駅徒歩10分、目黒のような一等地で、相場の「半額の土地」を見つけたら勝ち!!

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不動産投資において、絶対に欠かす事ができない大切な3つの要素があります。それは、「立地」「建物」「管理」です。

今回は、その中で最初に準備する必要がある「立地」についてお話をします。

まず初めに、どんなに優れた建物でも、どんなに完璧な管理でも、立地が悪いところでは、良い収益をあげることができません。ときには入居者を見つけることができないこともあります。

賃貸経営は、入居者がいて、家賃収入があって初めて成立するものです。多くの人が住みたいと思う立地を選ぶことが、重要です。

思い込みが可能性を狭めてしまっている!?

安定して収益を出し続けられる土地は、多くの入居者が住みたいと思う立地にあります。これは明確なことですが、大きな問題はこのポイントを外して、土地探しをしてしまうことです。

その理由は「人気のある土地は高い」との思い込みがあるからです。

東京でいえば、吉祥寺、自由が丘、下北沢などがあげられますが「この地域の土地は高いので私には購入できない」と考えてしまいがちです。

さらには物件の取得を急ぐあまり、人気のある街を外して、ときには馴染みのない地方都市の物件を購入してしまう人もいます。この選択自体が間違いでして、最初から失敗に向かう道を選んでいるのです。

では、どのようにして土地を探していけばよいのでしょうか。

例えば、世田谷区や目黒区の一等地にて、優良な土地を取得している方法の1つを挙げます。

それは、購入するべき土地条件を明確にして、その土地を探し続けることです。

よく「収益が上がる良い土地を探してください」と依頼を受けますが、大抵のケースは「立地が良くて安い価格の土地を探してください」と言われます。

しかし、不動産投資について勉強している人ならお分かりかと思いますが、優れた立地で理由もなく安い土地などめったに出てきません。そのような土地を待っていても、一生見つけることができないかもしれません。これでは意味がありません。

ここでやるべきことは、まずそのエリアの土地相場を知ることです。

そのエリアの相場価格で購入しても、賃貸経営として収益をあげられません。なぜなら、住宅地域での土地相場は収益物件を目的としていない、自宅を建てるため、自宅を取得する人達が購入する土地価格になっているからです。

それは世の中で、収益物件を探している人よりも、自宅用地を探している人が圧倒的に多いからです。収益物件を目的としている人にとって、そのエリアの相場と知るということは、買ってはいけない土地価格を知るということにすぎません。

目指すところは、そのエリアの土地価格の半値の土地を探すということです。

例えば、目黒区で駅徒歩10分以内の整形地では坪単価300万円などの土地もありますが、目指す価格は坪単価150万円です。この価格ですと、建物工事費用や諸経費やローンの返済を差し引いても利益が残ります。このため、銀行も融資を出してくれるという結果になります。

では、このように相場の半値の土地をどのように探すのかというと、多くの人が良いと思えない土地で、しかし家賃収益が上がる土地を探すことです。

わかりやすい代表的な事例は、旗竿地です。

これは建築用語では、路地状敷地と呼ばれ、ちょうどポールと旗を組み合わせたような土地です。

道路には2、3mほど接していて、その先に2、3m幅ほどの路地状の部分があり、さらにその奥に広い四角形の土地があるという形をした土地です。

戸建てなどでは、駐車場を確保することが難しく、また道路から奥まっているため、人気がない土地です。戸建てとしては人気がなくても、収益物件としては問題ありません。

なぜなら、例えば、自由が丘駅徒歩7分の人気の立地に、次のような2つの土地があったとします。

（1）道路に6m以上接している整形地
（2）道路に2.1mしか接していない旗竿地

この土地に、同じ広さで、同じ25平米の広さで、同じ間取りの賃貸の部屋があったとします。いずれも自由が丘駅徒歩7分であるため、家賃は変わりません。自由が丘に住む入居者は、自家用車を所有している人はほとんどいないことも要因です。つまり、家賃収入は変わらないということです。

このように、私たちのようにこれから収益物件を取得しようとする場合は、より低い価格で土地を取得する目的があります。ですので、価格の高い整形地を探すのではなく、旗竿地のように多くの人かから敬遠される土地を探し、土地の取得費用を節約するべきなのです。

誰も購入したいと思う整形地を探し続けていても、賃貸経営において収益性がよい土地を取得できないかもしれません。

自己資金が潤沢にある方ならばよいのですが、これから成功をつかもうとする方でしたら、知恵を絞って、出費を抑えて、高い家賃収入を得ることを検討するべきです。

このように他の人が良いと思わない土地でも、十分に収益が上がる土地があります。

今回は旗竿地の事例ですが、施工業者との良い協力関係があれば、高低差のある土地、階段用地や擁壁のある土地でもより低い価格で取得をして、良い家賃収益を上げられる土地があります。

賃貸経営では、土地探しが大事な要素です。その土地探して、たくさんの知恵を出し、工夫をしましょう。そして、不動産経営で安定して収益を出し続けられる土地を取得しましょう。

それが、あなたが成功を掴むための戦略です。また、引き続き、ノウハウをお伝えさせていただきます。

皆さんの成功をお祈りします。