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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。今回は、入居者から家賃の振り込みがないため、管理会社に確認しようと連絡したものの連絡が取れず、事務所も引き払っている。さらに、入居者はすでに支払済みと言っているため、どのように家賃を回収したらよいか、と困り果てたオーナーさんのご相談です。

 

いつも問題なく家賃を振り込んでくれる入居者さんが滞納しました。おかしいと思い管理会社に連絡したのですが、連絡がとれず…。

入居者に直接連絡してみたところ、すでに振り込んでいるとのことでした。どのような手順で、家賃を回収すべきでしょうか? 管理会社に行ってみたのですが、真っ暗で誰もいない様子でした。

管理会社による家賃の集金代行

私が学生のころは、近所に住む大家さんの家に月末になると家賃を届けていました。家賃の分のお金を使ってしまって家賃の支払いが遅れた時には、大家さんの家の前を通るたびにバッタリ出くわしたりしないかとハラハラしたものです。

しかし、このような家賃をオーナーの元に届けるという支払方法(持参払いといいます)は少なくなりました。現在では、家賃や共益費などは、銀行振込みや管理会社等による集金代行、カード払いなどにより行われることが多いと思われます。

ご相談のケースは、家賃の滞納があった際に、まず管理会社に連絡し、その後に入居者に連絡したところ、すでに振込んでいたというのですから、管理会社がオーナーに代わって家賃等を管理会社の口座に送金させていたということでしょう。

管理会社等がオーナーに代わって家賃等の集金を行う収納(集金)代行といわれるものにもいろいろなバリエーションがあります。ご相談のケースは、管理会社の口座を家賃の支払先として指定し、管理会社は同口座への入金管理によって家賃等の支払いの有無を確認し、入金された家賃等を定期的に(通常は毎月)オーナーに送金するという方式だったと思われます。

管理会社に支払済みであればオーナーは入居者に家賃を請求できない

家賃を直接オーナーに持って行ったりオーナー自身の口座に送金したりして支払う場合には、家賃が支払済みであるかどうかはオーナーにも入居者にも明らかです。

しかしオーナーと入居者との間に管理会社等の第三者が介入し、その第三者が家賃を受け取っている場合には、ご相談のケースのように、入居者は家賃を支払ったのに、家賃の支払先である第三者からオーナーに引き渡されないという事態が生じる可能性があります。

そこで、管理会社が倒産してしまって管理会社に資金がなくなってしまっている場合、オーナーが実際には受け取っていない家賃はどうなるのか、入居者は再度オーナーに家賃を支払わないと滞納ということになってしまのかという問題が生じます。

オーナーが管理会社に家賃等の集金業務を委託し、これにより送金先口座が管理会社の口座と指定されている場合には、入居者はその口座に送金すれば足ります。

仮に入居者から家賃の送金を受けた管理会社がオーナーへの家賃の引渡しを怠ったとしても、オーナーが管理会社に委託して管理会社の口座を入金先として指定しているのですから、入居者は管理会社の口座に送金することによって、オーナーに対する家賃の支払義務を果たしたものとみられます。

したがって、オーナーは、管理会社の倒産その他の何らかの事情によって管理会社からオーナーへの家賃の引渡しが行われていなくても、入居者に自分に再度家賃を支払うよう請求することはできません。そうした管理会社を選択してしまった不運を嘆くしかありません。