大長さん2月_Melpomene-Fotolia

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賃貸経営・不動産投資・不動産経営という言葉が頻繁に目につくようになりました。沢山の人が、興味を持ち始めている証拠です。しかし一口に「不動産」と言っても、その種類はさまざまです。

今購入を検討している物件が、そして今所有している物件があなたに一番適しているのか? それを確かめる方法についてお伝えしていきます。

物件情報をあらゆる角度から見てみる

賃貸経営を始める前にまずやるべきことは、それぞれの物件の性質を知ることです。すべての種類を平らなテーブルの上に並べて、比較検討をすることを忘れないでください。

不動産というだけでもいくつかの検討分類があります。

【土地】

・立地は、東京都心か、地方か。

・都心でも、交通の便の良い駅徒歩10分以内か、駅徒歩30分圏か。

・土地の形状は、四角形か、いびつな形か。

・道路の接道は、道路に数メートルも接道した整形地か、道路に2m程接した通路の先に四角形があるような旗型の土地(=旗竿地=路地状敷地)か。

・所有権の土地か借地権の土地か。

・日当たり、地面の高低差、法的な建築条件など

【建物】

・費用のかかる大型物件なのか、そうではない小型物件なのか。

・RC造か、鉄骨造か、木造か。

・木造でも、構造が在来工法か、2×4工法か。

・1Kか、1LDKか、4LDKか。

・マンションのワンルームを購入するのか、土地と建物を合わせた一棟物件なのか。

・高層階か、低層住戸か。

・居住用物件か、事業用物件か(店舗など)。

・新築建物か、中古建物か。


不動産は、まったく同じものが2つ揃うということはありません。
それぞれ異なるメリットとデメリットがあるため、何が良いのか、悪いのか、有効な対策が打てるものなのかをしっかりと吟味する必要があります。


比較する際の「3つのトラップ」

しかし、これらの物件の性質を比較するにしても、いくつか注意点があります。特に気を付けたいのが、以下の3つのトラップです。

○トラップ1:場所によって異なる

例えば、同じ土地面積に建てられた6室の木造アパートでも、地方より東京の方が、物件価格が高くなる傾向があります。

物件価格だけで比較するのも間違いで、東京の家賃は地方の家賃よりも高い傾向があるため、収入が増えるというメリットも、賃貸経営においては重要な検討項目です。

○トラップ2:時間軸によって異なる

例えば、バブル時代の物件価格と今の物件価格とでは、2倍以上の差があります。不動産投資を行おうと決断するときには、できるだけ最新の情報を得るようにしてください。

○トラップ3:発言者によって異なる

例えば、収益物件のオーナーAさんとBさんとがいて、この二人が全く違う意見を言っていたとしても、見方を変えるとどちらの意見も正しいと言えることがあります。

自己資金が少ないAさんの場合、物件価格が高いRC一棟マンションを購入することは無理があります。そのため、ワンルーム1室の方が向いているかもしれません。

一方、資産家で、既にRC一棟マンションを複数所有しているBさんの場合、手間がかかるワンルーム1室について「購入してはいけない」とコメントすることもあるでしょう。

土地や建物だけでなく、オーナーとなる人の資金的な事情、時間的な事情などもそれぞれ異なるものです。

また、不動産業者の営業マンによっても見解は異なります。土地や建物の前提条件がしっかりと話されていないうえでの営業トークが始まる傾向が強いため、間違った判断をしてしまう恐れがあるので注意が必要です。

このように物件には、「異なる点」が多く存在します。

しかしこの事が、あなたにとってチャンスとなります。

あなたが見つける事ができた唯一の物件に対して、他の人が見落としているということもよくあることなのです。その「唯一の物件」を探し出すためにも、すべての物件の種類を平らなテーブルに並べて、比較検討してください。それが失敗を避けて、成功を掴む要因となります。