白井さん10月私は現在9棟61室を所有していますが、すべて耐用年数超のいわゆるボロ物件です。購入後のリフォームは必須で、1カ月~2カ月のリフォーム後に客付を行うようにしています。

リフォームはある程度自分でやるようにしていて、現在「セルフリフォーム20%」「業者に発注するリフォーム80%」位です。

CFを確保できているのに、それでもセルフリフォームをする4つの理由

最初の1軒~2軒はなるべくリフォーム費用を落とすために自分でやるようにしていましたが、ある程度のCFが確保できるようになった今でもセルフリフォームする理由は4つあります。

1.ただ見ているだけでは気づかない、細かい建物の不備に気づく事が出来るので、細かいところまで業者に依頼しやすい。

リフォーム期間中だと「おまけ」で業者も作業してくれたりしますが、リフォーム終了後に気づいたら別途費用が発生するので結果コストダウンにもなります。

2. 自分で最低限のリフォームスキルが身についていると、客付が終わり自主管理中に発生した不備も自分で直すことが出来る。

不動産賃貸業を初めてから4年ほど経ちますが、業者に来てもらわないとどうしようもなかった故障や不備は4回だけです。細かい補修はすべて自分で出来るので結果コストダウンになります。

3. リフォームコストを下げられる

恐らく全物件、すべて業者に依頼していた場合、1物件あたりのリフォーム費が実際にかかった金額より50万円ほど上がっていたと思うので、4年で9軒×50万円=450万円のコストダウンになりました。

4.リフォームが嫌いじゃない(というか結構好きかも)

コストダウンは、利回り上昇に直結します。とはいえ、全て自分でやっていては費用対効果が悪くなってしまう。そこで、自分でやることと業者に任せることを線引きしているのです。


セルフリフォームでやるべき4大おススメ作業とは?

では次に、セルフリフォームでやった方がいい作業をご紹介しましょう。

ここから紹介する作業は、それほど難易度が高くないですし、特殊技能が必要なものでもないので、なるべくリフォームコストを抑えたいという方やこれからセルフリフォームをやってみたいという方におすすめです。

○セルフリフォームでやるべき4大おススメ作業

おススメ作業1:塗装
おススメ作業2:カッティングシート貼り
おススメ作業3:備品施工
おススメ作業4:美掃

これらが、「セルフリフォーム20%」の中でやっている作業です。

クロスや木工事もやろうとすれば出来ますが、工事量が多く、それによって工期が延びてしまうと機会損失につながります。私自身も、原状回復でどうしても1部屋だけやらなくてはならない、といった時以外にはやらない様にしています。

セルフリフォーム実践編~塗装~

今回は、「塗装」について具体的にご紹介しましょう。

○築古物件で塗装すべき箇所

築古物件は基本的に汚れていたり、柱から灰汁が出てしまっていたり、穴が開いたり、欠けたりしています。よって私は、「古さを感じる柱」「窓枠」「ジプトーンの天井」については塗装をするようにしています。

写真①

こんな古臭い柱は塗装してしまいます。

写真②

こんなボロボロの窓枠も塗装してしまいます。

写真③

ジプトーンってこんなやつです。これも塗装してしまいます。

○必要な道具

塗装に必要な道具は、下記の通りです。

無題

あくまで私が使っている材料なのでこれでないといけないという事はありません。


○セルフ塗装のステップ

最初にマスキングテープとマスカーで養生していきます。

養生をしっかりしていないと後ではみ出てついてしまったペンキをふき取るのがすごく大変なのと、綺麗に仕上がらなくなるのでしっかり養生します。

写真⑮

マスカーを設置

写真⑯

マスキングテープを設置

マスキングテープを設置。しっかりマスキングします。

「古さを感じる柱」「窓枠」についてはツヤ無し水性ペンキを塗った後に、ツヤ有油性ペンキを塗っていきます。細かい部分を刷毛で塗り、大きなところはローラーで塗っていきます。水性ペンキを塗ると、こんな感じになります。

写真⑰

水性ペンキを塗った柱

写真⑱

水性ペンキを塗った窓枠

私は基本的に柱・窓枠は「白」にするようにしています。清潔感が出る上、広く感じるからです。洋室は白で間違いありません。和室の場合は、「黒」や「茶色」にしても締まった印象になります。で、しっかり乾かした後に油性ペンキを塗ります。

水性ペンキ1度塗り目で綺麗には絶対に塗れないので、ムラがあっても気にしなくて大丈夫です。塗り方は水性ペンキと同じく細かいところは刷毛で、大きなところはローラーで塗っていきます。

写真⑲

油性ペンキを塗った柱

油性ペンキを塗った窓枠

私は最初、油性ペンキを使うのが怖くて、水性ペンキを3度塗りしていましたが、油性ペンキの方が圧倒的に仕上がりが綺麗なので、「柱」と「窓枠」については油性ペンキを使う事をおススメします。

「ジプトーンの天井」はこのようなものなのですが、

写真21

ジプトーンの天井

シーラーを塗った後に、水性ペンキを2回塗ります。合計3度塗りという事です。

天井は基本的に白がいいので(明るくなる上、広く感じる)、白いシーラーを塗って白い水性ペンキを塗ります。天井がテカテカだとおかしいのでツヤなしペンキでいきましょう。

まず如意棒にローラーを取り付けて、白いシーラーを塗っていきます。ローラーで上手く塗れない端の箇所は刷毛を使って塗ってください。脚立があると楽に塗れます。

写真22

シーラーを塗ったジプトーン天井

こちらもシーラーの段階で絶対に綺麗には塗れないのでムラがあっても気にせず進みます。で、乾いたら水性ペンキを塗ります。

写真23

水性ペンキを1回塗ったジプトーン天井

そして、同様に2回塗れば 相当綺麗になります。

で、養生として使ったマスキングテープとマスカーを剥がして、はみ出てしまったペンキをシンナーとウエスで拭き取ります。ペンキはシンナーで簡単に取れます。雑巾を発注するよりもウエスの方が安くて使い捨て出来るのでウエスがおススメです。

今回は柱と窓枠とジプトーン天井について記載しましたが、鉄部でも外壁でも基本は一緒です。鉄部は錆止め⇒水性ペンキ⇒油性ペンキ、外壁は外壁用シーラー⇒水性ペンキ⇒油性ペンキ、という感じで大丈夫です。

外壁については全部を塗る場合には足場が必要になりますが、一部アクセントで色を入れるだけで印象が大きく変わります。おかしくない範囲かつ足場が無くても危険でない範囲で外壁塗装をするのもおススメです。

写真25

一部アクセントで外壁塗装をしたイメージ

塗装については、コツが必要というよりも複数回塗りをすれば必ず綺麗に仕上がります。プロが2度塗りで仕上げるのを素人は4度塗りで仕上げればいいんです。最初は4度塗りかかったものも慣れるにつれて2度塗り3度塗りで仕上げられるようになります。是非チャレンジしてみて下さい。