えても、目標を達成することは難しいでしょう。