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不動産投資をするうえで肝となるのが、ローン。読者のみなさんも銀行で融資担当の行員と幾度も接してきたことだろう。融資を受けられるかどうかが、その後の投資事業の成否にも関わるといっても過言ではない。

銀行にとっても月々の返済額に含まれる金利分が利益となるため、お金を貸すことに消極的ではないはず。しかし貸し倒れなどのリスクが伴うのも現実だ。

そこで今回は、現役の銀行マンから「お金を貸したくない人」の条件を聞いたので紹介したい。匿名を条件にお答えいただいたのは、某銀行で融資担当経験を持つ、Sさんだ。

年収、属性が第一の判断基準

―――Sさんの働かれている銀行でも、不動産投資向けの融資は盛んに行われていますか?

「まず前提として、私の勤める銀行は大手都市銀、いわゆるメガバンクではなく、地方銀行だということでお話させてください。

不動産投資家の皆さんならご存知かもしれませんが、メガバンクよりも一部の地銀のほうが融資の条件は緩いものです。ですから、大手で断られた人がウチに来られるケースが非常に多いですね。もちろん、提携している不動産会社からの紹介もあります」

―――では早速、お伺いいたします。Sさんのご経験で、「お金を貸したくない人」の条件とはどんなものが考えられますか?

第一にいわゆる不動産投資向けの融資を積極的に行っている銀行(メガバンクを除く)でお断りをされた人は、どの銀行に行っても難しいのではないでしょうか。

つまり融資の条件が最も緩いとされている銀行でお金を借りられなかったら、おそらくあとは地元の信金や農協などに行くしかないと思います」

―――そういう方というのは、ずばり年収や属性などが関係しているということですか?

「そうですね。年収が低く、頭金も担保もない人には、お金を貸しづらいというのが率直な意見です。ただし、返済比率次第でその条件は変わります。年収が低くとも融資額が低ければ、焦げ付きのリスクも低くなりますし、貸すケースもあることはあります」

―――属性でいうとどんな方には貸したくないものですか?

「世知辛いようですが、肉体労働者や警備員、ドライバーなど、危険な作業を伴う職業の方ですね。職業差別になるので行員ははっきりと言わないと思いますが、そういう傾向があります。

またそういった職業の方は、離職率が高いという現実があります。さらに景気に左右されやすい業界の場合、いくら前年の年収が高くとも、5年後、10年後も同じ、もしくはそれ以上の収入があるとは限りません。銀行としてはその分リスクが高くなるので、貸しづらくなりますね。

逆にいうと、上場企業の社員や公務員、医師などは審査がわりとスムーズです。ただし同じ公務員でも、自衛隊の方はやや難易度が増します。自衛隊は他の公務員と比べて離職率が高く、過去のデータでもデフォルト率が高いですね。厳しいことを言うようですが、それが銀行側の本音です」


信用情報機関のデータに傷がある人も×

―――他には、どんな条件があるのでしょうか?

「不動産投資向けのローンとは別に名目がよくわからないカードローン、つまりキャッシング履歴がある方(銀行のカードローンは別)や、消費者金融に借り入れのある方などは、厳しいと思います。とくに月末の一括返済ではなく、リボ払いなどにしている場合は、より難しくなります。

もちろん10万、20万円程度の額なら、あまり問題にならないと思いますが、100万円を超えると難しいでしょうね。

さらにそういったローンの月々の返済が一度でも滞った方は、信用度がグッと低くなります。それら遅延の履歴などは、信用情報機関に照会すればすぐに分かりますので、隠しても無駄です。

今、申し上げたのは『貸したくない』というよりも、現実的に『貸せない条件』と言ってもいいでしょうね。ちなみにクレジットカードで頻繁に多額の買い物をしている方でも、月々の返済をしっかりとしていれば全く問題ありません」

―――これらの条件をクリアしていても「貸したくない」ケースというのはあるのでしょうか?

「ウチでは、投資用物件購入のための融資の場合、フルローンは組みづらいですね。自己資金がゼロで担保もない。そういう方は、他所様の銀行でも難しいのではないでしょうか」

―――ここまで聞いていると融資を申し込んだ人間のキャラクターなどは関係ないように思えます。実際の現場では、そういったことは重視されないのですか?

「あまりないと思います。ただし、連絡なく打ち合わせの時間に遅れてきたりする人の心証は、当然悪くなりますよね、こちらも人間ですので……。だからといって、融資の土台に上がらないかというと、そうはならないのですが。

とにかく銀行側として言えることは、 まずは自己資金を貯めて信用度を上げることが、融資獲得への近道だと思います。また、もし危険な作業をともなう職種で融資がお断りされてしまうのであれば、転職を視野に入れるなど、ご自身の属性を再考されるのも一案です」

なるほど。銀行も商売で融資をしているのだから、年収や属性など現実的な要素で判断しているというのが、本音のようだ。もしこれから2件目、3件目への投資を考えているならば、参考にしてみてはいかがだろうか。