わたくし、キャイ~ン天野が不動産投資を学んじゃいます!
スペシャル連載スタート! 芸能界きってのマネー芸人といわれるキャイ~ン天野っちが、いよいよ不動産投資王を目指し、本格的に勉強をスタート。本日は美人学長を迎えて厳かな入学式のはずですが…

菅原

不動産投資を学ぶ楽待の学校へようこそ! 私は本学校の学長、菅原久美子と申します。メディアでは『ソプラノ大家さん』という愛称で呼ばれています。

天野

えっ『ソプラノ大家さん』? 大家さんをやりながら、本職はソプラノ歌手ってことですか?

菅原

はい、声楽家です。クラシックの曲をステージで歌っています。これから1年間、楽しくこの学校で学んでいただけたらなと思います。よろしくお願いします。

天野

なかなかの個性派学長ですね(笑)。よろしくお願いします!

あの女優さんがキッカケ! ソプラノ歌手から『ソプラノ大家さん』に!

天野

学長はどういったキッカケで不動産投資を始めたんですか?

菅原

ずっと主婦をしていましたが、30歳の時に、ふとテレビを観ましたら、ハリウッドでも活躍されている工藤夕貴さんという女優の方が出てまして。

天野

工藤夕貴さん、僕一緒に仕事してますよ。ハリウッドで活躍されたり、いま静岡で農業もされてたり。

菅原

はい! その工藤さんがハリウッドにお家を買って、それをご自分でリフォームをして、2倍の値段で売っていたというお話を聞きました。このようなことを女優さんがやっているんだとビックリしたんです。そこで私もアパート買ってみたいなって思いまして、その時初めて一気に、3棟一括のアパートを購入したんです。

天野

いきなり買ったんですか!? それはチャレンジャーですね!! まだ1棟もやったことないのに?

菅原

はい。実は、すでに夫の母が所有していた古いアパートを新築に建て替えていた物件があって、「大家さんってこんな感じなのかな」というものをちょっと見ていたのです。アパート経営は、怖いものではなくて女性にもできるんだなって感覚があったのです。

えっ? 1億6000万円がまさかの半値で購入出来た!?

天野

とはいえ、まず資本がないとやれませんよね?

菅原

はい。その時私は、ちょうど30歳になったばかりでした。その時に売りに出ていた3棟一括のアパートというのは、100坪ぐらいの土地に、レンガ造りの同じ建物がドンドンドンって3棟並んで建っていました。その1棟には6室がありまして、総戸数が6室×3棟で18室もありました。当時の秋田では、そのような大規模の物件は珍しく、しかも満室。当初私が聞いた値段は、なんと、1億6000万円だったんですよ。

天野

3棟で1億6000万円。それはなかなか主婦が手を出すには……。

菅原

はい。おっしゃる通りです。私も、さすがに大きいなぁと思って、私にはきっとムリだろうと半ば諦めていました。そうしましたら、その時の不動産担当者さんが「いくらだったら買いますか?」と聞いてくださったので、え? 望みの値段を言っちゃっていいの? と驚いて、夫も私も顔を見合わせて「半額だったらいいなぁ」って言ってみたんです。

天野

メチャクチャですね! タイのお買い物の仕方みたいな(笑)。いきなり半額で値切ります?

菅原

はい。今考えたら、ずいぶん思いきったなと思います(笑)。そうしましたら、不動産業者さんも相手の売主さんとうまく交渉してくださって、半額でどうやら買えるらしいですよと、ご連絡をくださったのです。つまり8000万円で3棟を一気に買うことができました!

天野

半額になったんですか! でも、信用がなかったら主婦で8000万円も出せるのか? ってことにならないですか。

菅原

そうですよね! ここが不動産投資の面白いところで、そこにはカラクリがありまして。私の場合は夫がたまたま地方公務員だったのです。

天野

ああ、公務員っていうのは、お金を借りる分には最高のお仕事だと言われている……(笑)。

菅原

そうですね。夫の属性があって、建物の価値があったので、銀行さんも「融資をしてもいいよ」と。しかも結局私に出していただいた融資金額が8500万円。物件価格よりも500万円も高い値段をオーバーローンで借りることができました。

天野

え? 8000万円じゃなくて8500万円も? はぁ~スゴいな……。

菅原

そういうことが不動産ではあるんだなって私も驚きました。私の不動産投資のスタートとしては、いいものを安く買ったという感じです。実際に経営をしてみますと、毎月3棟全部で90万円のお家賃が入ってきます。返していくのは、だいたいその半分ぐらい。

天野

なに? ちょっと待って。じゃあ月々45万円入ってくる!

