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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。今回は、本来なら入居をお断りしていたはずの70歳以上の方が、息子が入居するかのように偽って、知らないうちに入居してしまっていたことがわかった、というご相談です。

入居付けの際、70歳以上のご高齢の方は断るようにしていました。しかし、1人知らぬ間に入居している人がいたことがわかりました。調べたところ、その方の息子が、自分が入居すると偽っていたのです。

心苦しいのですが、できれば退去してもらいたいと思っていますが、そのような手続きは可能でしょうか? 対応方法について相談したく思います。

なぜ高齢者との賃貸借契約は敬遠されやすいか

高齢者が一般の賃貸物件を探すのは困難を伴うことが多く、高齢者との契約は一切お断りという方針の物件も少なくありません。

高齢者との契約がオーナーから敬遠される理由としては、次のようなことが考えられます。

・万一、物件内で亡くなってしまうと、その状況等にもよるが事故物件となり次の入居者募集に差し支える

・火の不始末など管理上の心配がある

・孤独死や認知症を発症した場合などの対応が困難

・収入に不安があり家賃を支払ってもらえなくなる恐れがある

このような不安があることから、高齢者の方と賃貸借契約を結ぶのは控えたいというオーナーが少なくないのです。

契約時に高齢者の入居をお断りすることは可能

建物の賃貸借は、単純な売買のように1回で終わる取引と違って契約関係が継続していくものですから、契約当事者である賃貸人と賃借人との間の信頼関係がとくに重要な意味をもちます。

そのため、賃貸借契約を締結するにあたって、賃借人がどのような者であるかは重要な判断要素となります。

入居審査にあたって、申込人の収入だけでなく年齢や家族構成、職業なども確認することが多いのはそのためです。入居審査の結果などにより、賃貸人は申込者との間で賃貸借契約を結ぶか否かを自由に決めることができます。入居をお断りするに際しては必ずしも理由を告げる必要もありません。

高齢者であることを考慮して契約を控えるということも自由です(契約自由の原則)。

そうなると、高齢者の方の居住が確保されないのではないかという問題が生じます。高齢化社会を迎えた日本にとって、高齢者の居住の確保の問題は重大です。しかし、高齢者の住宅確保の問題は国や社会全体で取り組むべき事柄であり、賃貸人の契約の自由を一方的に奪って契約を強制することはできないのです。

まだ十分とはいえませんが、実際に、国や地方で高齢者の住宅確保についての取り組みが徐々に進められています。たとえば、平成23年には高齢者住まい法に基づくサービス付き高齢者向け住宅の制度が導入されました。

また、東京都文京区のように、高齢者等の入居を拒まない民間賃貸住宅を区に登録したオーナーに対し、高齢者等が入居している期間中、謝礼を支払うことにより高齢者らの住環境の向上を促進している自治体もあります(文京すまいるプロジェクト)。

日本では今後ますます高齢者が増加していきますので、これからもこうした施策が広まっていくはずで、高齢者の入居の問題も徐々に解消されていくことが期待されます。

高齢だけを理由とする契約の解除や更新拒絶はできない

ご相談のケースの前に、まず、高齢者の入居は認めないこととしている物件で、入居時には高齢でなかったため賃貸借契約を交わしたが、更新を繰りかえすうちに賃借人が高齢となってしまったという場合を考えてみましょう。

このような場合には、たとえ高齢者とは契約をしないという方針の物件であっても、その入居者が高齢になったことを理由として更新を拒絶したり契約を解約したりすることは認められません。それは、借家契約の更新拒絶や契約の解約申入れには正当事由が必要とされているからです(借地借家法28条)。

正当事由が認められるかどうかは、(1)賃貸人および賃借人がその建物の使用を必要とする事情、(2)建物の賃貸借に関する従前の経緯、建物の利用状況、建物の現況、(3)立退料の提供などを考慮して判断します。

そして、(1)を主たる要素とし、(2)と(3)は従たる要素として考慮すべきものとされています。

そうすると、賃借人が高齢となったことは、賃貸人がその物件を使用する必要性とは関係がないと言わざるを得ません。

逆に、賃借人が高齢者となったという事情は、賃借人が別の入居できる物件を探すことに一定の困難が予想されることから、むしろ正当事由を否定する方向に働く事情といえます。

そのため高齢となったことだけを理由とする更新拒絶などによる明渡の請求は認められないのです。

非高齢者が実際の入居者が高齢であることを偽って契約したことを理由とする明渡請求は認められる

これに対し、ご相談のケースは、申込時に息子が自分が入居すると偽り、実際には、本来であれば入居が認められないはずの70歳以上の高齢者が入居してしまったというものです。賃料もおそらく息子の名義で支払われるのでしょう。

先にも述べたとおり、賃貸借契約は当事者の信頼関係を基盤とする契約です。実際にその貸室を利用する入居者が誰であるかは契約にあたっての重要な判断要素です。また、オーナーが高齢者とは契約しないという方針の場合には、年齢も重要な判断要素となります。

したがって、高齢者ではない息子が入居すると偽り、オーナーをそのように誤信させて契約させたが、実際には高齢の父親が入居していたというような場合で、オーナーが真の入居者が高齢者であれば契約はしなかったということが明らかなときは、オーナーには、契約締結に際して重大な錯誤があることになります。したがって、契約の無効を主張して明渡しを求めることができるでしょう。

また、かりに息子との間で賃貸借契約が一旦は成立したとみられるとしても、契約締結にあたって賃借人側には重大な背信行為があるといえますから、オーナーは賃貸借契約を解除することができると考えられます。

裁判例でも、35歳くらいの男性を借主と誤信して契約を締結したが、後に賃借人が84歳の高齢者だと判明したというケースで、賃貸人の錯誤を認めて賃貸借契約は無効としたものがあります(東京地裁平成2年4月24日判決)。

もっとも、この裁判は、入居者の長期不在中に貸主側が室内の動産を搬出してその貸室を第三者に賃貸してしまったことについて、入居者が借家権の喪失を理由とする損害賠償を求めたという事案です。

これに対し、裁判所は、年齢詐称による貸主の錯誤を理由として、そもそも賃貸借契約は有効に成立していないのだから借家権の侵害はないとして、入居者に対する損害賠償責任を否定したのです。

つまり、貸主側から錯誤等を理由に貸室の明渡しを請求してこれが認められたという事案ではないので、そのことには注意が必要です。

高齢者の居住の利益は保護すべきだという要請があることからすると、契約時に高齢者でない者が偽って契約したという事情があっても、一旦入居してしまった高齢者に対する明渡請求は容易には認めるべきではないという考え方もあるでしょう。

しかし、賃借人の同一性や年齢を偽り、賃貸人をだまして契約を結ばせたという悪質なケースについてまで明渡請求が認められないのでは、オーナー側の契約の自由が一方的に害されてしまい、妥当ではないと考えます。

結論

○明渡請求が認められる率:約80%