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みなさん、こんにちは! 不動産投資専門税理士の叶です。お金を残す不動産投資コラム。今回は、今年も2月16日から始まる確定申告について、物件を売却した時の注意点と節税方法について解説します。

個人で物件を売却した時の所得は別物!

近年、不動産の価格が高騰してきているので、平成28年は物件を売却した方も多いと思います。ただ、個人で物件を売却した時には、税金の計算で気を付けないといけないことがあります。

個人で不動産を運営している時の所得は「不動産所得」ですよね。でも、不動産を売却した時の所得は「譲渡所得」という所得になります。

そして、不動産所得と譲渡所得は、計算方法も税率も違うので、別々で処理しなければいけません。

まず、不動産所得の計算方法を確認しておきましょう。

収入(主に賃貸収入)-経費(固定資産税、管理費、修繕費、借入利息、減価償却費等)=不動産所得×税率

不動産所得に掛かる税金は、総合課税といって、給与所得などの他の所得と合わせて課税され、所得税、住民税合わせて15%~55%と所得の段階によって税率が上がる累進課税になります。

一方、譲渡所得の計算方法は次の通りです。

収入(主に物件売価)-経費(仲介手数料、印紙、司法書士報酬、簿価等)=譲渡所得×税率

譲渡所得に掛かる税金は、分離課税といって、他の所得とは別で計算し、所有期間が短期か長期かで税率が変わります。

短期譲渡所得は、物件を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合で、税率は所得税、住民税合わせて39%

長期譲渡所得は、物件を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合で、税率は所得税、住民税合わせて20%になります。

また、もう一つの注意点としては、不動産所得は損失が発生した場合、損益通算といって他の所得と合算することができ、その分税金を減少させる効果がありますが、譲渡所得は損失が発生しても、他の所得と損益通算することができません。

ただし、同じ年に売却した物件で利益が出ている場合のみ、その利益と合算することができます。

要するに、同じ年の譲渡所得内でのみ損益通算ができるんですね。