菅原

そうです。その他に管理費とか金利とか、いろんな費用を引いて、月々の手残りが、1棟当たり、およそ9万円です。これが3棟ありますので、×3棟で合計27万円のキャッシュフローがあるという訳です。

天野

30万ぐらいの利益があって、しかも、みんなの家賃でこのお金は返していってるわけですよね。

菅原

そうです。

天野

それで毎月……。これ、みんなやればいいじゃないですか! 公務員の人はみんなやるべきだ(笑)!

家電量販店と同じ!? 返済の金利を下げるテクニック!

天野

その8500万円をどれぐらいで返す予定だったんですか?

菅原

私は15年、変動金利2.9%でお借りしました。そのときは、固定よりも変動のほうが最初は安く貸せますよってことだったので、変動を選びました。急に金利が上がっちゃうのではないかと、ちょっと怖かったんですけどね。

天野

その後は上がってるんじゃないですか?

菅原

いえ、実は下げられるコツがあるんです。少し安くしてもらえるコツが……。

天野

え? 先生、それなんですか、まさかセクシーな格好で行ったとかじゃないですよね? 女を使ったとかじゃないですよね(笑)?

菅原

いえいえ(笑)。私が最初に借りた金利というのは2.9%で、いわゆるアパートを借りる人たちにとって高いと言われる金利だったんです。私の場合は、夫の属性があったとはいえ、収入のない主婦だったので金利が高くなってしまいました。その後に満室経営をしましたので、金利を2.0%に下げていただけるか交渉してみたんです。金利が0.9%低くなれば、1カ月、なんと6万円も支払いが変わるんですよ。

天野

それはデカい。それが15年っていったら莫大な金額。

菅原

私の交渉の仕方は、「他行でも金利を引き下げて借り換えするお話があるのですが、私は、できれば御行と末永くお付き合いしたいと思いまして……」と。他の銀行さんの返済予定表を持っていくんです。

天野

家電量販店で「こちらではこれなんですけど、隣がね、これぐらいでやってくれるんですよ。どうします?」みたいな? それで2.0?

菅原

そうです! 他店のチラシを持っていくと……ってありますよね。まったくあんな感じです。

天野

スゴい!

リフォームの基礎を学べ! 大工さんの専門学校に入学!

菅原

満室で経営していく中でも、いろんな修繕とか、見積書を見ることになりました。私は初めて見積書というものを見て愕然としてしまったんです。そこには、修繕のクロスの張り替えが1部屋15万円と書いてありました。その時の私には、その価格が相場として高いのか安いのか分からないけど、私にとっては高い金額に思えました。そんな値段を何も分からないまま発注することに違和感を覚えましたので、もうちょっと見る目を養いたいなと。これは勉強しなければ! と思ったんです。

天野

リフォームの会社とかそういうところに行ってみたとか?

菅原

はい。大工さんに弟子入りをしようかと迷ったんですが、歌しかやってこなかった私が行くには迷惑だろうと思いまして、相談に行った先がハローワークだったんです。そうしましたら、ちょうどいい学校があるよって職業訓練校という大工さんのイロハを一から学べる学校を教えてもらったんです。

天野

え…? 相場を調べるためにわざわざ大工さんの学校に入った(笑)? それメッチャ遠回りしてないですか?

菅原

遠回りですが、これは本当に行って良かったんですよ! 歌でもなんでもそう思うのですが、基礎が命だと思いますので、イチからしっかり勉強したほうが絶対いいと思ったんです。結果、工事の仕上がりなどの見る目も養えて、自分自身で大工仕事をやる技術も身に付きました。それで、今まで頼んでいた15万円の仕事が、本当に15万円に見合う仕事をしているかどうか、家という建物がどのような順番で建てられているのかも分かるようになりました。

天野

建築のイロハというか、全てが分かるようになったんですね。

菅原

はい。実際にアパートの修繕などでは、私が自分でやれる所もあれば、ここは業者さんに頼んでもいいかな、というポイントが分かるようになりました。

天野

じゃあこの3棟のリフォームみたいなのを、自分でやろうと?

