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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。今回の相談者は、東京都にお住いの高瀬亮介さんです。多忙な出版社に勤める高瀬さんは、数年前の離婚をきっかけにカードローンを借りています。

また「自分のペースに合わせて収入を得る方法を確立したい」という考えをお持ちです。将来的にはこれまでの経験を活かして電子書籍系の出版業での起業を目指しており、希望する投資規模は年間家賃収入1200万円とのこと。ローンをかかえ乏しい自己資金で果たして実現できるのか……と、悩まれています。

名前

高瀬亮介さん(仮名)

年齢

32歳

性別

男性

職業

会社員

居住地

東京都

年収

約670万円(世帯年収1200万円)

自己資金

50万円

Q1.ボロ物件の投資方法についてアドバイスを!

私の場合は収入に反して自己資金が乏しいため、融資を受けるのが難しいのではないかと想像します。そこで、1~2年後を目処に余剰資金を投じてボロ物件の購入~自己リフォームによる賃貸収益化を方針として考えておりますが、より適切なアプローチはありますか?

A1.自分で住みながらリフォームを!

ご質問ありがとうございます。まず高瀬さんの問題となるのが、250万円のカードローンです。これは離婚された際に生じたもので、今後はこれ以上の負債が増える予定はないとのこと。しかしカードローンは、いわゆる消費者ローンです。つまり、個人の与信で借りていて、金利も一般的な銀行融資に比べて高いものです。

これが何年でローン返済できるのかは不明ですが、独立をして起業する云々よりも、まずはカードローンを返すことを最優先させるべきではないでしょうか。ですから余剰資金があれば、まずは返済に充てましょう。

貯蓄の50万円に加えて、年間250万円の貯金ができるということですから、できれば1年以内に完済できるように努めて欲しいものです。ローンの返済利率4.5%という数字を甘く見てはいけません。一刻も速やかに返すこと。それが高瀬さんの一番目にやることです。

カードローンを返せば融資は可能になります。また、完済後にカードローンを使っていても、延滞がなければ履歴に問題はありませんから、不動産投資の融資においてもハンデになりません。あくまでも、負債が残っている状況が不利になりえます。

さて、投資方法としては、融資が可能となればボロ物件でセルフリフォームだけに固執することもないでしょう。それでも「不動産投資を学びながらお金を貯めていく」という段階では、この投資法は最も有効です。

たとえば、高瀬さんは家賃10万円のお部屋で暮らされていますが、それなら古い家を現金購入して、住みながらリフォームすることで家賃は浮きます。そうすると1年間で家賃分の120万円をさらに貯めることができます

とりあえず、ボロ物件で短期的に利回り重視を目指されるのがいいでしょう。たとえ時間がかかってもいいですから、しっかりとリフォームをして、自分の家を住み替えつつ、売却をしながら増やしていくのも手です。

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