同じエリアにある不動産でも、接道状況によって資産価値に大きな差異が生じる。建築基準法では「建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定められており、接道義務を満たさない物件は「再建築不可」として扱われる。将来の建て替えが難しいため担保価値が低く、ほとんどの金融機関で融資が期待できないことから「初心者にはおすすめできない」と紹介する不動産投資本も多い。しかし、そんな再建築不可物件を「あえて」購入する不動産投資家もいる。彼らの投資判断はどのようなものだったのか。

Case.1 世田谷の再建築不可戸建をフルリフォーム

「もともとは屋根に大きな穴が空いていて、空が見える状態でした。2階の押し入れを開けたら、鳥の巣が見つかるような有り様だったんです」

長らく市場で見放されていた築52年の再建築不可戸建をフルリノベーションし、賃貸住宅として蘇らせた不動産投資家のGさん(50代)。世田谷という立地に加え、建物までのアプローチ部分や隣家の様子などから総合的に判断し、傷みが激しい物件の購入を決めた。最寄り駅周辺は近年再開発が進み、カフェが複数出店するなど住みやすい街として再評価されており、街の「伸びしろ」も投資を後押し。購入にあたって、再建築不可物件にも融資を出すノンバンクから700万円を調達した。

物件価格は路線価に敷地面積をかけた評価額と比べて半額近くと、かなり割安ではある。しかし、長年放置された建物のコンディションは悪く、再生費用がどの程度になるか判断が難しい状況だった。しかし、「日頃から知り合いの大家さんの再生物件を多く見ることで、自分なりにリノベーションの坪単価や予算感に基準を持っていたので、ざっくりと費用を把握していました」とGさん。大家仲間から紹介された練馬区の建設業者に工事を発注、リノベーション費用の800万円は建設業者の提携ローンを利用し、金利2.5%、15年の条件で融資を受けた。

屋根から空が見えた物件がフルリノベーションでよみがえった

Gさんは「木造は鉄骨やRCと異なり、構造レベルから根本的に再生できる点が魅力です」と語る。今の建物を使い続けることが必須となる再建築不可物件と、木造フルリフォームの組み合わせは相性が良いという。新築同然に再生した物件は、Gさんの意向を反映した「男の隠れ家」仕様。電鋼管を採用した露出配線やシーリングファンで差別化が図られ、小さいながらも庭付きのためバーベキューも楽しめる。賃料は坪単価1万円を想定した価格で募集し、実際には坪単価9500円で入居者が決定。これは新築に匹敵する数字で、利回りは10%を超える。

「今後の投資物件選びは、エリアにこだわるつもりです。エリアさえ良ければそれに見合った賃料が期待できるので、再建築不可のデメリットはあまり気にならないですね」(Gさん)

Case.2 風呂なし再建築不可アパートをフルリノベでデザイナーズ物件に

露出した梁と無垢のフローリングが印象的なナチュラルテイストの内装。川崎市在住のS山さん(40代)は、1200万円の予算をかけて再建築不可アパートをリノベーションした。

物件との出会いは、東日本大震災があった2011年にさかのぼる。「想定利回り20%物件」として1600万円で売りに出ていた川崎市内の木造4世帯の再建築不可アパートに目をつけたS山さん。値下がりしたタイミングで、さらに指値を入れて900万円で物件を購入した。利用したのは日本政策金融公庫の無担保枠融資。 「購入時は全空の状態でした。風呂なし物件ということもあって現状のまま貸すのは厳しいと判断し、全面リノベーションを決意しました」

物件の最寄り駅はローカル駅で、利用客も多くはない。しかし、川崎駅行きのバス便が充実しているエリアであることから、駅前の商業施設「ラゾーナ川崎」が開業すれば人気化するという「読み」も手伝って、物件取得価格より高額となる1200万円をかけてリノベーションすることを決断。「川崎駅までバス10分という点をアピールすれば、ラゾーナで働く人の需要も取り込めるのではと考えました」

水回りも含めてすべて刷新。露出した梁が印象的だ

費用の1200万円は、ノンバンクから融資で調達した。すぐさまリフォームに着工かと思いきや、予期せぬトラブルが待ち構えていた。「通路部分の通行を認めないと主張する隣人と、トラブルが発生してしまったのです。相手の主張に何の法的根拠もないので、本来取り合う必要もないのですが、このままだと業者さんが仕事にならないので話し合いを持つことにしました」

話し合いの場に警察が登場するなど紆余曲折はあったものの、問題はクリアになり 、工事にも無事取り掛かることができた。トラブル解決のために1年ほど着工が遅れたという。「再建築不可だから隣人トラブルが起きたわけではありません。隣人トラブルは接道に関係なくどんな物件でも起こり得る問題なので、たまたまそういう物件を買ってしまったと考えています」

物件取得費用を抑えた分をリフォーム予算に充てることで、50万円かけてロフトを設けるなど差別化されたコンセプトを作り出すことに成功。リノベーション物件を多数手がける人気デザイナーを起用した内装は感性の高い入居者に刺さり、周辺物件よりも高めの賃料で満室を実現した。現在も利回り15%で安定運営している。

「現金で買う前提であれば、投資家が懸念する『信用毀損』 (借入額が物件の担保価値と個人の信用の合計を超えた状態)を気にしない、という割り切りもできます。見方を変えることで、再建築不可物件でも投資機会を見いだせるのでは」

Case.3 「再建築不可に見えない」再建築不可物件を狙う

「私は属性に問題があって、最初から融資が期待できませんでした。だから発想を変えて、融資が使えない物件を現金で買うことにしたのです」。都内在住のMさん(40代)は23区内、それも都心部に再建築不可物件を所有する不動産投資家だ。

利便性の高いエリアに絞って築古物件を狙っているMさん。借地権かつ再建築不可という条件が重なり、渋谷区で1000万円以下の戸建を現金購入した経験もあるという。Mさんが特に好むのが、「見た目は完全に道路だが、建築基準法上の道路に該当しないため再建築不可の物件」だという。一体どのような物件なのか。