菅原

これが楽しくて楽しくて! 工藤夕貴さんもご自身でされているってテレビでおっしゃってましたので、いよいよ私もできるんだとワクワクしました。

天野

どれだけ工藤夕貴さんを信用してるんですか(笑)。僕、今度会ったら伝えときますよ。人の人生にすごく影響を与えてますって(笑)。

ガラガラの空室物件が…驚異の利回り○○%に!! 憧れの工藤夕貴さんになれた!?

菅原

その後、また不動産を買い進めていくことになりました。現在は、全部で6棟34室、秋田で持っているのですが。3棟一括の物件の次に、もう2棟買うことになったんです。その2棟というのは「そろそろ自分でリフォームしたくなったんじゃない?」と、不動産会社の方が持ってきてくださった木造アパートと鉄筋コンクリート造のアパートで、全室空室のガラガラ物件でした(笑)。

天野

空室ガラガラなんてリスクがデカいんじゃないですか?

菅原

そうなんです。もう廃墟のような物件を750万円で購入し、内装を全部、大工さんと私と夫と3人でリフォームをしました。

天野

夫もかり出して? 夫も公務員の仕事があるのに(笑)?

菅原

はい(笑)。お正月休みを返上して、氷点下の中作業するという過酷な現場でした。その甲斐あって、繁忙期に合わせてリフォームを終えてしまって、4月には満室でスタートすることができました。その物件というのが、なんと35%という利回りを出したんです。

天野

35%!? ちょっと待ってくださいよ! ど素人でも分かりますよ! 利回り35%の物件なんて……。じゃあこの750万円だというところが非常に大きいんだ。安く買って、高く変化させて貸す。

菅原

外壁は塗装業者さんにお願いしてキレイにして。

天野

そりゃそうですよ! あービックリした。外壁まで自分で塗り始めてたら、もうそれは違う職業ですよ(笑)。今でも満室?

菅原

はい、満室ですね。なかなかそういう安い物件はないものですが、地方だったらお買い得な物件があり得るんですね。

天野

リフォームを本当に安く仕上げて、750万円の物件を1500万円ぐらいの価値には上げたってことだ。まさに工藤夕貴さんが安く買ったマンションを倍に、ダブルにしたってことを実現してる!

菅原

あ、それは気付いていませんでした(笑)。天野さんもこの学校で1年間勉強なさると、そういう物件に出会えるかもしれないです!

天野さんの投資術! 目指せ『天(あま)ビル』!?

菅原

天野さんが今実際に行ってる投資は、株が中心だそうですが、実は不動産もおやりになっているとお聞きしました。

天野

27、8歳くらいのときに、家賃がだいたい十何万くらいの時『月々9万円で大家さんになれます』みたいなビラが入ってきてて、あれ? ちょっと待てよと。十何万払って大家さんにもなれなければ、ただただ家賃が消えていってるだけじゃないと。じゃあ自分で買ったほうがいいのかなと思うようになって、マンション買ったんですよ。

菅原

不動産投資といいますと、天野さんのように「家賃収入を得る」ということと、あとは実際に工藤夕貴さんがやられているような感じで、「売却して利益を得る」という2つの方法があります。

天野

僕はそちらはやったことがないですね。

菅原

この学校にはその辺のエキスパートの先生がいらっしゃるので、その先生にお聞きして、いつが天野さんの物件の売り時か? と聞いてみるのもいいかと思いますよ。

天野

この学校は私の物件をいつ売るかどうかまで見定めていただける(笑)! 多分、土地もいいところにあるんでそんなに落ちてないんですよ。駅近で一番借りられるであろう家賃のものを買ってて。

菅原

素晴らしいです! 入居者のお気持ちになられたということですね。だから入居者目線で物件を買われたんですね。いい物件に出会うというのも、不動産投資家の重要なテクニックです。

天野

唯一僕がやっているのはそれだけですよ、最初に買ったマンションを貸してるだけで。

菅原

じゃあ世間の皆さんのイメージが先行されてるだけで、実際のところは……

天野

天(あま)ビルをいくつか持ってるって……持ってないです(笑)!!

菅原

でもいずれは持つかもしれないですね。今回不動産投資を学んで。

天野

これから勉強してね。森ビルの横に天ビルを建てたいなと(笑)。

不動産投資のメリットとは?

