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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。第14回目の相談者は、福島県にお住いの永井浩志さんです。

融資を受けて不動産投資を行いたいという希望をお持ちで、目標額のキャッシュフロー1000万円が達成できた暁には、地元である山形で起業することも視野に入れています。ネックは自己資金が少ないこと、年間貯蓄額は60万円ですが、現状で10万円しかありません。

名前

永井浩志さん(仮名)

年齢

39歳

性別

男性

職業

建設業(鳶土木)

居住地

福島県

年収

約430万円

自己資金

10万円

Q1.物件が先か? 融資先が先か? 貯蓄が先か?

物件か? 融資先か? それとも貯蓄を先に優先すべきか? これまで20冊ほどの本を参考に読んできましたが、著者によりアドバイスは様々でした。私としては融資が先だと考えています。

その理由は自分の投資できる額がわからなければ、物件も選ぶことができないと考えるからです。この考え方は正しいのでしょうか?

A1.とにかく最低限の貯蓄は必要、まずは100万円を目指す

ご質問ありがとうございます。「物件・融資・貯蓄どこから取り組めばいいのか?」という質問に対する回答をいえば、それは「貯蓄」です。わずか10万円の自己資金では、物件を買うどころかリフォームもできないでしょう。

たとえ融資がうまくいって、フルローンがついたとしても諸費用が払えませんし、そもそも金融機関は、諸費用を払えない人に融資をしないものです。

不動産投資において自己資金は必須です。「お金を使わず、できるだけ残す」という考え方は有効ではありますが、最低限でも物件の代金にくわえて、諸費用+入居募集のための広告料+1部屋分のリフォーム代金は用意しておくべきでしょう。

ワンルーム・戸建てであっても200万円~300万円はするものです。そうなると100万円は資金が必要になります。

また、物件購入に向けて行動を開始した時期が、2013年12月頃とのことですから、すでに2年以上が経過しています。年間で60万円の貯蓄ができるとのことで、本来ならば100万円以上は貯まっていてもおかしくありません。

不動産投資は、基本的に家賃以上のお金が入ってきません。リフォームや空室など出ていくお金が多い中で、「いかにコストを安く抑えるか」という努力も必要ですが、そもそも資金が十分にない現状では、あまりにもリスクが高すぎるでしょう。