利回りそっちのけで、立地だけを重視した結果

みなさん、こんにちは。堀之内名人です。今回はアパート経営を始めて味わった苦労や辛かったことや困ったことや大変だったことを話していきたいと思います。この時点で楽しい話題が何もないことがわかってしまう夢も希望もない不動産投資コラム（笑）

物件の管理は専門家に任せて、あとは家賃収入を得るだけ!?

購入した2015年10月時点で4室中2室が学生さん、1室が学生時代に入居して就職後も継続して入居してもらっていた社会人の方、1室が空室でした。収支としてはトントンでしたが、資産価値を考えて購入した物件だったので仕方がないと割り切っていました。

半年後に卒業する学生さんが退去するだろうと予想していましたが、「利回りも返済計画もそっちのけで立地だけを考えて購入したんだから、すぐに満室になるだろう！」という謎の自信に満ちあふれていました。

さぁ、人の不幸は蜜の味♪貧乏の始まりです！

管理会社にとって謎の退去

空室が埋まらないまま半年後、嫌な予想だけは的中し学生さんが退去しました。空室が2室になって最も変化したのは私生活でした。

第一回のコラムで書いたように、不動産投資家の肩書を守るために70歳近い母親に弁当を作らせ水筒を用意させ…もうなんというか、人間として本当に申し訳ございません！

それからさらに数カ月後、ついに管理会社から電話が！ ついに入居希望者が！ 管理会社と入居の条件などを相談しましたが、ほとんど聞いていませんでした。入居して家賃を払ってくれるなら、見た目に問題がなければ地球外生命体でもいい！ ぐらいの気持ちだったので。

そしてようやく空室1の状態に戻って、またも管理会社から連絡が！ ついに満室か！ と思ったら、学生時代から入居していた社会人の方が突然退去に…突然というか心当たりが……。

彼は日本人なのですが、ここでは仮に「アレクサンダー」と呼びます。なんだか強そうな名前だし。入居者が強いかどうかはどうでもいいんですが、アレクサンダー君の仕事は眠りにつけるのが明け方になることも多かったようです。

購入したアパート「はじめちゃん」は2階建で各階2室ずつなのですが、アレクサンダー君の隣室は購入以来ずっと空室が続いていた部屋でした。

「はじめちゃん」は私の自宅よりも繁華街や勤務先に近いので、優雅なオーナーの別宅として空室を寝泊まりに使うこともしばしば。ある日、携帯電話のアラームを解除しないまま出勤前の早朝に風呂に入ってしまいアラームが鳴りっぱなし。

「他の部屋の人に悪いことしちゃったなー」ぐらいにしか考えていなかったのですが、退去の原因は騒音かも（-_-;）

営業活動開始！

2室が埋まらないまま時間が過ぎるのを待っていても仕方がないので、以前勤めていた会社で多くの不動産業者と知り合えていたこともあり、「はじめちゃん」の物件資料を作成して訪問していました。

ところが、サラリーマン大家では労力に限界があり、成果が得られなかったこともあって、このまま空室が増えていく一方なんだろうかと、かなりネガティブシンキングな思考回路に陥っていました。

最終的には、3万円台だった家賃を2万円台にまで下げ、しっかり広告料も支払いました。（ちなみに、賃貸借契約成立時に仲介業者が受け取ることができる仲介手数料は貸す側と借りる側の双方から合わせて賃料の1カ月分までと決まっています）

家賃1年分が吹っ飛んだ!!

満室にならないまま1年が過ぎたころ、ほぼ2室同時に入居希望者が！

「家賃を払ってくれるなら、もう明らかに地球外生命体でもいい！」ぐらい必死でした。

1室は壁クロスとフローリングの張替を済ませて契約、もう1室は10年近く住んでいた人が退去…というか、たぶん自分が追い出してしまったので、経年劣化で室内が全体的にかなり傷んでいましたが、ついに現れました！ 神様！ 仏様！ 入居希望者様!!

壁・天井クロス、フローリングの張替とエアコンの交換が条件でしたが、汚れたままの部屋を見て契約をしてもらえるなんて、たぶん地球外…じゃなくて神様だと思います！

ただ、2室のリフォームあわせて34万7000円は痛い…だって1カ月の家賃が月々3万円弱だから1年分ですよ！ 特にエアコンは予想外の出費でした。自宅で使っているエアコンのほうがボロボロなんで使いまわせばよかった…。

自宅の汚いエアコンまで公開したので、次は「はじめちゃん」のリフォーム写真をビフォー&アフターで紹介！ できません!!

リフォームが完了次第すぐに入居という話だったので、写真を撮影する間もなく入居完了。リフォーム前の写真だけは大量にあるのですが、ただただ汚い壁や床の写真を並べても仕方がないので、次のリフォーム時には必ず。

あの話

前回のコラムで話した、ネタのために購入しようとしている物件ですが、本当に銀行でローンを申し込みました（笑）

通常のアパートローンとは違う方法で申し込んだので、それもコラムに書いていければと思います。今回はのんびりというか、ローンの決裁が下りてから思いっきり指値してみようと思っているので少し先の話になるかもしれません。

いきなり話題にしなくなったら、そっとしておいてください…