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2020年東京オリンピックを前にプチバブルの様相を呈する日本の不動産マーケット。一方、海外の先進国、新興国の中にも不動産価格が上昇を続け、キャピタルゲイン、インカムゲインとも十分狙える不動産マーケットが存在する。

国によって市況や投資環境は刻々と変化しており、過去の投資手法では成功が危ぶまれるケースも出てきた。投資に成功するためには最新のデータを元に、ち密な投資方針を検討する必要がある。そこで今回は、個人の不動産投資が活発に行われている欧米先進国の中からアメリカ、イギリス、ドイツ、オーストラリアの不動産投資手法をお伝えする。

○国別不動産投資手法

国別

投資手法1

投資手法2

アメリカ

不動産市況の「時差」を利用する

日米で異なる減価償却年数を利用する

イギリス

ロンドンから地方都市へ

利回り保証付きのイギリス学生寮投資

ドイツ

英国EU離脱でベルリンの価値向上

減価償却による節税効果を狙う

オーストラリア

シドニーでキャピタルゲインを狙う

シドニーの物件を担保に地方都市青田買い

アメリカの不動産投資市況

○基礎データ

人口

3億1000万人

世帯数

1億2000万

持ち家率

63%

借家空室率

7%

アメリカは先進国の中でも人口増加率の高さが顕著で、年間250万人~300万人程のペースで恒常的に人口が増加しており、住宅需要も安定的に拡大基調が続いている。国土の東西南北にわたって都市が発達しており、不動産投資対象となる都市の数も非常に多い。経済規模も非常に大きく、「米国内部に、小さな国がいくつもある」ような巨大マーケットである。

アメリカは2008年~10年のリーマン・ショックで不動産バブルが崩壊し、全米のすべての都市で不動産価値が下がる経験をしたが、その後は順調に回復を見せている。今後も経済成長や人口増加と共に順調な歩みを続けていくことが見込まれている。

米国勢調査局によると、アメリカの新規住宅着工件数は、2017年2月までの1年間で約130万件。リーマン・ショック後の落ち込みを除けば、概ね年間130~150万件前後で堅調に推移している。

また全国の賃貸空室率は、2011年の9.5%以降年々減少しており、2012年8.7%、2013年8.3%、2014年7.6%、2015年7.1%、2016年6.9%と、1998年以来の最低空室率を記録した。

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不動産価格と賃料

過去40年以上にわたり、年平均4%程度の安定した上昇を続けているアメリカの住宅価格は、 2016年には6.2%上昇 。中でもシアトルは10.75%、ポートランドは10.1%と2桁以上の伸びを見せている(スタンダード&プアーズ調べ)。

また米国勢調査局によると、米国で販売された新築住宅の平均販売価格は、2017年2月までに約12%上昇して390,400米ドル(約4300万円)に達した 。

賃貸住宅の家賃も上昇しており、米国の月額平均賃貸料は2016年には5.3%増え、月額856米ドル(約9万3000円)となった。

○投資対象物件

アメリカにおける不動産投資対象物件は、次の通り。

戸建て住宅

米国では戸建て賃貸が一般的である。

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・アパート

木造が一般的で築50年くらいの築古物件が普通に取引されている。築100年の物件も珍しくない。

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・タウンハウス

外観上は長屋のようなイメージで、複数の戸建て住宅が結合して1棟のアパートとなっている。構造は木造が一般的で、築50年~100年の物件が中古市場で取引されている。

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・コンドミニアム

日本のマンションと同じ。構造は主に鉄骨造やコンクリート造で、カリフォルニアのコンドミニアムはプールが付設されていることが多い。

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・シニアコンドミニアム

一定の年齢以上の高齢者だけが購入できるコンドミニアム。通常より割安で購入することができる。アメリカでは、子供が自立した後の55歳位から戸建て住宅を売却し、シニアコンドミニアムに移る人が少なくない。日本でいう介護施設とは全く別物。(※シニアコンドミニアムと一般のコンドミニアムの違いは、基本的には年齢制限の有無のみ)

○投資手法1|不動産市況の「時差」を利用する

アメリカでは、ニューヨークやカリフォルニアが全米で最も成熟した都市で不動産価格が真っ先に値上がりしやすい。続いて、シカゴ、ボストン、シアトルなど、第二線級の各都市の価格が上昇する。さらに続いて、テキサス、アリゾナ、フロリダなど、人口増加が著しい南部各州の都市が、将来性を買われて値上がりする。

