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みなさん、石川貴康です。昨日、楽待さんの「コラム二スト新年会」に参加いたしました。楽待さんでこのような催しは初めてとのことでしたが、総勢70名を超える方が参加され、大盛会でした。

銀座のパーティー会場で、きれいなところで楽しく過ごさせていただきました。投資家兼コラムニストの方々も素敵な方ばかりでした。また是非、こうした素晴らしい会をお願いします。

初めて会うコラムニストの方々と情報交換をさせていただきましたが、学ぶことが多く、とても有意義でした。私も頑張って投資していきますので、今後ともよろしくお願いします。

さて、最近の投資では、3月に戸建て2棟が決済予定です。金融機関の内諾ももらい、あとは本店の承認のみです。こちらは無事決済したらご報告いたします。

それから、北海道の不動産会社さんでセミナー講師を仰せつかり、毎月2回くらい講師をしています。そのうち月の1回は東京、もう1回は札幌といった感じです。

せっかくの札幌なので、物件を見てまわっています。条件が合えば買い付けを入れる予定です。こちらもご報告しますね。私は札幌に住んだことがあり、土地勘もあるため、積極的に買うつもりです。

ということですが、最近気になるニュースが2つ飛び込んできました。1つは長期金利の急上昇、もう1つは預金金利0%です。この2つのニュースに触れつつ、今回は新築戸建てを8戸ほど買ってほぼ1年が過ぎたので、結果のご報告をします。

実はこの物件はオーバーローンで買ったのです。結果がどうだったかとあわせて、ローンの影響と対策をお伝えします。そして、今後の金利動向を見て、何をどう対処すべきか考察したいと思います。

金利上昇のニュースと日銀の対応

2017年2月10日の東洋経済オンラインで、「日銀がうろたえた長期金利の不気味な急上昇」という記事が投じられました。内容に関しては賛否もあると思いますし、題名が煽り気味なのも気にはなりますが、まあ、そこはさておき。

最近の金利上昇の散発的な事象は年末にも起きています。(日経新聞の記事「長期金利『0.100%』巡り攻防激しく 市場と日銀」より)

この時は国債の買いオペせずに金利は低下したようです。でも、2月は買いに入ったのですね。日銀は断固たる措置をとったといったところでしょうか。

実際、日銀は今も大量の国債の購入とETF(上場投資信託)の購入を行っています。量的緩和を行い、金融ファイナンスで日本経済を下支えしているところです。こうしたコントロールの動きでなんとか日本の金利は安定的に推移してきています。

しかし、世界的な金利上昇圧力はありますし、現在ヨーロッパはじめ各国の国債に対する信用も弱まってきています。ドイッチェバンクの危機も取りざたされましたね。トランプ大統領の登場で、金利上昇の圧力も増しています。大きな金額を借りている我々のような大家は、金利動向は気にしておかないといけないですね。

私の受けている融資の大半は固定金利ですが、直近の融資の申し込みは変動金利にしてしまいました。これは、審査が通りやすいとのことで承諾したのですが、もし金利上昇が散発的に起きるようなら、見直しも必要かもしれませんね。

それ以外の多くは固定ですし、3年ごとの見直しでは常に固定を選択しています。最近もそうしました。金利が急上昇したとしても、ローン金利にはそれなりの緩和措置はありますが、いったん高騰し始めて、コントロール外になった際には危ないので、予兆の段階で固定に切り替える必要も出ないともいえませんね

ま、不安になる必要はありませんが、リスクが高くなってきていますので、金利は注視していきましょう。

当然というか、預金金利はマイナス金利の影響で「0.00%」に低下

さて、こちらも「あー、やっぱり」というニュースです。ブルームバーグの記事で「三菱UFJとみずほ銀、ついに預金利回「0.00%」-マイナス金利1年」というものです。

ま、完全な0ではなく、小数点の四捨五入で0に見えるようです。長期金利の上昇圧力とは別に、日銀のマイナス金利政策を受けて、預金にはほとんど金利がつきません。それでも多くが預金をし、貸し出しが増えないため、空前のカネ余り状態のようです。

アベノミクスで吹いていた「成長戦略」はどこへやら、だれも投資をしないわけですね。そうした中で、アパート・マンションへの融資しか融資先がなく、こちらはこちらで問題視されていますね。ロイター「金融庁・日銀、アパートローンの監視強化過剰供給リスクで」の通りです。金融機関も貸し先がなくて大変ですね。

しかし、担保主義でしか投資を評価しない行員さんを大量生産したせいもあるし、しょうがない。起業も少ないし、起業しても担保評価しかできない金融機関では、無理でしょうしね。

ハウスメーカー主導の相続対策アパートが大流行りです。無垢な地主さんたち大丈夫ですかね。ま、なにかあったら自己責任、資本主義の実態を見た時に泣くのか、笑うのかは、自分の責任ですから、世の中とはきついものですね。

主要の融資先であるはずの私のクライアントの大企業は、国内投資はぜず、海外投資ですよ。国内にはほとんど投資しない。私の仕事はグローバルでの業務改革ばかりです。大企業はもう日本に投資しません。

これはヤバい。個人や中小企業が簡単に起業できて、ファイナンスがしやすい環境にならないと、ほんとヤバいですね。国内で金が回らなくなります。

ということで、私はこの後、連続起業していきます。まずは、ジャム屋(笑)次はパン屋かな(笑)次はカフェ、ゲストハウス、ファイナンス塾、起業塾もやります。輸入ビジネス、輸出ビジネスもやります。ファブレス製造やネット企業も始めるかもしれません。エンターテインメントも手掛けるかもしれません。

