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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。今回は、地主から賃借していた借地を返してほしいと求められた場合の対応についてのご相談です。

借地権の物件を所有していたのですが、地主さんから「借地を返して欲しい」と言われました。一体、どう対応したら良いのでしょうか?

借地権には大きな財産的な価値がある

建物の所有を目的とする賃借権は「借地権」とよばれます。

借地権にも、借地借家法が施行された平成4年8月1日より前の旧借地法に基づく借地権、借地借家法に基づく契約更新のある普通借地権、契約期間到来時に消滅する定期借地権といった種類があり、その内容が異なります。また、借地権価格の算定方法にも様々なものがあります。

したがって、個々の土地の借地権の価格がどれくらいになるかを一概に言うことはできないのですが、目安として、借地を更地とした場合の評価額に借地権割合を乗じて算出するやり方がよく用いられます。

借地権割合は、国税庁が毎年発表する路線価図で確認することができます。路線価図では、借地権割合は30%から90%まで10%刻みで示されています。たとえば、ある1000万円の土地についての借地権割合が70%であれば借地権価格は700万円ということになります。

このように、借地権には大きな財産的な価値があるのです。


地主に借地権を買い取ってもらう

このように借地権に大きな経済的な価値があるとなると、一般には、無条件で借地の返還に応じるのはもったいないということになります。

そこで、もし借地の返還を検討してもよいという場合であれば、地主に借地権を買い取ってもらうよう交渉してみるのがよいでしょう。

法律上は、地主に借地権を買い取るよう要求することのできる借地人の権利というものは認められていません。

しかし、地主は借地の返還を求めてきているのですから、地主側にはその土地を何らかの方法で利用したいという必要があるはずです。したがって、交渉の余地は十分にありますし、実際に地主が借地人から借地権を買い取るという事例は多く見られます。

借地権は第三者に売却することも可能

地主に買取を打診してみたが地主がこれに応じなかったり安い価格しか提示してこないという場合には、借地権を第三者に売却することも可能です。

もちろん、借地権を譲渡しようとする場合には地主の承諾を得る必要があります。承諾のないままに借地権を譲渡してしまうと借地契約を解除され、それこそ無条件で借地の返還に応じなければならなくなるという事態にもなりかねませんので注意が必要です。

そこで、借地権を第三者に売却したいので承諾してほしいと言って地主の承諾を求めることになりますが、地主は借地の返還を求めてきているのですから、普通は承諾してくれません。地主が承諾してくれない場合、借地人は、借地非訟という手続を使って裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。

裁判所は、借地人が申し立てた第三者(借地権の売却先)に譲渡しても地主に不利益が認められないときは許可をします。この場合、通常、地主に対し承諾料を支払うことが条件とされます。承諾料の価格は、借地権価格の10%前後とされることが多いです。

裁判所の許可が得られれば、借地人は予定どおり第三者に借地権を売却し、代金を受け取ることができます(ただし、裁判所から条件が付されていれば地主に承諾料を支払う)。

なお、この手続では、地主に介入権というものが認められています。地主が裁判所の定める期間内に介入権を行使すると、地主が借地権の買取を希望する第三者に優先して、借地権を裁判所の定めた金額で自ら買い取ることができるのです。

しかし地主が介入権を行使した場合でも、借地人としては、適当な価格で借地権を地主に買い取ってもらうことができ、目的を達することができたことになります。