同じ国内で不動産価格差が3倍といった現象は、徐々に調整されていくことになるため、「カリフォルニアの不動産価格が高い場面で上手に売り抜けて、テキサスがまだ安いタイミングで物件を複数購入する」といった、不動産市況の「時差」を利用した投資手法が有効である。

○投資手法2|日本とアメリカで異なる減価償却耐用年数を活用する

アメリカは日本と違い、戸建住宅を修繕しながら50年以上使用することが一般的で、100年くらい使用される物件も多い。ゆえに日本の投資家が購入する物件もこのような築古物件が対象となってくる。

その場合、アメリカでは、賃貸用住宅の減価償却年数はその構造にかかわらず27.5年、一方日本では木造住宅の減価償却耐用年数は22年(または20年)である。ただし、日本では特例があり、木造築22年を超えた建物については4年で減価償却を行うことになる。

つまり、同じ物件にもかかわらず、米国居住者が27.5年かけて減価償却するのに対し、日本の投資家は4年で償却することができる。そのため所得の高い投資家ほど大きな節税メリットを享受することができるのである。

イギリスの不動産投資市況

人口

6500万人

世帯数

1800万

持ち家率

65%

借家空室率

9%

イギリスの不動産市場は2000年以降高騰を続けており、価格が3倍程度になっている地域も見られる。特に近年は、中国人富裕層を中心としたチャイナマネーや中東からの資金がロンドンに流入しており、不動産価格を押し上げる要因となっている。

ロンドンは世界の金融都市として海外からの駐在員も多く、コーポレート・マーケットと呼ばれる世界各国からの駐在員の賃貸マーケットが形成されている。長期駐在は5年以上、平均3~5年の任期で賃貸サイクルが活性化し、安定した賃貸住宅市場が形成されている。

日本と比べて国土面積が2/3、人口が約半分のイギリスでは、ロンドン圏への一極集中が顕著である。ロンドンの地理を東京に例えると、名古屋の位置にバーミンガム、大阪の位置にマンチェスターやリバプールがあるが、これら地方都市はロンドンと比べると人口・経済力ともに大きな差がある。不動産価格を比較すると、マンチェスター、バーミンガムなど英国第二の都市は、ロンドンの1/4~1/5に留まっている。

一方、賃料に関しては、同じ国内で4倍~5倍も差がつくわけではなく、結果としてマンチェスターの賃貸利回りは6~8%、ロンドンは2~3%と、地方都市が大きな優位性を持っている。

イギリスのコミュニティ・地方開発計画によれば、新規住宅着工件数は2015年に166,900件と前年比3.8%増となったが、依然として住宅不足は解消されていない状況である。

不動産価格と賃料

ここ10年で長期的に見てみると、イギリスの住宅価格は2倍、場所によっては3倍にも値上がりしている。特にロンドンの不動産は完全に売り手市場であり、ブラウン元首相が2020年までに300万戸の住宅を建てるという計画を打ち出したほど、その住宅不足は深刻化している。

Nationwideによれば、イギリスの平均住宅価格は、2016年第1四半期までに5.3%増加し、198,564ポンド(約2720万円)となった。これに対し、ロンドンの中心部「プライム・セントラル」のマンション価格は2,500,000ポンド(約3億4千万円/120平米)にも及ぶ。

ロンドンのマンション月額賃料は平均して約5000ポンド(約68万円/120平米)、ロンドンの中心部「プライム・セントラル」の場合、月額賃料は6600ポンド(約90万円/120平米)となっている。

イギリス不動産大手であるナイトフランク社によれば、2015年~2019年までイギリスの不動産は平均で18.2%値上がり、ロンドンでは25.8%の値上がりを予想している。

しかし、イギリスがEU離脱を決定したことにより、海外成長の低迷、金融市場の不安定さから今後の景気減速を予想する声もあり、不動産価格がこれまでと同様に上昇するかどうかは不透明な状況である。

○投資対象物件

イギリスにおける不動産投資対象物件は、次の通り。

・デタッチドハウス (Detached House)

デタッチドハウスは、日本における「一戸建て」のこと。

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・セミ・デタッチドハウス (Semi-Detached House)