菅原

不動産投資にはいくつかメリットがありまして。この先、もしご病気をなさったりとかご自身に何かあった時、不動産投資は非常に魅力的です。天野さんがお休みしても、物件自体が稼いできてくれますので、自分以外に誰かが働いているという感覚を持ってると、今働いてるお仕事も、とても気楽におできになるのかなという気もしますね。

天野

安定収入があるのはいいですね。

菅原

実は私も株を、リーマンショックの後ぐらいにやったことがあるんですが、自分でいざ株を持って株のチャートを見ていると、ずっと落ちていっている図でドキドキしてしまって……私の性質に合わなかったんです。やはり不動産投資というのは、土地があって、建物が実際にあるからいいんです。中に入居者さんがいて、実際にいくらで買って、いくらで貸すかというのも目に見えていますので。

天野

外的要素の影響をそんなに受けにくいですよね、株よりも。

菅原

大きな波に飲み込まれることも少ない。あとは先ほど言ったように、リフォームや金利の引き下げを交渉することによって、出ていくコストが下げられるというメリットがあるんですね。

天野

ここね! だから、そこを人任せにするかどうかというのは大きいですよねー。

菅原

普通に家計をやりくりしていくような感覚で、アパートの大家さんとして、どのくらい出費を抑えられるかなというところや、『自分でリスクをコントロールしやすい』ということがポイントだと思うんです。あとは、不動産投資というと1人で買って経営をするわけではなくて、先ほど言ったように、銀行の方が(お金を)貸してくれるよと言ってくださったりとか、あとは、いい管理会社さんに出会って入居してくれる人を紹介していただいたりとか、満室にしていくことに関してチームを組んでいく。いろんな人の手を借りながらできるということが心強いことですので、やはり『誰でも参入できる投資』なのかなというように思っています。

天野

1人で考えて1人でリスクを負うというのはなかなか大変ですもんね。

菅原

誰でもアドバイスをいただける、質問できるような方がいるというところが良さです。一番良いなという点が、『小さな資金で、大きな投資ができること』。先ほど私が言ったように、30歳で収入もほぼないような状態で、8500万円も借りることができた。このように、大きな投資ができるというポイントかと思っています。それも実体があるものを買っていますので、危ない投資ではない。

天野

もちろん買うタイミングとかそういうのも大事ですよね。下がっちゃうこともあるわけで、逆もありきですもんね。

菅原

だから、先ほどの天野さんの物件に関しては買うタイミングがとても良かったなと思うんですね。しっかり儲かる物件を買わないと、逆に失敗をしてしまう。いかにいいところで買えるかという事なだと思うんです。不動産投資で一番のバロメーターで、こういう物件を買ったらいいという目安は数値で表すことができます。それが、「利回り」です。

利回りを計算してみよう!

菅原

利回りの計算方法っていうのがありまして、私が今図を描きますので、天野さんご自身の物件の利回りを電卓で計算していただきたいなと思います。

菅原

1年のお家賃、「年間家賃収入」を物件を買われたときの価格で割って、最後に100をかける。それが「表面利回り」という数値です。これが高ければ高いほど、いい物件と言われていて、一つの基準となっています。表面利回りというのは年間家賃収入ですので、満室を想定したものです。実際のところ、私の場合は34室の中にもし空室が2部屋あったら、その分を引いたものを自分で出したりもします。それを「実質利回り」と言います。

天野

本来だったらこれぐらいの利回りで回るはずなんだけど、今はこれだよというのが実質利回りなんですね。

菅原

買うときには、満室だとこの利回りだから、空室はどのくらいまで出ても大丈夫だろう? とか、実際にそういうことまで考えるというのは大事ですね。お家賃もずっと最初のままでいくわけではないですし、上がることはあまりなく、逆に下がっていく一方だと思うんです。このくらいお家賃を下げたとしても大丈夫なのかなとか。その他に、先ほどクロス代というのがありましたけれども、修繕費、リフォーム代、そういった出費も考えて、このくらい1年間に経費がかかるぞというのも考えます。つまり、全体的にかかるだろう諸々の出費も計算して物件を買うということが大事です。

夢を伝えることで理想の物件に近づく!?

