堀之内名人2月_NOBU-Fotolia

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みなさん、こんにちは。堀之内名人です。

前回のコラムも多くの方々にご覧いただき、本当に感謝しています。どうせなら閲覧数1万を達成したいので、職場や学校、家族の話題にしてください。前回のコラムが閲覧数1万を超えたら、今回は閲覧数3とか4でもいいです！

今回も引き続き1棟目となるアパート「はじめちゃん」との出会いを話しながら、購入に至らなかった物件のお話もしていきたいと思います。

あと、本当に閲覧数が3とか4で終わると連載そのものが終わってしまうので、今回はコラムのどこかで地方の不動産投資の現状と打開策まで教えてしまいます！

初めての不動産投資は購入ではなく入札！

最初に購入しようとしたのは競売物件でした。所有者を追い出して転売してボロ儲けしてやるぜ！ というわけではなく、探していた条件に当てはまる物件だったので入札しました。

当時、実家から勤務先までの通勤距離が車で約1時間と不便だったので、単身用の自宅購入を考えていました。

独身のオッサンが特に新築である必要もなく、戸建てを購入するほどの所得もなく、競売という手段を思いつき、最高裁判所から委託を受けて運営されている不動産競売物件情報サイト（通称BIT）で検索して見つけました！ 会社まで歩いて5分！ バス・トイレ別の1K分譲マンションです！

BITで公開されている所在地をもとに、法務局で登記簿謄本を入手して物件の詳細をチェック。不動産情報誌を発行する仕事をしていたので、取引先の不動産会社に教えてもらいながら、BITで公開されていない所有者や占有者の氏名などは裁判所へ出向いて物件明細書で確認しました。

これならいけると確信！ 競売物件の所有者は知っている人だった！ 秘密にしておきたかったであろう部分を知ってしまったので悲しかったです……。

買受申出保証額（売却基準価額の20%）を振り込んで、裁判所に入札書類一式を郵送。そしていよいよ裁判所で開札！ 結果は……落札できずに賃貸アパートで生活することになりましたが、いい勉強になったと思います。

ちなみに、開札までの一連の作業は勤務中ですからね！ 別件で裁判所に呼ばれても仕方がないぐらいの職務怠慢。


次はいきなり県外へ

しばらく不動産情報サイトで物件を探していましたが、徳島県内では見つからず、検索範囲を四国全体にしてみました。

そこで見つけたのが、「閑静な住宅地、大型スーパーまで歩いて5分！」という1棟アパート。立地ばかりにこだわる私らしいチョイス（笑）これを購入していたら、今ごろ陽気なテンションでコラムなんて書いていなかったと思います……。

勤務中に香川県へ行って事故でもすると家賃収入以前に給与もなくなるので、休日に現地を訪れました。

実際にスーパーから物件まで歩いてみましたが、広告に偽りなし！ 約5分で現地に到着！ 閑静な住宅地ですね……アパート以外、空き地と駐車場だらけで建物がないんだもの。さぬきうどんを食べて帰宅。

「はじめちゃん」と最初の出会い

「はじめちゃん」との出会いは数年前にまでさかのぼります。

不動産情報誌の制作中に、広告をパク……参考にしようと他社の不動産情報サイトを見ていて出会いました。当時、満室でノリノリだった「はじめちゃん」は1900万円ほどで売りに出されていて、掲載していた不動産会社から資料をもらって購入を検討しましたが、価格の高さ（利回りの悪さ）で断念しました。

購入しなかったことを最も後悔している区分所有マンション

不動産情報誌の会社を退職後、別の不動産情報サイトで見つけた区分所有マンションがありました。大型スーパー隣！ 南向き最上階！ 賃貸中！ 不動産会社に確認すると、居心地がいいからオーナーが変わっても住み続けたいと言うすばらしい入居者！

私がオーナーになったら意味なく家賃を下げたいぐらい好き！

しかし、区分所有マンションの場合は管理費と修繕積立金を考慮すると利回りが悪くなってしまい、意味なく家賃を下げられるような売買価格ではなかったので断念しました。ところが、このマンションの周辺は開発が進み今となっては売り物件が1戸も無い！ マンション最上階からの風景を眺めてみたかった……。

「はじめちゃん」との再会

自分が勤めていた会社の不動産情報誌を読んでいて、「はじめちゃん」と運命の再会を果たしました。ちなみに、自分が退職したから掲載業者も減ってるんだろうなぁ～と思いながら、実情を確認するために買ってみたら広告が増えていました。

仕事中に裁判所や法務局をウロウロする社員がいなくなってよかったですね！

再会した「はじめちゃん」は売買価格が1500万円で、満室時の利回りが10%ほどになっていました。前回のコラムで、購入を決めた一番の理由は立地だと書きましたが、決断した瞬間だけを切り取ると、立地などを検討した結果ではなく心理戦での敗北です（笑）

最初、1300万円で指値していたものの即却下され、数日後にTELがありました。

不動産会社「今から売主さんに会うんですけど、1450万円で返事もらえたら買います？」

堀之内「買う」

不動産会社「え？」

なんで即答したのか自分でもよくわかりません。たぶん会社に遅刻しかけてたんだと思います。

心理戦というか、勢い。

忘れてました、現状と打開策

私の場合、これまで検討していた物件を思い返してみても、やはり求める条件は立地。住居として検討していた競売物件を除いて、意識しているのは立地というかスーパーマーケットばかり（笑）

連載3回目で今回はイラストもなかったので、少しは役に立つ（かもしれない）情報を！ 決して連載1回目に書いたように楽待の偉い人に怒られたワケではないので（笑）まあ、40歳過ぎて人に怒られたなんて恥ずかしくて書けませんけど（笑）

今年「はじめちゃん」は満室でスタートすることができましたが、入居者の層が激変しました！ 約1km先に大学があり、今までの入居者は大学生ばかりでしたが、今は大学生が1人でほかは社会人です。「はじめちゃん」の空室が増えたとき、その大学を卒業した同僚に入居付けのコツを相談したことがあります。

その同僚によると、音楽や声楽の学部がある大学は、部屋を防音室にすれば入居付けしやすいそうです。物件数が少ないため、入居者が卒業するとき、練習できずに困っている後輩に物件の紹介までしてくれるとのこと。

ついでに話すと、医学部系は安いアパートに住まわせるぐらいなら中古の分譲マンションを買い与えてしまうので、安ければいいって問題じゃないらしいです（笑）

○参考：
・不動産競売物件情報サイト BIT
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/