写真© tatsushi-Fotolia

同じ東京都内の1LDKでも、エリアによって家賃が違うというのは周知の事実。では、具体的にいくらくらい家賃が違うのか。それぞれの家賃と売買価格を比較して収益性について考察するべく、まずは山手沿線で1LDKの賃料を比較してみよう。

山の手沿線の1LDK賃料の比較

同じLDKでも平米数は様々で、中には200㎡の1LDKもある。そこで今回は、比較しやすいように山手線駅から徒歩10分圏内で築10年以内、45㎡から60㎡の1LDKで検索してみた。※2017年1月、賃貸物件のポータルサイト・SUUMOで検索した結果

○高値ベスト3

 

駅名

築年数

階数

平米数

賃料

平米単価

第1位

東京駅

4年

18階

57.51㎡

60.0万円

1万433円/㎡

第2位

渋谷駅

7年

16階

59.88㎡

43.8万円

7315円/㎡

第3位

品川駅

8年

12階

50.84㎡

37.2万円

7317円/㎡

○安値ベスト3 

 

駅名

築年数

階数

平米数

賃料

平米単価

第1位

大塚駅

10年

1階

46.76㎡

10.6万円

2267円/㎡

第2位

鶯谷駅

8年

1階

49.02㎡

12.2万円

2489円/㎡

第3位

田端駅

9年

1階

46.51㎡

12.6万円

2709円/㎡

東京駅から徒歩10分圏内は物件数が少ないこともあってか、賃料の平米単価が突出して高額だ。最安値の大塚の物件と比べて4.6倍、平均で約3倍と同じ山手沿線でも大きな開きがある。

また、高値物件が10階以上なのに対して安値物件はどれも1階と、階数が賃料に与える影響が大きいことがうかがえる。

ベスト3以外でも、田端と鶯谷で駅から徒歩10分圏内に50平米クラスで12~13万円台の安値物件が目立つ。その他に意外なのが上野駅で、ターミナル駅であるのにも関わらず賃料が安い傾向があった。

投資物件の売買価格

物件の売買価格に目を転じ、同じような条件(山手線駅から徒歩10分圏内で築10年以内、45㎡から60㎡の1LDKの区分マンション)で探すと、渋谷で6000万円台後半から1億円弱、田端や鶯谷だと約4000万円といったところで売りに出ている。全く同じ物件の比較ではないので一概には言えず、あくまで目安にはなるが、売買価格については家賃ほどの大きな差は見られない。

賃料相場と物件価格との兼ね合い

先に述べたように、物件の売買価格は家賃ほど大きく差がないという結果になった。売買価格を渋谷と田端で比較すると1.6倍から2.5倍で、賃料の2.7倍よりも開きは小さい。つまり、売買価格では大きく差が付くが賃料にはそれほど差がつかないということだ。

そもそも、1LDKの部屋に月額40万円の家賃を払えるユーザーはそう多くはないことを留意しておくべきだろう。

専有面積が50㎡台の1LDKの主なマーケットはDINKSや余裕のあるシングルだが、山手沿線で12万円台の賃料ならマーケットは大きくなる。その意味では、田端や鶯谷、駒込あたりで割安物件を見つけて投資する方がリスクは小さいだろう。

もし高い収益性を望むなら、近い将来にマーケットが拡大する可能性が高く、現時点で物件相場が安いエリアを狙うべきだろう。

以上、1LDKのマンションに注目し、賃料相場が高いエリアと低いエリアを紹介した。また、あくまで数字上での比較ではあるが、賃料相場と物件価格の差についても検証してみた。条件やタイミングによって大きく結果は変わる可能性もあるため、興味のある方は希望のエリアで同じようにシミュレーションをしてみると穴場のエリアが見つかるかもしれない。