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皆様こんにちは! 新之助でございます。

先日、楽待コラムニストの新年会に招かれ、出席してまいりました。銀座のとあるパーティー会場に総勢70人ほどのメンバーが集結し、盛大に盛り上がりました。

出席者は楽待コラムだけでなく、セミナーや書籍でなじみのあるメンバー。同じ愛知県出身の実践大家コラムニストSさんや、本でおなじみの内本智子さんからもお声掛け頂き、志高いメンバーと話に花を咲かせるのに時間はかかりませんでした。

特にサプライズだったのが、私のメンターである松村裕一さんに数年ぶりにお会いできたこと。久しぶりにお話しすることができ、感激しました。私が不動産投資の駆け出しの頃、当時主流であった「楽待コミュニティー」で知り合い、その後、不動産投資のイロハを教えて頂きました。

前回執筆したコラム「『物件買って脱サラだ!!』ワクワクしているあなた、それだけでは不十分です」で「成功された方の発想や思考や行動」を学ぶ事が一番大切だと話しましたが、なかなか行動に移す方がいないんですよね。

今があるのは松村さんをはじめ、私に多くのアドバイスをいただいた先駆者方々のおかげ。当日、新たにヒントを頂く事ができ、有意義な新年会になった次第です。

賃貸経営にはトラブルが付きもの

さて、今回のコラムは昨年経験したちょっとリアルなトラブル事例と対策をご紹介しますね! ちなみに閲覧注意です! 食事を間近に控えた方はしばらく経ってからご覧ください。

賃貸業を営んでいると、年間を通じて様々な物件トラブルが発生し、管理会社の協力のもと解決していきます。扉が開かない、鍵が開かない、記録的な猛暑の中のエアコンの故障、空巣被害など多岐にわたります。

私も前職は業界最大手のハウスメーカーでアフターサービスをしていたので、たいていの事は想定の範囲。発生時には良い気分はしないものの、気持ちの中で消化できます。

が……

来電と同時に脳裏に稲妻が走り、緊張度マックス! すぐに消化できないトラブルがあるんです。

それは何か……

水回りのトラブルです。

水回りのトラブルは緊急かつ、突発的。しかも大金を丸吞みするとてつもない魔物なのです……。

断水トラブルは大変です

水回りといえばキッチン、トイレ、洗面、風呂の4カ所がメインになってきますよね。この4カ所には必ず給水と排水があり、ライフラインの中心的な存在になります。このどちらかが機能しないと、生活する事が非常に困難な事態になるでしょう。

給水関係で究極のトラブルは「断水」です。断水したら入居者は困ってしまい、大変な事に……。皆さん想像はつきますよね。

トイレは使えない、食事が作れない、洗濯できないなど、私が入居者の立場だったら、そりゃ怒りますよ(笑)私はこの「断水トラブル」を過去に4回経験しています。

今でも忘れない真夏の早朝6時半頃、管理会社から「マンション全体が断水した」と眠気も吹き飛ぶ来電……。入居者からの怒りのTELが鳴りやまない模様との事。

原因は貯水槽ポンプの故障。ポンプは万が一の故障の時のために2基で水を送りだしているんですが、この時は運悪く電気系統の故障も重なり、完全に止まってしまいました。

貯水槽ポンプ

この断水トラブルは何とか終息しましたが、冷や汗ものでした。

給水のトラブルはキッチンや洗面化粧台など配管接続部からの水漏れもありますが、貯水槽のポンプの故障は全世帯に波及してしまいますので、発生時には大事になります。15~18万円程度のコストはかかりますが、ある一定の時期が来たら点検及びオーバーホール(分解)をお勧めします。

オーバーホール

年末年始やお正月に断水トラブルに見舞われたら? 真夜中に断水したら……? どうなるか想像してみましょう(苦笑)

もし断水トラブルが発生したら、基本的に私は委託している管理会社に連絡して対応してもらいます。万が一、入居者から管理会社の営業時間外に直接連絡が入った場合や、管理会社の提携業者が動けない場合は、私が繋がりのある業者で対応できる体制を取っています。


入居者のマナーが原因で配管の詰まりが発生することも!

さて、次に配水系のトラブル事例です。※食事前の方閲覧注意です!!

配水系のトラブルの代表は、配管の詰まりです。接続部からの漏れは配管に「水圧」がかかっていないので、ケースとしては「給水管」の漏れより少なめです。

ただ、配管が詰まって行き場を失った汚水が噴き出したら大変です! 生活排水が床一面に流れ出したら悪臭が酷く、ドブの中にいるのと同じ状態になってしまいます。私はハウスメーカー時代、何度も配管の詰まりに遭遇し、燦々たる現場を目の当たりにしてきました。

排水管の詰まりの主な原因は「生活している方の流す物」「お手入れ不足」「配管の勾配不良」の3つです。アパート、マンションのような共同住宅の場合、いくら個々に手入れしていても、他の入居者のマナーが悪ければ共用部の配管内で詰まってしまう事もあるので要注意です。

さっそく事例を紹介しますが、1階の入居者が自宅に帰ったところトイレから汚水が溢れだしていたという最悪な事例です。

1 -モザイク処理

トイレの様子

2 -モザイク処理

汚物が逆流して噴き出している

これは共用部配管が何らかの原因で詰まってしまい、配管内に他の部屋で流した汚水・汚物が蓄積し、逆流して関係ないお部屋で溢れだしてしまったのです。管理会社から電話を受けた時は青ざめました(汗)

私はこういった事例を他でも経験しているので、必ず定期的に配管の高圧洗浄を行っているのですが……。それでもこのようなトラブルが発生してしまいます(涙)

さらに、これは皆様はほとんど知らないと思いますが、植栽の根が排水管の詰まりの原因になる事があります。

え? なんで木の根が? まったくイメージがつきませんよね。

築20年以上くらいの物件だと、コンクリート製の桝が使用されている事があります。劣化した配管と桝のジョイントから木の根が入り込み、中にぎっしり張りめぐらされ栄養タップリの養分を吸い上げるんです。敷地内に樹木が植えてある築古物件はご注意くださいね。

万全の対策でトラブル回避を

それでは、こういったトラブルに備えるための対策をご紹介します。

(1)全世帯に影響を及ぼすような設備、配管の点検及び清掃は必ず定期的に実施(貯水槽ポンプのオーバーホール、排水管洗浄など)

(2)入退去時に、古くなった給排水設備の点検および交換(混合栓カートリッジ、接続部のパッキンなど)

(3)築古物件の敷地内にある配管周辺の植栽の有無の確認。あれば伐採と配管点検を実施(配管ジョイントから根が入り込む可能性があるため)

上記3項目を実施するとともに、トラブルを担保する損害保険に必ず入る事です。

トラブルが発生した時にかかる修理・修繕費用はかなりの高額になりますし、入居者様への補償が必要になってくるケースもあるでしょう。損害が数百万単位になったら、年間のCFは確実に吹き飛びますよ。場合によっては数年分のCFが消える可能性も大です。

私は保険に関していっさい削減する事はなく、ほぼ担保されるようマックスで入るようにしています。今回はちょっと日常的かつ衝撃的な事例を紹介させて頂きました。是非、参考にして下さいね。