渡邊さん1回-Fotolia

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はじめまして。今回RAKUMACHI BIZ8に出演させて頂くことになった、税理士・司法書士・大家の渡邊浩滋と申します。

私は、現在、税理士・司法書士として、総合事務所を経営しております。開業当初から、「賃貸経営専門の税理士」としてやっており、クライアントは99%大家さんという、賃貸業に完全に専門特化しております。

お陰様で、著書の方も『大家さんのための超簡単! 青色申告』や『ライフサイクルから考える賃貸経営の税務Q&A』など、6冊出版させて頂いております。

固定資産税を滞納、預金残高0円……がけっぷち大家の誕生!!

私はもともと、賃貸経営をやりたかったわけではなく、税理士になりたかったわけでもありません。

大学時代に法学部に入り、法律に興味を持ち、司法書士を目指していました。司法書士になって「街の法律家」として、困っている人たちを助けたいと思っていたのです。

運良く、大学時代に司法書士試験に合格し、社会勉強の意味で、一般企業に入社しました。法務部で法律の実務をやりながら、税金の壁にぶち当たったのです。
法律のことがわかっても、税金がわからないと何もできない」そう強く感じました。

法律と税金のことがわかれば、困っている人たちをもっと助けられるのではないか、一念発起し、会社を辞めて、税理士を目指すことにしました。それが、人生を左右するキッカケになったのです。

実家で税理士の勉強をしていたときのこと。「固定資産税が払えない」、突然、私の母親が騒ぎ出したのです。どういうことだろうと聞いてみると、「固定資産税を滞納しているために差押えの通知が来た。固定資産税を払うためにはアパートを売却しなければならない」ということでした。

私の実家はいわゆる地主でして、昭和の終わり頃に祖父の相続対策でアパートを建築し、アパート収入で生計を立てています。現在は5棟86室あります。しかし私は、次男ということもあり、アパート経営に全く興味がありませんでした。当然、兄が経営を引き継ぐのだろう、一生安泰でいいな、くらいに思ってました。

ところが、アパート経営していて、お金がない……

私の頭では、とても理解できなかったのです。しかし、実際に預金通帳を見ていると、衝撃的な事実を目の当たりにします。

預金残高0円……「これはマズい」

税理士の勉強もやっていたので、興味本位もあり、我が家の賃貸経営を分析してみたのです。すると、お金がない理由がわかってきました。


人任せ経営からの脱却! 半年間でキャッシュフロー改善

私の実家の賃貸経営は、かなり杜撰だったのです。

(1)空室があっても、何もしない。管理会社任せ。
(2)いつ経費の支払い、税金の支払いがあるかわかっていないため、貯蓄しておかなければならない金額がいくらかわからず、使ってしまう。
(3)お金がなくても、自分たちの生活レベルは落とそうとしない。

私は前職の仕事柄、やむなく事業が倒産した会社を見てきました。それと、実家の賃貸経営を比べると「これは事業ではない」と思うほど、いい加減なものでした。

私は、一つ一つ改善していきました。物件のチラシを作成して、不動産屋さんへ営業回りをし、銀行と交渉して融資を受け、過去20年以上ほったらかしだった建物の修繕をしたり、支出を減らすために親の生活費まで削ったりました。

半年後には、何とかお金が残っていくようになりました。しかし、これで手を緩めたら、また同じような状況に陥ってしまうと思い、私が全面的に経営をしていく覚悟を決めました。

引き継いだ当初は、なんで私が莫大な借金とともに、築20年を超えた物件を背負わなければならないのか、という大きな重圧に押しつぶされそうになりました。

私がやるしかない……「賃貸経営専門の税理士」誕生!

私が何不自由なく、生きてこれたのも、ご先祖様が不動産を残してくれたお陰で、その恩返しをしたいという気持ちと、同じように苦労している大家さんを救ってあげたいという気持ちが少しずつ芽生えてきました。

というのも、私の実家には、アパート経営をやっていた当初より顧問税理士がついていたのです。しかし、資金繰りに窮するまで、もっと言うならば、差し押さえがされても何のアドバイスもなかったのです。

何のために税理士にお願いしているのか。憤りの気持ちとともに、「私がやるしかない」と決意しました。

私の賃貸経営を立て直した経験をもとに、いかに賃貸経営を安全に、安心してできるのか、サポートしていくかが私の使命です。そのためには、キャッシュフローをいかに多く残せるのか、というアドバイスです。

キャッシュを増やすには3つしかないのです。

(1)収入を上げる。
(2)支出を減らす。
(3)税金を抑える。

数字で分析すると、いろいろなものが見えてきます。どのような物件を購入して、どのような経営をしていくのか、出口をいつ、どのように考えるかによって、キャッシュの残り方は変わってきます。

不動産投資家さんが、資金繰りに窮することがないように、全力でアドバイスをしていきます。