安藤さん10月_sunabesyou-Fotolia

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皆様こんにちは! 新之助でございます。さあ、「家賃収入1億円突破する為の銀行との付き合い方」も今回が最終回。3回にわたって執筆したコラムは、私が活動してきた中の基本中の基本です。

私は9月に新たに物件を購入し総投資額で13億1000万に達し、取引銀行も、都市銀行・地方銀行・信用金庫、合わせて9行になりました。

この数字は、いくら銀行が収益不動産への融資に積極的な今であっても、一気に駆け上がる事は容易ではないでしょう。

何よりもサラリーマンをセミリタイアして初めての取得物件。購入単価も2億円近い案件で金利レートは公開できませんが超低金利です。

持ち込んだ金融機関からはすべて融資内諾を頂きました。それもすべてオーバーローンです。サラリーマンをセミリタイアし、資金調達の懸念が完全に払拭された瞬間でもありました。

不動産投資で財を築き、サラリーマンセミリタイアと共に自分本位な時間を本気で手に入れたいと思っている方には、今回の3回にわたる企画を取り入れ、実行することは成長に大きく追い風になることは間違いありません。

さあ、今回も是非ご一読ください!

≫第1回:銀行との付き合いで、第一に注意する事は?
≫第2回:銀行は「数字から読み取れない部分」をここでジャッジしている!

金融機関との付き合い方のポイント3つ目

それは「計画」「実行」「結果」をきちんと自身で語れる事です。

金融機関は事業計画にのっとって本部に稟議をあげて決済をとり、融資実行していきます。融資したお金がきちんと運用され、返済期日に遅滞なく返済してもらう事が貸し手側からすると最大のミッションになるんですよね。

貸し手側としては融資実行後、順調に運営できているか心配なんです。要は安心材料が欲しい。これを定期的に訪問し、進捗を報告する事で金融機関は安心します。この際に、嘘偽りなくきちんとお話しすることが大切です。


ポジティブな話であれば非常にありがたいでしょうが、賃貸事業を行っていくうえでネガティブな事も当然発生しますから、合わせてその事もお話しすることがベストです。

私は訪問の際にこのようなお話しをしています。

○ポジティブなお話しの場合

「先日、退去があったお部屋にアクセントクロスと録画機能付きインターフォンをとりつける企画をしました。そのプランは私ではなく仲介会社の女性スタッフの協力を得て、床・壁・天井まで女性目線のお部屋を作ったのですが、これが好評でした。結果、従前の家賃から5%アップで成約しました」

銀行員

「それは素晴らしい! 家賃は基本下がっていくことが多いですよね~。でも、それだけこだわりがあると工事費用もそれなりにかかったんじゃないですか?」

「いえ、普通に原状回復しただけなので通常に見込まれる費用と変わらないですよ! ポイントとしては配色を工夫しました。クロスの配色を女性スタッフの意見で施工しただけなのでコストアップは無いに等しいです。色を変えるだけなら材料コスト、施工手間はかかりませんから。

唯一、録画機能付きインターフォンにグレードアップした数千円がアップした程度です」

銀行員

「なるほど! これは究極ですね!」

このような感じで取り組みに対してどのような結果になったかを写真を使ったりしながら説明していきます。

一方、ネガティブなお話しは次の通りに説明しています。

○ネガティブなお話しの場合

銀行員

「試算表をみると修繕費が急激にあがってますね……。この要因はなんですか?」

「実は立て続けに室内で漏水事故が発生した事と貯水槽のポンプが2棟故障してしまいダメージを受けてしまいました……。断水するわ、水浸しになるわで大変でした(苦笑)」

銀行員

「そうなると他の棟でも近い将来同様な事になりそうですね。まあ、築年数もそれなりなので分からないでもないですが……。場合によっては多額な費用が発生しますよね?」

「そうですね。でも、今回の事故に関しては保険でしっかりと保全できています。損害保険金は雑収入として計上しています。なので実質的な損失は発生していません。発生しうるトラブルに対しては損害保険料を惜しまず払っていますので、かなりの範囲でリスクヘッジがされていますよ

銀行員

「保険料を削減する方は多く見受けられるのですが、逆に多く払っているんですか?」

「はい、万が一に対しては可能な限りリスクヘッジしています。実際に一時的には費用はかかりますがトラブルが発生した時の費用負担が担保されればすぐに回収できます。

トラブルの発生時は費用負担のダメージだけでなく心身のダメージも大きいですから経験上、削減する経費ではないんですよ」

銀行員

「それは安心ですね!!」

と言う感じで、良い事も悪い事も正直にお話しするようにしています。

ネガティブなお話しでも今後、どうしていくのか解決策をもって活動していれば問題ありません。その際に資金需要が発生したとしても、正直にお話ししていることで融資が受けられる可能性もでてきます。

常日頃の銀行とのお付き合いで自分の現状を把握し、質問に対しても誠実にお答えする準備ができている事が何よりも大切だと実感しています。金融機関との良好な関係が不動産に限らず、事業全体の要になっています。

融資をお願いする時だけ訪問するのではなく、日々の出来事を気軽にお話しできる関係が理想。私は性格的にお話し好きなので、それが幸いしています(笑)

銀行員も同様に数字を背負っているので時には無理のない範囲で定期貯金やカードなどの協力をしてあげるのもよいでしょう。

双方の立場を理解し、お付き合いしていくことが成長への必須マインドかもしれませんね!