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10年前に不動産投資をスタート、2014年夏頃から本格的に活動し、現在は日本全国にマンション、アパート、収益ビル、老人ホーム、シェアハウス、トランクルームなどを保有。総投資額は61億円、年間家賃収入は5億円。独自分析による「投資指数」を駆使して日々物件を買い進めている現役サラリーマン、イクメン大家さんの投資ノウハウを公開!!

1棟目、2棟目の失敗……思ったほど儲からない!

イクメン大家さんが1棟目の物件を購入したのは2006年、30歳の時。28歳ぐらいからなんとなく不動産投資に興味があり、ロバート・キヨサキ著の『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んで、不動産投資にはプラスのイメージを持っていたそうだ。

「不動産投資を始めたのは将来への不安からです。年金もどうなるか不透明ですし、サラリーマンでは病気をすれば収入が途絶える。非常に強い危機感を持っていました。そこでサラリーマンをやりながら、片手間でお金を増やす事が実現できる投資法として収益物件に出会いました」

当時はサラリーマン向け不動産投資の実践的な情報もさほどなく、セミナーDVDを購入して独学した。1棟目購入の自己資金は500万円、不動産投資を専門にしている仲介会社にHPから問合せを行い、物件の紹介を受けるようになった。

「物件探しを始めて半年ほど経ったところで、はじめて『良い』と思える物件に出会いました。4400万円で表面利回り9%のRC造の物件です。1R×9室、築15年、3点ユニットでしたが、外観は比較的綺麗でした」

9室のうち3室が空室だったが、売主による4カ月の家賃保証が付いた。銀行融資については、当初苦戦したものの、最終的に某都銀から金利2.475%、元利均等で30年の融資を受けることができた。

無事に購入できましたが、この物件は滞納、不法投棄、犯罪者の夜逃げなどトラブル続きでした。最初に驚いたのが、家賃が振込ではなく現金手渡しだったこと。サラリーマンのお給料の世界しか知らない私にとって衝撃でした。まずは管理会社の協力を得て、この現金手渡しシステムを振込に変えるところから始めました」

家賃滞納については事前に聞いていたものの、すぐに払ってくれるだろうと甘い認識でいたが、それは大間違い。結局、物件の保有期間中(現在、売却済み)常に滞納が続いていたそうだ。そのほかにもテレビやソファなど大型のゴミ不法投棄問題、極めつけは犯罪者の夜逃げまでが起こった。

「困ったのは、逃げた犯罪者が戻ってくる可能性があるので、警察から『半年間は該当の部屋をそのままにしてほしい』と管理会社を通じて依頼があったことです。空室のまま半年間も置いておくのは、大変なマイナスです」

こうして数々のトラブルを乗り越えて、満室での安定稼働となったものの、思ったよりお金が残らない現実。というのも毎月の家賃収入が30万円に対して、ローン返済17万4000円、ランニングコスト2万5000円、毎月10万円、年間120万円ほど残る計算だったが、実際には修繕費や税金がかかり、年間の収支で見てみると手残りは毎年70万円程度。

「毎月の家賃収入からかかる管理費を割り引いたものをキャッシュフローとして得られると認識しており、空室率も3%程度で大丈夫だろうと根拠もない自信で緩く計算していました。私が1棟目を購入する前に行っていた試算は甘すぎました