菅原

不動産業者さんにこういう物件が欲しいですとお話になるときに、いい物件に出会うポイントがあります。ただ単に「利回りが……」とか「間取りが……」と言うと、数字のことでしか相手の方の記憶に残らないと思うんです。そこでご自分の夢、天野さんの夢をその方にお伝えすると、私はいい物件と出会いやすいと思っていますよ。

天野

ほお、夢というのは?

菅原

例えば、奥様がこの先こういったお仕事をしたいとか、何かお教室をやりたいとか、お子さんがこういうふうに育っていく過程で教育費は月々このぐらい欲しいとか、具体的なイメージを提示します。それで月々このぐらいのお金が欲しいので、このような夢があるので、そのための物件が欲しいんですと、お伝えするのです。

天野

こっち側の夢を先に伝える。

菅原

そうすると、不動産業者さんは「あの天野さんがこういうことを言っていたなぁ」「あ、この物件ぴったりだな!」「これ天野さんに教えてあげたい物件だな」というふうになり、タイミング的にも買いやすくなったり、いい物件に出会えるということです。

天野

もっと具現化していくんだ。

菅原

天野さんは今後不動産投資に関して、夢や意気込みはありますか?

天野

仕事柄、いろいろな地方に行きますけど、あぁ、こんなところに住んだら気持ちいいだろうなみたいな物件も見ることがあるんですよ。だから、47都道府県に1軒ずつ買えたらいいなあと思いますけど(笑)。

菅原

じゃあ47棟(笑)。

天野

どこへ行っても泊まるところがあるみたいなね(笑)。

菅原

それは面白いですね。新しい発想です(笑)。今までいろんな地方に行かれて、ここに住んだら気持ちよさそうだなという所は?

天野

やっぱり僕は北陸はけっこう好きだったですね。番組でそういう物件を見に行こうというツアーがあったんですよ。そしたらね「嘘だろ!?」という値段で売ってるんですよ。ただ雪深いときは大変なのかもしれないですけど。うまく気候とか合わせて、おいしいものがあるときなんか行けたらいいですね。夢ですけど。

部活動スタート!

菅原

話は変わりますが、この学校では不動産投資の勉強をしていただく他に、部活動もやっていただきます。天野さんが入る部活はもう決まっていまして……写真部です。

天野

え、部活動? 帰宅部じゃだめですか(笑)? そしてなぜに写真部(笑)??

菅原

何か発見があったときに、カメラですぐに写真を撮ってほしいんです。不動産って最初パッと見たとき物件の良さって、建物や内装だと思うのですが、だんだん見ていくうちにいろんな発見が出てきます。特に、内装はよく入居の決め手になると言われていますので大切です。実際に私もレストランやカフェに行ったとき、壁紙が美しいなとか、ライトが素敵だなとか、外観がキレイだなという時、写真を撮りためておいています。これは実際に所有物件のリフォームをする際、業者さんにイメージを伝えるのに「こんな感じで」と写真を見せながらお伝えしたり、自分自身で部材を買ったりする時に活用しています。ですので、天野さんのカメラに、ぜひこれから良いものをたくさん撮りためていただきたいですね。

天野

分かりました。今のところ撮ったの先生の写真一枚ですけど(笑)。

第一回目 入学式を終えて…

菅原

天野さん、最後に読者の方々にメッセージをお願いします!

天野

僕は割り算もちゃんとできないような男ですけども(笑)、そんな私でも、そして学長も普通の主婦からこのように6棟も運用されるぐらいまできているわけですから、人生なにを始めるにも遅いということはないです! 自分の目で実際に物件も見られるこの不動産投資。ぜひ、興味が出た方は、僕と一緒に学んでいきましょう!

菅原

ありがとうございます! 次回からはそれぞれ分野の専門家が講義をしてくれます。私は、天野さんがこの学校を無事卒業できることになったら、一年後の卒業式でまたお目にかかる予定ですので、その日を楽しみにしています! 次回、第2回目は『物件購入ゼミ』ですよ。

天野

ありがとうございました!

小テストに挑戦!

答え合わせ

Q1

「ほかの投資と比べて、不動産投資のココが一番良い」と学長が感じるところは?

正解1. 小さな資金で大きな投資ができること♪

Q2

表面利回りの計算式はどれでしょうか?

正解2. 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

Q3

「不動産投資で成功するために1番重要だ」と学長が感じることは?

正解1. 不動産会社、銀行、管理会社など、様々な方とチームワーク♪

天野っちの解答はこちら!