セミ・デタッチドハウスは、一棟の建物を中央で区分し、2軒の家が区分している壁を共有するイギリス特有の家の形。1棟二軒住宅(二世帯住宅)。

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・テラスドハウス (Terraced House)

テラスドハウスは、日本における「長屋」のイメージ。2~3階建てのものが多く、5軒ほどが連なっているものもあれば、その道にある住居が全て繋がっているような大規模のテラスドハウスもある。

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・タウンハウス

現代式の長屋住宅のこと。駐車場のスペースが確保されている場合が多い。

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・ミューズハウス

昔、馬小屋だった建物を改造した長屋住宅。都心部に多く、名残りとして馬が通れる高さの門があることが特徴。

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・フラット (Flat)

フラットは日本における「アパート」、もしくは「マンション」の一室のこと。アメリカでは「アパートメント」と呼ばれますが、英国では「フラット」と呼ばれることが一般的。

・パーパスビルトフラット

日本でいうマンションのような集合住宅を指す。

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・コンバージョンフラット

大きな一軒家(デタッチハウス・セミデタッチハウス)や長屋(テラスドハウス・タウンハウス)を改装して作られた英国様式の集合住宅を指す。

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・ペントハウス

フラットの最上階にある広い部屋のこと。フラットのオーナーが住んでいる場合が多く、大きな窓やバルコニーがあり開放的な造りになっている。

・スタジオフラット

いわゆるワンルームマンションと同じ造りの部屋を指す。

○投資手法1|ロンドンから地方都市へ キャピタルゲインからインカムゲインへ

これまでは、毎年価格が上昇するロンドンでキャピタルゲインを狙うのが定石だった。数年後に完成するプレビルド(予約販売物件)を早期に買って、完成前に高値で売り抜ける投資家も大勢いた。

しかし、最近では英国の個人投資家の間で、ロンドンの物件を売り、地方都市に2つ3つ、安い収益物件を買って家賃収入を得るという動きが起こっている。ロンドンの価格は高騰しており、利回りはあまり高くない。プライム・セントラル・ロンドンでは、賃貸利回りは3.08%から3.65%となっている。

したがって人気の投資対象は「地方都市中心部の区分マンション」で、価格は2000万~3000万円といったところ。現状6%以上で賃貸が回り、都市中心部で入居付けに困らないなら家賃も落ちず、不動産価格の上昇も期待できるという考えに基づいている。住宅ローン金利も3%前後なので、融資を引くとロンドンでは無理でも地方都市ならキャッシュフローが期待できる状況である。

○投資手法2|利回り保証付きのイギリス学生寮投資

イギリスは世界のトップ500に入る大学が多数存在し、アメリカに次いで留学生シェア世界第2位を誇っている。2014年にイギリスの大学に出願した学生の数は約660,000人で、過去最高を記録。イギリスの大学などに入学する留学生の数は、2020年までに15%~20%増加すると見込まれている。こうした学生数の増加に対して、学生寮の数が追いつかないことから、学生寮への需要は強く保たれると見られる。

また、有名大学がある都市にある学生寮の場合、学生寮を開発するデベロッパーにより、実質利回りが保証される場合が多い。「実質利回り7%を5年間保証」や「実質利回り9%を2年間保証」といったものが多く、これらは世界から投資資金を集める大きな要因となっている。

学生寮のワンルーム区分を1000万円程度で購入でき、専門の会社が運営して、購入後の数年間、年間7~10%程度の確定利回りを返すタイプが典型的。イギリス人のみならず中国、ロシアなど海外投資家からも人気が高く、日本でも販売されている。

ドイツの不動産投資市況

○基礎データ

人口

8094万人

世帯数

3400万

持ち家率

50%

借家空室率

2%(※ベルリン)

東西ドイツ統一後、東ドイツの貧困の影響を受けた首都ベルリンの不動産価格は、旧西ドイツ圏の大都市に比べて低迷することになった。統一後25年以上経った現在でも、その価格はミュンヘンの2/3程の水準に留まっている。

連邦政府はベルリンのインフラ整備や政府施設の建築を計画的に進めており、今後も長期的成長が続くと考えられている。しかし、ベルリンの不動産価格が他の欧州の大都市と同レベルに達するには、まだ10年以上かかる見込みである。東西分裂という歴史を背負ったベルリンは、EU最大の経済大国ドイツの首都でありながら、いまだ成長途上にあると言えるだろう。

