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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。今回は、相場より1割程度安い家賃を相場まで引き上げたい、というご相談です。

オーナーチェンジで一棟アパートを購入しました。現在満室ですが、相場の家賃より1割程度安い状況です。この家賃を相場まで引き上げたいのですが、入居者に納得してもらう方法はありますでしょうか?

もし「不当だ」と言われたら、このままずっと安い家賃のまま運営するしかないのでしょうか? 長く入居している方がほとんどのため、次の退去のタイミングで値上げできるのがいつになるかわからない状況です。

借地借家法の定め

ここ数年、家賃は増加傾向にあり、そのため家賃の増額に関するご相談をいただくことも増えてきました。

建物の家賃の変更に関しては、借地借家法32条に定めがあり、契約当事者は、次の事情が認められる場合には将来に向かって家賃の増額もしくは減額を請求することができるとされています。

(1)土地または建物に対する租税その他の負担の増減

(2)土地または建物の価格の上昇下降その他の経済事情の変動

(3)近傍類似同種の建物の家賃と比較して不相当となった

ただし、裁判所では、家賃を変更すべきかどうかについては、上記(1)から(3)までの借地借家法32条の定める事情だけでなく、当事者間の個人的な事情など様々な事情を考慮して家賃増額の可否が判断されます。

家賃増額の請求書書面で行う

家賃の増額をするためには、借主に対して、その旨の意思表示(請求)をする必要があります。この請求は口頭ですることも可能ですが、配達証明付の内容証明郵便などの書面で行うべきでしょう。

判例によれば、家賃の増額の意思表示が相手方に到達した日から家賃増額の効果が生じるとされています(ただし、増額の幅については、後日の当事者間の協議もしくは裁判所の判断による定まることになります)。

ですから、争いとなることを避けるため、家賃増額の意思表示は書面によって行っておくのがよいのです。