アベノクミス_sakura-Fotolia

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2012年末、アベノミクス・ミニミニバブルが始まり、その後2013年夏、東京オリンピック開催（2020年）が決定しました。

私は2013年9月26日、名古屋駅近中古1棟アパート（鉄骨造り・2階建て・8戸：3600万円）、4日後の9月30日、永福町・方南町駅近中古1棟アパート（鉄骨造り・2階建て・6戸：3980万円）と購入しました。

そして、12月25日、京都駅近中古1棟マンション（鉄骨造り・5階建て・36戸：1億4998万円）を購入しました。

2013年は買付を6件入れましたが、売り手市場で何れも1番手は取れず、2番手以降。個人属性として融資受けの内諾は得ていましたし、融資受け易い物件の情報も得ていましたので、私個人としては、いい物件情報があれば即判断して、早めに決済するべく動きました。結果、3件だけは購入することができたのです。

1棟目：中古1棟アパートを購入した「名古屋」の将来に期待

それまでは、区分所有マンションから1棟アパートに進出し、土地を購入し、1棟アパートを3棟新築していましたが（博多駅傍1棟・名古屋駅傍2棟）、中古1棟アパートを購入するのは初めてでした。中古ですので、割安で購入することができました。

名古屋駅傍は、2005年、中部セントレア空港開港・愛知万博開催の頃から、不動産経営を開始していました。2005年と2010年に、名古屋駅傍にいい土地が出たので、購入、木造アパートを新築しております。

その後も、名古屋駅傍再開発、リニア構想（品川～名古屋間）も出て、又、トヨタも好調で、ますます発展してきています。

この名古屋駅近物件、容積率も少なめにしか使用しておらず、将来建て直せば、倍くらいの大きさにできるというのも、楽しみではあります。名古屋駅傍としては、3棟目になります。

2棟目：便利な都内の中古1棟アパートでは想定外の事態に!?

永福町・方南町駅傍も、京王井の頭線永福町は急行停車駅ですし、京王線・京王井の頭線明大前迄も歩けなくはありません。又、丸ノ内線方南町（始発）から新宿・大手町方面直通構想も出て、ますます便利になりそうです。渋谷・新宿・大手町等へ直通で行けます。

この物件、戸建て用として、実需向けの売却も可能ですので、出口戦略は取り易いと思われます。若干想定外のことと言えば、建物裏側の土地・建物強化に100万円かかったことでしょう。


3棟目：1億超の中古1棟マンションはトラブル続きだった……

私としては、今迄は、東京・博多・札幌・名古屋と、地方中核ブロック大都市以上のエリアでしたが、政令指定都市レベルの都市としての京都は、初めての地です。

又、今迄は区分所有マンション・1棟アパートでしたが、1棟マンションとしても、初めてでした。物件は、京都駅北口を出て、京都タワーの傍を通り、京都リーガロイヤルホテル・西本願寺の手前辺りです。

京都は、観光都市としては、世界第1位の人気となっています。私も、2014年から3年連続で旅行に行っており、2016年は8日間滞在してきました。昨今では、民泊も流行っておりますが、事業用として御貸ししている数室では、民泊用としても活用されているようです。

この物件は、想定外の事態の連続でした。

まず、1棟マンションは、建物管理、固定資産税・都市計画税等の維持費がかなり高いことです。又、通常10～15年毎等、外壁塗装・屋上防水・配管等、大規模修繕費用が発生しますので、ある程度織り込んでおかなくてはなりません。結構、修理費が出ますし、家賃滞納もあります。

特に、空室時には、敷金返却・リフォーム・空室時家賃無し・家賃下落・広告費（家賃2カ月分）等、一挙に押し寄せてくるので大変です。

通常は、手取り130万円くらいを想定していたにも関わらず、修理費・家賃滞納・空室・リフォーム等が数室重なったりした場合、手取りがわずか20～30万円といった時もありました。

その場合、ローン返済（借換え前は90万円）にも満たず、持ち出しで、資金繰りが大変だったことも、何度かありました。（ならせば、キャッシュフローは黒字でしたが）

さらにこの物件、以前からの入居者の方が亡くなられたことがありました。高齢の為、病院でお亡くなりになられたので、心理的瑕疵物件・告知事項にはなりません。但し、身寄りの方も、連帯保証人もいませんでした。

建物・賃貸管理会社さんにて市役所に連絡してもらい、葬儀等の手配はして頂けましたが、残置物の取扱等はこちらでせざるを得ませんでした。各種手続き・残置物手続き・リフォームも含め、なんやかやで、3・4カ月はかかってしまいました。

驚いたことは、関西（含む京都）の特徴（しきたり？）として、売主から預かり敷金は渡されず、逆に、入居者が退去する際には、買主は、敷金を返却しなければなりません。

その分、売却価格を割安にしているという言い方をしていますが、権利はなく、義務だけ負わされている感じです。大規模1棟マンションですと、預かり敷金だけで、100万円以上になります。

その後、この物件の建物・賃貸管理会社さんの御紹介で、ある金融機関から、より低金利への借換え提案があり、借換えに成功。お陰様で資金繰りは更に、例月51万円改善することができました。

思えば1986年から不動産経営を開始。1990年平成バブル崩壊後、キャッシュフロー赤字・債務超過を乗り越え、キャッシュフロー黒字・自己資本充実化を図り、やっとこさで、サラリーマンのキャッシュフローを上回り、経済的自由を図れそうなレベルに達することができてきました。

今後は、これらを契機に、時間的自由・精神的自由を目指して、頑張りたいと思っております!!