写真© jyapa-Fotolia

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おばんです! 連日、国有地を8億円引きで購入した森友学園関連ニュースが続きますが、多くの方は、

「あんなに不当に安く買いやがって!」
「有力な政治家が関わったに決まってるだろ!!」

と正義感からの憤りをお持ちでしょうが、それで終わっては不十分です。

投資家として成長を続ける私たちは、

「あんなに安く買える方法があるのであれば知りたい。」

という積極さが重要です。

これ、ワイロなくても、コンニャクなくても、えらい方から逆に100万円もらわなくても(苦笑)、実はだれでもできるのです。

さすがにゴミがでてきて9割引き! というわけにはいきませんが、実は私もつい最近、国有財産を格安で取得しています。築30年ほどのRC造4階建、2LDK×24戸の元官舎を、私は2650万円で買いました。

家賃相場は5万4500円の地域ですので、相場通りで貸すとなれば年収1570万円、表面利回りは59%を超え、融資返済額を引いても月約100万円のキャッシュが残る、味わい深い投資です。

精力的に物件情報を探っている皆さんならご承知でしょうが、収益物件の利回りはこの5年ほぼ一貫して低下し続けています。「楽待」の物件統計レポートによると、2012年後期に新規掲載物件の利回りが10.14%を記録して以降、直近の2017年2月期では7.55%と、不動産価格の高騰による利回りの低下は今後も続きそうです。

このような情勢なので、

「不動産は儲からない」
「不動産投資はもう遅い」

こんな記事が新聞や週刊誌をにぎわせ始めています。しかし、こんな時代だからこそ、不動産投資のテクニックが上がるのです。この国有財産を活用すればいまだに、それもRCの質の良い物件が格安で手に入るのです。

そもそも、国有財産ってどうしたら買えるのか?

まず、この国有財産の売り払いとは、各地域の「財務省財務局管財部統括国有財産管理官未利用財産処理班」という、ジュゲムも真っ青、泣く子も黙る、いや号泣しそうな名前の部署にて実施される「期間入札」で、処分すべき国有財産の物件を買うものです。

年に数回、期間入札として実施されており、入札により最高価額者が落札者となります。

参考例:関東財務局での平成29年度の期間入札の予定(日程は関東財務局より)

期間入札の日程

公示する日

入札の受付期間

開札日

第96回

H29年5月9日

5月30日~6月7日

6月20日

第97回

H29年9月5日

9月26日~10月4日

10月24日

第98回

H30年1月9日

1月30日~2月7日

2月20日

さすがに人気地域は入札が殺到するので資金力がある方以外お勧めできませんが、地方都市では入札件数は3件などというのはざらで、地方でも数十件は入札されてしまう競売と比べて競争がなく非常にうまみある物件価格で落札可能です。

この国有財産取得をウチの会社の柱にしようと思うので、本当に書くか迷いました(笑)が、非常に面白い物件取得の方法だし、森友学園のお陰? で脚光を浴びている? 正にタイムリーな投資方法ですし、楽待には積極的な読者の方がたくさんいらっしゃることを考え、少々紹介させていただきました。


注意すべき3つとは?

ただし、うまみがある分、注意しなくてはいけない点が3点あります。泣きながら無料公開。実体験踏まえた国有財産の3つのリスクとは?

(1)物件の状態が非常に悪い場合が多い

「最低入札価額」という、最低この金額以上で入札してくださいね、という価格が決められていますが、これが非常に低価格。低くてびっくりする物件がカリブ海賊の宝箱もびっくりのザクザクぶりで埋もれていますが、買った後、非常にお金がかかる「ババ物件」が潜んでいるので要注意です。

結局入札しませんでしたが、札幌市近郊で築30年のRC4階建、3LDK×36戸という見た目も良い物件がなんと400万円ほどの最低価額で出されていました。興奮で夜も眠れませんでしたが、修繕費の見積もりを見たら、なんと6000万円。今度はがっかりしてますます眠れませんでした。

ほぼすべての部屋の天井にシミ(漏水跡)があり、配管設備が2000万円、さらに風呂がタイル張りなのでユニットバスに変えるための経費が2000万円……と経費の大行進。それでも銀行に相談しようかとも思ったのですが、物件価格1000万円、修繕費6000万円の融資相談って、さすがに厳しかったことでしょう。

私は管理会社・給排水会社・賃貸仲介会社・ガス会社の担当者4人を連れて、チーム見学したので検討できましたが、このようなババ物件が潜んでいるリスクはありますので専門家のアドバイスは必須です。

また、官舎街の一部を切り売りするので、水道本管から切れている、電柱がない!!(隣の物件から電気引いていた場合など)とか、根本的な生活インフラの整備にお金がかかる物件があるので要注意です。

(2)情報が限られる

財務省は不動産会社ではないですし、物件内覧会では係の方が予想外に? 丁寧に説明して下さるので評価はしていますが、ババ物件が潜む割に、物件情報開示のタイミングが少ないです。

内覧会のタイミングは一回。詳しい概要書はあるのですが、それだけで物件のすべてを把握するのは厳しいです。国の建築なので資料自体は膨大にありますが、財務局に行かないと閲覧できないうえにコピー不可です……。

(3)金融機関の抵当権設定に期間が必要

いざ落札した後は、たいして普通の不動産売買と変わらない手続きが進むのですが、問題が1つ。物件の売買代金を支払った後、登記にすごく時間がかかるのです。

1.「物件代金払ってもらったよ」(各地財務局→財務省本庁)
2. 本庁の何人ものハンコ(稟議)が必要
3. 本庁から「売って登記していいよ」と許可(本庁→各地財務局)
4. 各地財務局から、指定登記業者に登記の発注
5. 登記完了
6. 登記完了しましたよ(各地財務局→またもや本庁)
7. またもや本庁でハンコ(稟議)
8. 本庁で「登記簿だしていいよ」と決定!(本庁→ようやく各地財務局)
9. ようやく登記簿があなたのお手元に

問題はこの長い期間(約2週間)、融資した銀行は、なんと抵当権を設定できないのです。

銀行にお金だけ出させて、その担保がつけられない状態が2週間ほど続くのです。これは普通の不動産融資ではありえません。基本、同日付で銀行は抵当権を設定し、出したお金の保全を即座に実行します。

この「抵当権設定の留保」をやってくれる金融機関でないと、国有財産の融資は不可能です。

以上、厳しいリスクを書きましたが、私が言いたいのは、リスクを踏まえたうえで積極的に一緒に頑張ろう、ということです。

こうした物件を再生させ、楽待などネットで通常の情報公開をすれば、キャピタルゲインも莫大です。不動産の仕入れが厳しい時代だからこそ、いっしょに新たな不動産の展開を拓いていきましょう。