先進国の中でも、ドイツ人はその国民性として住宅保有意欲が低く、国全体の持ち家比率が50%程度である(米英豪日は60%超)。一生賃貸で良いと考える人も多く、それだけ賃貸需要が高いのが特徴である。

現在、ベルリンでは住宅の約85%が賃貸と言われており、空室率は2%程度である。

不動産価格と賃料

ベルリンの中央に位置するミッテ区の不動産価格は過去10年間で2倍程度に上昇しているが、マンションの価格は東京都心の2分の1程度、ロンドン、パリ、ニューヨークなどの他の主要都市と比べてもまだまだ割安である。

Europace によれば、ドイツの不動産価格全体で2016年8月までの間に前年比8%上昇し、アパート価格は前年比9.6%成長した。

ミュンヘンのアパート価格は、約940,000ユーロ(約1.1億円/120平米)、ベルリンでは約600,000ユーロ(約7000万円/120平米)である。

一方アパート賃料は、ミュンヘンで月額約2,250ユーロ(約26万円/ 120平米)、ベルリンのアパート賃料は、月額約1,500ユーロ (17.5万円/約120平米)である。ベルリンのミッテ区では、過去7年間で約66.7%賃料が増加しているが、他の主要都市と比べると賃料水準が低く、ミュンヘンやフランクフルトといった他都市と比べて収入に対する賃料負担割合が低いため、今後も賃料が上昇していくものと予想されている。

○投資対象物件

ドイツにおける不動産投資対象物件は、次の通り。

・アパートメント

日本の区分マンションにあたる。

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・一棟アパート(ビンテージアパート)

ドイツの建物は日本に比べて非常に頑丈で、築100年の建物も現役で利用されている。

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○投資手法1|イギリスのEU離脱でベルリンの価値がさらに高まる

ここ10年、ベルリンの不動産価格は上昇を続けており、直近の5年では約1.5倍となっている。さらにイギリスのEU離脱が決定したことで、「安全地域」としてのドイツ国内の不動産需要がさらに上昇することが予測される。

実際に海外不動産投資家からの問い合わせが急激に増加しているとのこと。特に中価格帯(200,000ユーロ~700,000ユーロ)の住居用物件を取得し、確実なキャピタルゲインを狙う投資家が増えると見られる。

○投資手法2|減価償却による節税効果を狙う

ドイツの伝統的な石造り・レンガ造りの建物は築50年~100年のものも珍しくなく、新築のマンションと同じように市場で取引されている。日本の投資家が新築の物件を購入した場合は減価償却期間が38年であるが、築年数38年以上の物件を購入した場合は7年で償却が可能となる。所得の高い投資家は、短期間での減価償却による節税を見込むことができる。

オーストラリアの不動産投資市況

○基礎データ

人口

2400万人

世帯数

920万

持ち家率

67%

借家空室率

2%

オーストラリアは積極的な移民受け入れにより、過去30年間で人口が約1570万人から約2400万人へと、約1.5倍に増えており、現在も年率1%を超える人口増加が続いている。その人口は沿岸部の約10都市に集中するため、住宅は慢性的に供給不足。借家空室率も2%と低い状況である。

賃料も物件価格も右肩上がりが続いており、先進国でありながら新興国的な側面を持つ不動産マーケットである。

オーストラリアで最も不動産価格が高いのは最大都市「シドニー」だが、現時点で、シドニーとメルボルンの価格差は約30%、ブリスベンとは約50%の差で、ちょうど「東京vs大阪vs名古屋」の価格差に近い。

もっとも、シドニーの物件価格がブリスベンの2倍だからとって、家賃も2倍になるわけではないため、賃貸利回りはブリスベンの方が優位な状況である。

現在、各都市の賃貸利回りは、戸建とマンションを平均するとシドニーが3~4%、メルボルン4~5%、ブリスベン5%強といったところ。ローン金利が平均4%台なので、融資をひいてキャッシュフローを出していくのは難しい状況である。

