今年に入り平均利回り27%の一棟マンションを5棟購入！プロが狙う物件とは？

こんにちは。才津です。私は今年になって5棟購入、3棟検討しているのですが、その具体的な事例をもとに、現在の市況でどういう方法で購入すべき物件を見つけているのか説明していきたいと思います。

まず、購入した主な物件のスペックです。

	購入月	場所	利回り	物件価格
1棟目	2月	福岡県	40%	2950万円
2棟目	5月	福岡県	14%	9500万円
3棟目	7月	福岡県	17%	1億2000万円
4棟目	9月	福岡県	30%超	8000万円
5棟目	10月	福岡県	33%	3500万円

上記の他に、新築で利回り14%の物件と、別に2棟、購入を検討している物件があります。

どんな物件を狙う？ 実際に購入した物件の概要は!?

非常に高利回りの物件が多いのですが、その理由は「人のいやがる物件」だからです。

立地であったり、入居率であったり、築年数であったり、風評であったり、通常の判断であればリスクが高い、手間がかかり過ぎるなどの理由で購入を見送りする様な物件を狙っている訳です。

詳細な内容を言うと、以下の通りです。

（1）の物件であれば、RC構造、築33年、入居率25%、人口5万人程度の自治体にある物件です。一般的に築30年を超えるRC造の物件は、駆体、配管等にリスクがあり、莫大な修繕費用がかかる可能性があります。

いわゆる時限爆弾を抱えている様なものだと言われることもあるほどリスクがあるものとして捉えられる傾向があり、立地、築年数、入居率、すべてにおいてリスクがあると一般的にとらえられる様な物件です。

（2）については、築26年、北九州市内、好立地の物件ですが、売り主が高齢のため管理が行き届かず、空室率が高くなっています。立地、築年数は問題ありませんが、空室率が高く、融資がつきづらい物件です。

（3）については、築26年とそれほどリスクは無いように感じますが、数年前に事件が発生した物件で、入居率も悪く、かなりの額の家賃下落が発生している物件です。

こういう事故物件についても、一般的にはリスクがあると判断されがちな物件だと思います。

（4）についても築30年超のRC物件です。この物件も人口5万人程度の自治体、かつ、入居率21%程度の物件です。この物件も駆体リスク、立地、入居率、かなりのリスクがあると判断される様な物件だと思います。

（5）については、築40年のRCです。この物件も築年数が古く、入居率は半分程度とリスクが多い物件です。

購入後、問題は起きているのか!?

高リスク＝高利回り（高リターン）

通常、私が購入している様な物件については、上記の様なイメージで、高利回りの反対側には高リスクがあると判断されると思います。

ですが、正しいノウハウ、適切な経験を積むことで、低リスクで高リターンを得られるようになっています。

たとえば、

（1）の物件であれば、2月の購入当初は入居率25%程度でしたが、4月上旬の時点では満室（申し込みベース）になっていますし、駆体、配管等にも何の問題も発生していません。

（2）の物件についても適切なリフォーム、募集をし、順調に空室が少なくなっています。

（3）のケースについても同じように、現在リフォーム中ですが、問題なく満室経営できる見込みになっています。

（4）については、購入当初は入居率21%でしたが、「購入時点ではすでに満室」の状態にすることができています。

「購入時点ではすでに満室」というと意味がわからないですが、購入を検討した時点では入居率21%だったが、購入を決めた時点から、リフォーム、客付けを開始し、所有権移転をした時点では満室にすることができた、という事です。

簡単に言うと、売り主の許可を得て、リフォーム、入居者募集を買い主の責任（もし何らかの事情で購入できない場合は、リフォーム費用等の請求はしない）において実施し、2カ月弱で満室の状態にもっていったということになります。

こういう感じで、入居率が悪い、人口が少なく立地が悪い、築年数が古く駆体等に問題がある様な高リスクの物件であっても、短期間で満室を達成することができているという意味では、低リスクで投資をすることができています。

低リスク＝高利回り

という状態ですね。

低リスク高リターンにするには？

では、どうすればこの様な投資をすることができるのかというと、やはり重要なのは「準備」です。

具体的に言うと、融資（金融機関）、経験（実績）、現金（自己資金）です。特に、融資をしっかりと固めることができる様になると、物件情報が自然と集まる様になってきます。

やはり、仲介業者の立場で考えた時に、いつでも融資を受けられる状態の人であれば、積極的に物件を紹介したいと考えるのは当たり前のことだと思います。金融機関をしっかりと抑えておくためにも、経験（実績）、現金（自己資金）が非常に重要になってきます。

ただ、こういう状態になるのは決して難しい事ではなく、時間さえかければ誰でも私と同じ状態になることは可能です。大事なのは、こういう状態になることをイメージして、準備していくことです。

次に、融資（金融機関）をがっちり抑えるためには、経験（実績）と現金（自己資金）が必要です。経験（実績）というのは具体的に言うと、いい決算書（確定申告）ですし、空室を決めるためのノウハウ等も経験に含めるべきだと思います。

また、たくさんの現金をつくるためには、キャッシュフローの出る物件の購入や、所有物件の戦略的な売却なども必要です。

経験、現金。これらをつくるには必ず時間が必要です。2年、3年、4年……といった感じで、地道に実績を積んでいくことで飛躍できるタイミングがやってきます。

一見、高リスクだと思われるなかにも低リスクのものは存在します。それをしっかりと見極める目。そして、一般的にはリスクだと考えられる物件にも確実に融資を受けられる様になるための準備、ともに必要です。

・高利回りの物件は見極められるが融資が受けられず、規模の拡大がなかなかできない人。
・融資を受けられる属性だが、いい物件を見つけられない人。

こういう方は何かしら準備が足りない部分があるはずです。今回の記事を参考にしてもらえればと思います。