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こんにちは。鑑定士×投資家です。今回もコラムをご覧下さり、ありがとうございます。前回のコラムの中で「事業計画書の持参は、実は不要」と述べさせて頂きましたが、このように皆さんが勘違いしていることは多々あるものです。

そこで今回は「よくする勘違い」にフォーカスして解説させて頂きます。

銀行融資については色々な情報が飛び交い、一概に言えないというのが正直なところではありますが、僕のこれまでの実体験を踏まえてコメントしていきます。

今回は5つの勘違い(都市伝説と言った方が良いかもしれません)について列挙させて頂きました。皆さんも一度は聞いたことのあるような内容ではないでしょうか。

勘違い1:担保評価(積算価格)が高ければフルローンが見込める!

不動産投資家であれば誰もが欲するフルローン。僕はこれまで取得してきた物件のすべてをフルローン以上で購入してきておりますが、実はこれにはあるコツみたいなものがあります。

巷では、物件の担保評価、要は積算価格が高い物件であれば自ずとフルローンが見込める、と言われることがあります。これは、ある意味正しいと思いますが、金融機関サイドの視点が欠けていると思います。

皆様ご存知のとおり、多くの金融機関は積算価格を重視します。中には収益価格を重視する金融機関もありますが、積算価格を重視して担保評価をする金融機関がほとんどです。

しかしながら、金融機関が見ているのは持ち込まれた物件の担保価値だけではありません。それに加えて、融資申込者の「人物評価」も同時に行っているのです。

例えば、融資申込者の勤務先、勤務年数、年齢、年収、金融資産、保有不動産、家族構成、残債額、確定申告書など……。つまり、金融機関は「この人にお金を貸して大丈夫か?」という視点でも評価しているのです。

つまり、金融機関は、物件評価・人物評価を行って総合的に見て融資可否を決定しているのであり、積算価格が高い物件であればフルローンは出るとは一概に言えません。

因みに、僕の場合ですが、フルローン以上の融資を引くために、人物評価のポイントを少しでも上げるために日々努力しています。コツコツと金融資産を作ったり、年収を上げて属性を磨いてきり……、これに近道はありません。一朝一夕にはいきませんが、誰にでもできる努力・工夫だと思います。

なお、金融機関の融資基準にマッチした物件を持ち込むということは言うまでもありません。

勘違い2:自己資金ゼロで始める不動産投資!

「自己資金ゼロで始める不動産投資」といったフレーズをネットや書籍で見かけることがありますが、これは本当のことなのでしょうか? 本当だとしたら非常に羨ましい話です。

僕は先述のとおり、フルローン・オーバーローンを引いて不動産投資を実践していますので、自己資金をほとんど投入することなく不動産を購入できています。

しかし、これは結果論であって、不動産投資を始めるに当たり、自己資金が要らないということではありません。すなわち、上記1でコメントしたように、担保評価が十分に出る物件を持ち込み、良好な属性とある程度の自己資金(金融資産)を見せることによって、金融機関からフルローン以上の融資を引き出すことに成功しているのです。

このようなロジックの下、結果的に自己資金を使うことなく不動産投資が出来ているということです。

ここで、金融機関から求められる自己資金の額が気になるところだと思いますが、最低でも物件価格の1~2割の自己資金(金融資産)を見せたいところです。

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