銀行に1億の物件を紹介されても、全4室のアパートを選んだ理由

前回のコラムは、不動産投資を決断した経緯などをお話ししました。多くの方々に閲覧していただき本当にありがとうございました。閲覧数が5000を超えたあたりから、かなりビビっていた堀之内名人です。

今回は初めて購入した物件「はじめちゃん」について「どうしてこの物件を投資対象として選択したか」をテーマに話を進めていきたいと思います。

不動産に関することは仕事で学び、投資に関することは株式投資で学びましたが、不動産投資に関することは学んだ覚えがありません……。

「はじめちゃん」購入の際に考えていたことを正直に書きますので、投資として間違っている点が山ほどあるかと思いますが、どこかで会っても指をさして笑わないでください……。

どのような物件に投資するのか

不動産投資といっても投資対象となる物件には、区分マンション、戸建て、1棟アパート、太陽光発電など種別はさまざま。

さらに新築か中古か、木造かRC（鉄筋コンクリート）かと考えていると頭痛が……。

実際、自分自身も「はじめちゃん」を購入するまでは、ありとあらゆる物件を自分の目で見て確認しました。

最初に買おうとしたのは、いきなり競売物件です！

もちろん、安いじゃね～か！ 買っちゃうぜ～！

ってノリで入札したわけではなく、入札方法や物件の調査方法を不動産会社で教えてもらいながら、裁判所で資料を閲覧し所有者を調査して、落札してもスムーズに処理できると確信してから入札しました。

落札はできませんでしたが、いい勉強になったと思います。

ここが不動産投資家としてのピークでした……。

物件の何を重視するのか

多額のローンを組むことになるので、究極的な理想はノーリスク・ハイリターンということになるのですが、そんなおいしい話はどこを探しても見当たらなかったので……。

というか、探しても時間のムダなのでやめておきましょう。

あればどなたか教えてください！

私が重視しようと考えたのは以下の3点です。

1．価格（築年数）

価格と築年数のセットに「？」となった方もいるかもしれませんが、月々10万円ぐらいの返済なら全室退去になっても耐えられる！ と考え、月々10万円×12カ月×建物の耐用年数（アパートローンの返済期間）＝自分が許容できる負債金額という結論に至りました。

どんな物件が欲しいかは、完全に無視する画期的な思考。

2．利回り

計算の際、物件価格以外は不動産会社へ支払う仲介手数料、管理会社へ支払う管理費ぐらいしか考慮に入れていませんでした。

所有権移転登記費用、固定資産税、不動産取得税の知識はほとんど皆無だったために考慮していませんでした。10%ぐらいあればいいかなぁ……という、

「こいつダメだ」と思わせてしまう斬新すぎる思考。

3．出口戦略（資産価値、立地）

自分がどんなに画期的で斬新すぎる思考でも、建物が永久に使えるとまでは思っていないので、最終的に売却するのか、建て替えるのかも考えなくてはいけません。私の場合は更地にしたときに売却しやすいかどうかを考えました。

「はじめちゃん」は駅、幼稚園、小・中学校、コンビニ、スーパーマーケット2店舗、すべて徒歩10分以内という好立地！

1K×4室のアパートで学校へのアクセスの良さを自慢するという、

未来を見据えすぎて誰も追いつけない思考。

私はこの出口戦略を最も重要視していました。出口戦略というと投資家らしいのですが、私の場合は出口戦略を練っていたのではなく、失敗を恐れて逃げ道を探していただけということです。

購入する前に気づけよって話ですよね……ごめんなさい。

立地条件は申し分なく破産に追い込まれる可能性は低いと思うのですが、ノーリスク・ハイリターンの夢とはほど遠い、ミドルリスク・ミニマムリターンという何がしたいのかよくわからない、やってる本人すらよくわからない投資になっています。

なんだか空気が重たくなってきたので、ここから先はあえてより重たい空気に。

物件の購入を告げた時の銀行の反応は

※ここからダークサイドの人々（勝手なイメージ）が登場します。心臓の弱い方はご覧にならないでください。

物件を見つけるたびに相談するものの購入に至らないまま数カ月。

前述の3点を満たす「はじめちゃん」の購入を決断し銀行へ物件資料を持参！

銀行員A「この物件、支払いができなくなるような心配はないと思いますが、手元にほとんど残らないか、入居状況次第では給与からの補てんも必要になってきそうですね……」

銀行員B「……（スマイル）」

堀之内「初めて購入する収益物件なんで、儲けてやろうというより損さえしなければいいかと……」

銀行員A「堀之内さんに紹介しようと思っていた物件が！」

銀行員B「……（スマイル）」

銀行員A「近隣に競合する物件がないので入居率は維持できると思いますよ」

銀行員B「……（スマイル）」

堀之内「いくらぐらいするんですか？」

銀行員A「1億円弱です（スマイル）」

銀行員A「秘密のお話だから他の人に話しちゃダメですよ（スマイル）」

秘密だから誰にも相談しないままお断りしましたが、紹介された物件の前を通ったときに様子を見ると順調そうで……いいなぁ……疑って申し訳ございませんでした!!

物件の購入を告げた時の両親の反応は

※ここからダークサイドの人々（本物）が登場します。心臓の弱い方はご覧にならないでください。

アパートの購入を銀行に相談した際、購入物件を担保提供するだけでは融資の決裁が下りないだろうと言われ、父親の連帯保証と実家の担保提供をお願いすることに……。

ある日の夕食後、堀之内「投資用のアパートを買おうと思うんだけど」

父親「宅建も持ってるし、仕事で知識も身につけてるだろうから、周囲に迷惑をかけない範囲でなら任せるよ」

堀之内「実家も担保に入れるように言われたけど、住宅ローンが残ってたよな？」

父親「別の銀行の抵当権が残ってるから担保には難しいだろう」

堀之内「住宅ローンの残債、俺が全額返済するよ」

父親「ニヤリ」

母親「ニヤリ」

堀之内「ニヤリ」

ネコ「ニャ～」

交渉成立！

別の日の妹との会話

堀之内「独身で相続する相手がいないんで、なにかあったときにはアパートよろしく～」

妹「借金だらけのアパートなんかいらない」

堀之内「団体信用生命保険ていうのに加入してるから、借金チャラで相続できるよ」

妹「ニヤリ」

堀之内「……」