金融機関に頼る気はありません。今の日本の金融機関のビジネスモデルは陳腐化しています。Fin-Teckもやりたいのですが、国内は規制がきついのでムリかな。

ということで、金融機関にはビジネスの評価は難しいでしょう。リスクを採れないでしょうから、金融機関は不動産投資くらいにしか融資できないでしょう。こちらには、きちんと付き合って、パートナーとして金融機関を大切にして行こうと思います。金融機関さん、私を見捨てないで。よろしくお願いします。

昨年投資の新築戸建て8戸の状況報告は、思ったよりもいい感じか、危険な水準か

さて、金融機関をパートナーにした昨年の不動産投資の状況が見えてきましたのでご報告します。

この物件は北関東某市に購入した新築戸建て8戸。投資総額は1億5000万円程度。フルローンを通り越して、経費分もカバーできるオーバーローンでした。返済期間はいっぱいの22年、金利1.75%で3年固定、以降見直し。(条件悪いですかね?)

丸めた数値でのご報告になりますが、全戸満室。表面利回り8%が維持されています。フルローン・オーバーローンのため返済比率は高くて、75%くらい。キャッシュの手残りは月20万円くらいです。

ざっくり見て、年間240万円程度の手残りと考えると、キャッシュ・オン・キャッシュでは無限大ですが、キャッシュフローROIではたった1.3%です。

さて、この投資はみんなさんにはどう映るでしょう。まあまあ? それとも危険? それとも、効率が悪い?

確かに効率が悪いし、危険かどうかでいうと、安全ではないですね。では、少し分析してみましょう。

まず、収益性ですが、まあまあですかね。なんといっても自己資金ゼロですからね。自己資金ゼロから240万円ほどが生まれるわけです。

私の不動産投資の感覚でいうと、だいたいキャッシュフローROIは1%~3%程度なのです。その枠内なので、まあ良しとみています。

それに、私は本業の収入で暮らしていますから、不動産収入は再投資に回すだけです。各物件のキャッシュフローROIが常にプラスになり、手残りが出るようにしか管理していないのが実態です。その点で、不動産で大儲けはできていない、成績の悪い投資かもしれませんね。

リスクについては、確かにあります。家賃下落、空室といった恐怖は常について回ります。このリスクへの対処は購入時の判断で、まず「自分が住んでも良い場所」に買うことでなんとかリスクヘッジしているつもりです。

その後は、なんとか入居が続くよう、家賃が落ちないように工夫するしかありません。良い不動産管理会社と付き合って、長く対策します。不動産のお金は使わず、リスクへの構えと再投資に使います。

不動産投資でリタイアなんて考えません。贅沢もしません。本業は絶対やめず、本業のお金も投じて物件を増やす方に使います。

利回り、返済比率、キャッシュ手残りを考えると、皆さんから見て良い投資には見えないかもしれませんね。

でも、企画段階から不動産業者と接触し、手残りが残る形で価格を交渉し、金融機関も早期に動いてくれることで、ほとんで手間なく、ぼちぼちの物件を手に入れるのが私の手法です。ホームランは狙わず、バントヒットくらいですね。

こうした状況なので、長期金利の上昇は気になるのです。常に監視しなければなりません。

現在融資の決裁待ちの新築2戸は表面利回り9%で握っている

3月決済予定の新築戸建て2戸の表面利回りは9%で握っています。融資は22年で1.6%、今回は変動金利です。問題なく進んでいるとの報告を受けています。

この案件も、私の使った時間はわずか。1回物件を見に行っただけ、往復の時間を入れても3時間くらい。契約に30分。金融機関には行ってもいません。楽して選んで、楽して借りて、楽して管理しています。危ないですかね。危ないかもしれませんね。

年間1、2案件をこなせば御の字と思っているので、淡々と投資しています。とはいえ、メガ大家宣言もしたので、太い案件も探していますが、なかなか間尺に合わないですね。

金利動向、融資動向を見ると無理をすべきか、すべきでないか、他で行くべきか

金利、融資動向を考えると、今後借りにくい時代に入るでしょうね。でも、私は淡々と投資していきます。メガ大家は目指しますが、無理は禁物。アンダーコントロールは口先だけでは無意味、責任を取らざるを得ないのですからね。

それに、不動産投資は淡々なので、もっと他の面白いことに時間を使った方が良いですよね。私は本業が楽しいので続けていますが、日本の大企業も先行きは暗いですね。

ですので、投資に関する他の道は上に書いたように、小なりとはいえ連続起業をしていきます。もし、興味があったらお気軽にご連絡くださいね。遊ぶメンバー募集中です。日本経済の活性化に貢献していきましょう。

○参考:

・東洋経済オンライン – 日銀がうろたえた長期金利の不気味な急上昇トランプは日本国債にとどめを刺すのか
http://toyokeizai.net/articles/-/157700

・日経新聞 – 長期金利「0.100%」巡り攻防激しく 市場と日銀http://www.nikkei.com/article/DGXLASGF16H0T_W6A211C1EE8000/

・ブルームバーグ – 三菱UFJとみずほ銀、ついに預金利回「0.00%」-マイナス金利1年
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-02-09/OKZFK36JTSEG01

・ロイター – 金融庁・日銀、アパートローンの監視強化過剰供給リスクで
http://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D