1億円の物件を購入するなら、○○万円の諸費用の支払いを覚悟すべし!!

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みなさん、こんにちは！ 不動産投資専門税理士の叶です。今回は、物件を購入するときに掛かる諸費用や税金について解説します。

諸費用にはどんなものがあるのか？

不動産投資を始めて、良い物件を見つけ、融資が無事に下りると、いよいよ物件購入となります。ただ、物件購入時には様々な諸費用や税金が掛かります。

これらを把握していないと、思わぬ支出に対応できず、資金繰りが行き詰る可能性もあります。では、物件購入時の諸費用や税金にはどのようなものがあるのでしょうか？

次の条件で物件を購入した場合に掛かる諸費用や税金について、一つずつ見ていきましょう。

（1）仲介手数料

仲介手数料とは購入物件を仲介してもらった不動産仲介会社さんにお支払いする手数料です。ほとんどの場合、この仲介手数料が諸費用の中でもっとも大きくなります。仲介手数料は宅建業法で上限が決められていて、物件の売買金額に対して、次の金額が掛かります。

・200万円以下の場合は5％とその消費税
・200万円～400万円の場合は4％とその消費税
・400万円を超える場合3％＋6万円とその消費税

物件金額1億円の場合だと、3,304,800円が必要になります。

（1億円×3％＋6万円）×消費税1.08＝3,304,800円

ただし、請負契約で新築を建てる場合は、建物分の仲介手数料は原則として不要です。

（2）登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権を登録するために必要な税金です。購入による所有権移転登記の場合は、土地の固定資産税評価額に対して2％、建物の固定資産税評価額に対して2％がかかりますが、土地の登録免許税は、平成29年3月31日まで1.5％と軽減されています。

平成29年3月31日までに購入した固定資産税評価額が土地3000万円、建物5000万円の物件の場合だと、145万円が必要になります。

土地の固定資産税評価額3000万円×1.5％＝45万円
建物の固定資産税評価額5000万円×2％＝100万円
土地登録免許税45万円＋建物登録免許税100万円＝145万円

（3）抵当権設定費用

これも登録免許税の一つです。銀行から借入をすると、銀行はあなたが借入金を返せなくなったときの担保として、不動産に抵当権を設定します。抵当権を設定するときには、債権金額の0.4 ％ の登録免許税がかかります。借入金1億円の場合は、40万円が必要になります。

債権金額1億円×0.4％＝40万円

（4）司法書士報酬

不動産の所有権を登記してもらったり、抵当権を設定してもらったりするために必要な、司法書士さんへ報酬です。報酬は司法書士さんによっても違いますが、売買金額1億円の不動産なら10万円から20万円くらいが相場です。

（5）売買契約書の印紙

不動産売買契約書を売主さんと交わすときに印紙が必要となります。印紙の税額は契約金額で決められていて、契約金額1億円の場合は印紙税額6万円が必要になります。

ただし、平成30年3月31日までに作成される契約書の印紙については軽減措置があり、契約金額1億円の場合は3万円になっています。

（6）金銭消費貸借契約書の印紙

金銭消費貸借契約書を銀行と交わすときにも印紙が必要になります。この印紙の税額も契約金額で決められていて、契約金額1億円の場合は印紙税額6万円が必要になります。

（7）不動産取得税

不動産取得税とは不動産を取得したときに掛かる都道府県の税金です。物件を取得すると都道府県から申告書が届き、取得してから60日以内に申告します。税率は、土地の固定資産税評価額に対して4％ですが、平成30年3月31日取得分までは3％に軽減されていて、評価額も1／2になります。

また建物に対しても住宅の税率は4％ですが、平成30年3月31日取得分までは3％に軽減されています。しかし土地のように評価額が1／2にはなりません。

例えば、平成30年3月31日までに購入した固定資産税評価額土地3000万円、建物5000万円の場合は、195万円が必要になります。

土地の固定資産税評価額3,000万円×1／2×3％＝45万円
建物の固定資産税評価額5,000万円×3％＝150万円
土地不動産取得税45万円＋建物不動産取得税150万円＝195万円

しかし、この不動産取得税は物件を取得してから4カ月から6カ月後に納税となるので、物件購入時にすぐに必要になるわけではありません。忘れた頃に納税通知が来るので、慌てないように資金繰りの予定に入れておきましょう。

諸費用は物件価格の何％？

それでは、先ほど上げた諸費用は、物件価格に対して、何％くらい必要なのでしょう？ ここで、先ほど上げた7つの諸費用を合計してみましょう。

（1）仲介手数料330万4,800円＋（2）登録免許税145万円＋（3）抵当権設定費用40万円＋（4）司法書士報酬10万円＋（5）売買契約書の印紙3万円＋（6）金銭消費貸借契約書の印紙6万円＋不動産取得税195万円＝諸費用合計7,294,800円

物件金額1億円に対しての割合は、約7.3％となります。この割合は、物件金額、土地や建物の固定資産税評価額、司法書士報酬によっても変わりますので、できる限り資料を取り寄せてシミュレーションしておきましょう。

諸費用を賄う方法とは？

物件金額の約7％も必要な諸費用。物件金額が大きくなると、自ずと諸費用の金額も大きくなります。しかし、この諸費用を一部、賄う方法があります。

それは、このコラムで過去にも解説している消費税還付です。

例えば、1億円の物件の内、建物が税抜きで7000万円だったとしましょう。そうすると、消費税還付が成功した場合の還付金は、560万円になります。

建物7000万円×8％＝560万円

この事例では、諸費用の約730万円すべてを賄うことはできませんが、消費税が560万円も還ってくるとかなり有利に不動産投資をスタートさせることができますよね。このあたりも、知らないと損をしてしまうことになりますので、税理士に相談してみると良いでしょう。