不動産価格と賃料

オーストラリア統計局(ABS)によれば、オーストラリアの8大都市では、2016年第2四半期まで住宅価格が4.65%上昇し、前年比10.53%の伸び率となった。

各都市ごとの不動産価格は、メルボルンは2016年第2四半期に住宅不動産価格が8.2%上昇し、キャンベラは6%、ホバート4.9%、ブリスベン4.3%、シドニー3.6%、アデレード3.5%といった状況である。  一方、同期間にダーウィン (-6.5%)と  パース(-4.8%)は下落した。

ABSによれば、オーストラリアの居住用住宅の平均価格は、2016年6月に623,000豪ドル(約5150万円)で、前年同期より3%増加した。シドニーのアパートの場合、1ベッドルームのアパートの価格は約50万ドル(約5500万円)、3~4ベッドルームは約180万ドル(約2億円)。

一方、月額賃料は、1ベッドルームアパートメントの場合平均2000ドル(約22万円)、3~4ベッドルームアパートメントの場合は4300ドル(約47万円)となっている。

○投資対象物件

オーストラリアにおける不動産投資対象物件は、次の通り。

・コンドミニアム

賃貸型リゾートマンション。ベッドルーム、リビング、ダイニング、キッチンが備わっている。

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・戸建て住宅

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・オフィス

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○投資手法1|シドニーでキャピタルゲインを狙う

不動産価格が高騰しているシドニーでは、賃貸利回りが低くなるため、インカムゲインを狙った投資手法は取れない。その代り、毎年不動産価格が上がり続けているため、キャッシュフローはプラスマイナスゼロにして、キャピタルゲインを狙うのが一般的である。

○投資手法2|シドニーの物件を担保に、地方都市の物件を青田買い

オーストラリアでは不動産価格の高い都市に住む人々が、比較的安い都市に移住することが広く行われている。まだ若い国で地縁の感覚も希薄なため、より大きな庭付きの家や短い通勤時間を求めて、他都市へ気軽に移住することが多い。どの都市も不動産価格は上がるので、将来住むかもしれない都市で、安いうちに買っておくという、半分実需感覚の不動産購入も盛んである。

ここ数年は、シドニーの投資家が、担保価値が上がった物件を使って、少ない現金手出しで銀行融資を受け、ブリスベンやメルボルンに投資物件を購入する動きが目立っている。シドニーは不動産価格が高騰し、マイホームは買えても2戸目(投資物件)の取得が難しい人が多いため、より安い値段で買える他都市にチャンスを求める動きとなっている。それが結果的にメルボルンやブリスベンの不動産価格を押し上げる側面もありそうだ。

海外における銀行融資

海外で不動産投資を行う際に注意しなければならない点の一つが、銀行融資である。日本国内の融資では現在、低金利、長期借入、フルローンが可能であるが、海外の金融機関からの融資では条件がかなり異なる。

日本の金融機関は「不動産担保価値」のほか、「借り手の返済能力」を重視した融資が行われることが多い。一部上場企業勤務のサラリーマンなど属性の良い人には、初回融資からフルローンが出ることもある。

一方欧米では、日本のような借り手の返済能力よりも土地建物の担保評価額を重視した融資が行われるケースがほとんど。融資に当たっては鑑定士が実勢の取引価格で査定し、それに銀行が掛け目を入れて融資を出すため、フルローンはまずできない。そのため、物件購入に当たっては、ある程度の自己資金が必要になってくる。

海外の現地金融機関を利用するメリットとしては、

・「現地国の物件担保ローン」の実績を作ることで、それを担保に次の物件取得や有利な条件の借り換えを行うことができる。

・物件の担保価値が上がると、価値上昇分がそのまま「エクイティ」(自己資金)になる。仮に価値上昇しなくても元本を返すことで、残債減少分が「エクイティ」として評価される。

・物件担保ローンと預金を同じ口座にすることで、預金金利分をそのままローン金利分の支払いに充当できる。マイナス金利の日本と違い、欧米の高い預金金利を利用することができる。

一方、日本の金融機関を利用するメリットとしては、

・海外金融機関に比べて手続きがしやすく、金利が低い。ただし、為替リスクがあるため為替が円高に振れれば、その分金利負担が重くなる可能性がある。

現在、日本の金融機関でも海外不動産投資向けの融資を行うところが増えつつある。海外不動産投資の融資を検討するにあたっては、海外現地金融機関および日本の金融機関のそれぞれのメリット・デメリットを十分比較する必要があるだろう。

楽待新聞編集部(協力・鈴木学)