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こんにちは。鑑定士×投資家です。今日もコラムをご覧下さり、ありがとうございます。

僕は不動産投資を始めてから今日に至るまでの約3年間で15棟ほど購入してきていますが、ほとんどの物件をフルローン、諸費用等込みのオーバーローンで購入することが出来ています。おそらく今後もフルローン以上で物件を購入していくでしょう。

何故このようなことが出来ると思いますか?

・たまたま運が良かったから?
・年収数千万円を稼ぐスーパー高属性だから?
・預貯金を数億円持っていたから?
・銀行に特別なパイプを持っていたから?

残念ながらすべて持ち合わせていません(仮に持っていたらどれだけ楽だったことか……)。ちなみに僕は年収も属性も金融資産も「並」のサラリーマンです。

答えはと言うと、「投資戦略を持っていたから」なんです。不動産投資を始める前から明確な目標と戦略を持って実践してきただけなんです。いま振り返ってみますと、これが功を奏したと思っています。

目標はサラリーマンをリタイアすること、戦略はフルローン以上の融資を獲得しながら物件を買い続けることでした。

今回は投資戦略について僕の考えをご紹介したいと思います。

法定耐用年数の壁と信用棄損

僕は不動産投資を「金融機関ありき」の商売だと思っています。換言すれば、金融機関が持つルールや枠組みの中で不動産投資を実践しなければならないということです。

例えば、建物の躯体ごとに法定耐用年数というものが決まっているのをご存知だと思います(下記は住宅用の法定耐用年数です)。

RC造……47年
鉄骨造……34年
木造……22年

多くの金融機関は上記の法定耐用年数を超える融資をしません。一部のメガバンク、地方銀行等では経済的耐用年数と称して法定耐用年数より短い期間を設定するところもあります(例:RC造=40年)。

僕の場合は、RC造がメインですので、例えば築20年の物件を購入しようとすると、法定耐用年数起算であれば、「法定耐用年数(47年)-築年数(20年)=融資期間(27年)」となります。この与えられた条件の中で不動産投資を実践しなければなりません。

一方、木造の場合はどうでしょう?

木造は法定耐用年数が22年しかなく、新築木造の融資期間は原則として22年です。中古物件の場合は、仮に築20年の物件の購入を検討したとき、「法定耐用年数(22年)-築年数(20年)=融資期間(2年)」しか得られないというのが原則になります。

ところが、多くの不動産投資家は、新築木造に30~35年、築20年ほどの築古木造に10~15年ほどの融資をつけて購入しようとします。

メガバンク等はこれに応じることはないと思いますが、一部の地方銀行、信用金庫、政府系金融機関、ノンバンク等に持ち込むと法定耐用年数を超えた融資期間の設定が可能となる場合があります。

これを良いことに新築木造や築古木造に法定耐用年数を超える融資をつけてしまうと……不動産投資において致命的な「信用毀損」に陥ることになります。