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みなさん、こんにちは! 不動産投資専門税理士の叶です。
今回は、無理な節税をして失敗した人の事例をいくつか紹介します。

経費を計上しすぎて、銀行の評価が悪くなる事例

うちの事務所に相談に来られるお客様や、新規の関与先からよく相談を受けることの一つに次があります。

税金はできるだけ少なくしたいので、できるだけ経費を入れたいんです!

特にうちの事務所に相談に来られる方は、サラリーマンとして働きながらの兼業大家さんが多いので、「経費」という言葉にはとっても敏感です。

普通にサラリーマンとして働いていても、「経費」はなかなか使えませんからね。(と言っても、サラリーマンには、「給与所得控除」という概算経費を年収から引いてもらっているのですが……)

不動産運営の経費と言っても色んなものがあります。中でも、管理費や固定資産税、水道光熱費、修繕費、客付け会社へ仲介手数料などは、物件にひも付きの経費なので、少ないほどいいですが、必ず出てきますよね。

また、物件調査のための交通費やセミナー参加費、あるいは不動産投資を勉強するための書籍代や我々のような税理士報酬は、人によって多い少ないはあっても、必要であれば出てくる経費です。

さらに、車両に係る経費や携帯代、接待交際費、あるいは自分が住んでいる部屋の賃料の一部を経費に入れたいという人もいます。

もちろん、これらの経費は、不動産運営に必要で実際に支出しているのであれば、経費にすることができますが、ひどい人だと、舛添元東京都知事のように家族旅行や、子供のための生活品まで経費に入れたがる人もいます。これは完全にブラックですけどね。

ただ、将来的に借入金の金利を下げたい人や、これからも融資を使って物件を買い増していきたい人は、銀行の立場に立って考える必要があります。

あなたが銀行で、自分のお金を人に貸すのであれば、利益を出している人、出していない人、どちらにお金を貸したいと思いますか? 当然、利益を出している人ですよね。利益を出しているということは、税金を払っているということです。

何が言いたいのかといいますと、ちまちまと領収書を集めて帳簿を付け、経費を積み増して目先の節税をするよりも、しっかりと利益を出して税金を払い、将来的に銀行に金利を下げてもらう方が、よっぽどお金が残るということです。

例えば、1億円を借りている人が、金利を1%下げることができれば、年間約100万円の利息が軽減され、キャッシュフローが増えることになります。さらには、将来的に物件を購入するときも、銀行の評価が良いと借りやすくなりますよね。

目先の節税にとらわれて、将来の健全なキャッシュフローと信用を失う人が結構いますので、皆さんは気を付けるようにして下さいね。