収入は家賃の倍、レンタルスペースに投資!! 居住用とは違う、大胆リノベ術

こんにちは。デザイナーのみなやまくみこです。私事になりますが、この9月に事務所兼レンタルスペースを新しく開設いたしました。

レンタルスペースは昔からスタジオや撮影所のような形でありましたが、最近は1時間からの時間貸しや、イベントなどの1日貸し、週貸しのような物件が増えてきています。

事務所ということで、自身のセミナーや打ち合わせ、来客などに使用する目的なのですが、多分というか、おそらく空き時間がたくさんあるはずなのです（笑）

それをみすみす放っておくのはもったいない！ というのが本音であり、周りでセミナーを開催される方もたくさんいらっしゃって、また我が家の娘のように映画やイベントの撮影場所を探している若者も結構いることを実感していると、ちょうどそこにピッタリと嵌ったのが、今回のレンタルスペースだったのです。

イベントやセミナー・会議に、また場所柄（渋谷区）個展や撮影、パーティーに使用したりと、自由に面白く使ってほしいと思い開設しました。

収入は家賃の倍!! 「神宮前プレイス」のリノベーション工事

今回のリノベーションをビフォーアフター形式でご紹介したいと思います。物件はメゾネット形式の貸店舗で、マイソクの図面はこんな感じです。

1階が1Kに広めのバルコニー、2階が仕切り無しの2室です。延床は60平米弱。

それが実際内見してみると、

赤い部分、バルコニーの部分に6畳のプレハブ小屋が増えていたのです。前回の入居者はアパレル系の事務所だったようで、倉庫として使っていたのでしょうか。でもちゃんとエアコンも完備されているものでした。

最初バルコニーデッキをイメージしていましたので、正直少し残念な気もしましたが、むしろ1部屋増えたと考えればとてもラッキーな事だと思い直し、即契約を交わしました。

もうその時点ではレンタルスペースの案を考えていましたので、1部屋おまけで付いてきたことで、そのプレハブ部屋をオフィスにすれば、居ながらにして全室レンタルも可能になるわけです。

ひょんなことから幅が広がり、面白く出来そうな、そんな物件に出会うことが出来ました。収入は家賃の倍を見込んでいます。

さらに、Airbnbのように宿泊でないため、掃除やベッドメイキングのような手間がかからず、あまり経費が掛からないという利点があります。

室内に潜入

元々はこのような白い壁紙のよくある普通の部屋です。

契約後早速リノベーションのプランニングと同時に工事にも取りかかり、まずは天井を撤去し、開けてみると30センチ程度ですが、天井高が取れました。

これだけでもかなりの広がり、解放感を得ることが出来ます。

ただこのときの私の指示が足らず、数日後に現場を見に行くと、天井は想定通りうまく撤去してもらえていたのですが、壁のハガシが中途半端な状態で、結局再度解体作業に入ってもらうことで二度手間、しかも工期も延び工事費がかさむという失敗に。

その壁の状態がこちら。

壁と天井の境界の仕上げを考えるとこの状態では難しく、再度モルタルごと壁紙を剥がしてもらい、また開口部はモルタル補修で、こちらの思い描く状態まで仕上げてもらいました。既存のGL工法は思った以上にコストのかかる解体工事になりました。

また、天井との境界部分には多少の段差が出来るため、装飾のついたモールドを廻し、下塗りのシーラー状態で完成とすることに。いい雰囲気が出ています。

そしてもうひとつ解体工事での失敗は下駄箱撤去です。こちらが撤去後の写真です。

解体後に現場に来てみると、ブロックむき出しで管が出ていたり、床もこのような状態になっていました。

結局、配管が隠れるまでの高さをふかし、下部の壁は補修、新規で枠を設置し収納扉を付けて玄関収納にすることにしました。ここはそのままでよかったと思う部分であり、余計なコストがかかった部分です。

これらのように、今回の工事の一番の反省点は解体範囲の指示の不十分さです。指示はしたつもりでしたが言葉だけでは互いの理解の差もありますし、やはり現場での指示が必要だったということです。

解体が終わり、内装の大半は塗装工事です。解体で剥がしきれなかった部分、階段とトイレの一部のみクロス張替えになりました。