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今回ご紹介するのは、石原博光氏の著書『頼れる! 海外資産 アメリカ戸建て投資のはじめ方』。

粗利率60%の「高利回り投資術」で注目を集めてきた石原氏は、2014年に米カリフォルニア州に拠点を移し、地方都市のベーカーズフィールドを中心に商業物件と5つの戸建てを保有。本書では現地での実体験を踏まえ、日本とアメリカの常識の違い、将来の「頼れる資産」となる芽の見つけ方と育て方について解説している。

アメリカはインフレが当たり前の国

少子高齢化・人口減が急速に進む日本と違い、モノの価値が上がり続けているアメリカ。インフレ率を表す代表的な指標であるCPI(消費者物価指数)の上昇率は過去20年間で、日本が102%と横ばいが続いている中、アメリカは150%を超えている(*)。不動産価格の上がり方はそれ以上だというので驚きだ。

石原氏が住むベーカーズフィールドでも家の値段はここ3年で毎年10%ずつ上昇しており、2012年12月に12万5000ドルで購入した戸建ては現在価値が17万5000ドルまで上がっているという。

石原氏がアメリカでの不動産投資に乗り出したのは、「一番信用力のある国際通貨の源泉を所有したい」という強い思いから。さらに、円の相対通貨(一方が減ればその分だけ一方の価値が増えるペアの関係)であるドルでリスクヘッジを図れる点も魅力に感じたという。

「黄金の比率」を教えてくれた最初の戸建て

1軒目となったシアトルの商業物件に続いて石原氏が購入したのが、現在の自宅になっているベーカーズフィールドの木造戸建て。この物件は「価値が上がりやすく貸しやすい」という「3ベッド・2バス・2ガレージ」の構成だ。

この「黄金の比率」は信頼できる地元のリアルター(不動産仲介人)との出会いから導き出し、それ以降に購入した物件もこれに従っているという。

アメリカには、日本でいうレインズのようなシステムがあり(MLSというウェブサイト)、そこにリアルターを通じて希望物件のリクエストを出しておく。そうすれば、現地に行くことなく物件情報を詳細に把握できるそうだ。

日本なら良い物件の足が速いのは周知の事実だが、アメリカでは情報がフェアに公開されており、辛抱強くフィルタリングをしていけば本当によい物件が常に存在する状態。あまりに競合相手がいない状況で実際に購入できるため、逆に不安になってしまうほどだという。


アメリカではどんな物件を買えばいいの?

石原氏によると、アメリカでもすべての物件の価格が上がっているわけではなく、手の加えられていない物件は安いままだという。外壁の補修が必要だったり、窓ガラスが割れていたり、庭が荒れ放題だったり、キッチンが壊れていたりと、今すぐには住めないレベルの物件は多くある。

そういった「少し手を加えれば簡単に再生できる」物件が、安い値段で捨て置かれているという特徴があるそうだ。

石原氏はアメリカでの不動産投資について「安定したインカムゲインを得ながらキャピタルゲインを狙う戸建て投資がお勧め」と説明。

「物件や仲介業者よりもまず投資エリアが先」「地元密着のリアルターを選ばないと失敗する」「高く売りたいならとにかく芝生を緑色に」など、リサーチから買い付け、メンテナンス、売却まで一通りの流れとポイントを細かく紹介している。

アメリカ不動産投資5つの壁

もちろんアメリカでの不動産投資は良い面ばかりではない。日本での不動産投資経験が長い人でも、ゼロから参入する場合はさまざまな問題に直面するようだ。

石原氏が自らの体験から感じたという「5つの壁」は次の通り。

(1)英語

(2)現地訪問・現地滞在

(3)海外商習慣

(4)融資

(5)遠隔コントロール

本書では「どれぐらいの英語力が必要?」「仕事が忙しくて現地に行けない」「アメリカで融資を受けられるの?」など、さまざまな不安への対応策を具体的に提示。

日本とアメリカの常識に翻弄されながら、洗礼と苦難を乗り越えてようやくたどり着いたという「ゼロから見つけた日本人のためのノウハウ」をたっぷり収録している。

現地のリアルター・ローンオフィサーへのインタビューやアメリカ不動産情報サイトの使い方、海外に物件を持った時の確定申告や減価償却についての解説なども必見だ。

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(*)消費者物価指数の推移
http://www.imf.org/external/ns/cs.aspx?id=28