わたくし、キャイ~ン天野が不動産投資を学んじゃいます!

天野

前回のゼミで『2026年までに月100万円の利益』を目標にしようって決めたけど、本当に達成できるのか!? どんな物件からスタートすればいいのか、今日も先輩大家さんから学ぶぞ~!!

講師1人目【岡本公男さん】大手銀行の元融資担当! 融資する時は○○を見る?

岡本

岡本公男と申します。もともとは三井住友銀行に勤めていまして、18年間融資を担当していました。

天野

へぇ~!! お金を貸す側でしたか!!

岡本

個人のアパートローンですとか、もちろん一般の事業会社もあり、時に旧財閥系の不動産会社なんかの融資も扱っていました。

天野

ちなみに一番大きなお金が動いたのは、どのくらいの額ですか?

岡本

一つの案件で百数十億とか……そういうのはたまにですが。数億とか数十億とかは結構日常的に。

天野

スゴいなぁ~!! 融資する側ってどういうことを基準にするんですか?

岡本

規模が小さい方ですと、やはり安定した毎月の収入です。他にどんな資産を持っているのかっていうのもありますが、公務員や大手企業に勤めてる方ほど、融資は受けやすいということになります。

天野

やっぱそうなんだ。学長も旦那さんが公務員だったですし。逆に僕みたいな仕事は、融資受けづらい代表ですよね。

岡本

自営業とかフリーランスで仕事をやられてる方は融資が受けづらいです。じゃあ、受けられないかというとそうではなく、規模が大きくなればなるほど『人』が重要視されます。銀行が融資をする時は、人・物・金の3つを見ますけど、規模が小さい時は、物と金。大きいと人が重要になってきます。不動産も経営ですから。

天野

我々タレントの場合は、ある程度レギュラー番組があってみたいなことが判断材料になったり?

岡本

それもあります。長期の安定した番組をやってるとか。

天野

「その番組15年もやってるの?」みたいなね……それ2つあります(笑)。芸人界の中では安定型でして……って俺、融資受けるのかよ(笑)!! まぁでも、三井住友銀行さんが俺にどれくらい融資してくれるか知りたいよなぁ(笑)。

岡本

そういった感じで、銀行員をやりながら不動産投資もやっていました。

天野

投資やるにも資金が要りますよね? ちなみに、お金借りるのに社割みたいなのはないんですか(笑)?

岡本

ないですね(笑)。自行じゃ借りられないんです。マイホームを買う時は社内の貸付制度がありますが。

天野

じゃあ他行に行って借りるってことですよね? 今度は審査される側だ! 同業者相手にやりづらくないですか??

岡本

いえいえ、逆に同じ銀行員同士で腹を割って話せるというか、駆け引きせずに話せます。この条件が相場でしょう? みたいな。

天野

じゃあ、そんなに借りにくいってことはないんですね。

岡本

銀行は大手企業に入りますので、借りやすい立場ではありますね。最初のうちは、借り入れを使ってどんどん増やしていきました。

ボロボロの木造アパートが……驚きのビフォーアフター!!

天野

一番初めに投資したのはどんな物件ですか?

岡本

私が有利だったのは一棟目は親から相続したことです。12戸のファミリータイプの物件です。家賃収入もありましたが、当然借り入れもありました。

天野

へぇ~! 素晴らしいご両親をお持ちですね~(笑)。うちにもないのかな?……そういうのまったくないね(笑)。

岡本

借り入れも億単位でしたので、純資産としてそんなにある訳ではなかったんです。そして二棟目がこちら。中古で築30年くらい。

天野

でもマンションって「50年で資産価値ゼロだよ」みたいな話聞きますよね。30年だとあと20年で資産価値無くなっちゃうのかなぁなんて思いますけど、どうなんですかね?

岡本

銀行とかの担保評価上はやはり資産価値が目減りするんですけど、例えば鉄筋コンクリートっていうのは、コンクリートの材質上50年くらいが一番硬くてしまってるんです。

天野

えー知らない(笑)!!  50年で朽ち始めるのかと思ったら……カチカチになるんですか!!

岡本

コンクリートって最初は水分を含んでるんですけど、徐々に水分が抜けて強固になるんですね。ただちゃんと外側をメンテナンスしてないと、亀裂から水が入って鉄筋がさびて膨張してボロボロになりますけど。

天野

へぇ~~。あれ? 他のみなさん知らなかったんじゃないですか(一同笑)?

岡本

このマンションは、購入後にコンクリートの亀裂とかを修復して、その上から塗装し直したり、買った時は昔ながらのふすまの畳の部屋でしたが、これをリフォームしたりしました。

Before

After

天野

めっちゃキレイじゃないですか! えー!! こんなにきれいになるの??

岡本

RCは躯体は頑丈ですので、中をがらんどうにして配管からやり直せばほぼ新品になります。

天野

でもすごくお金もかかりますよね。

岡本

安く買って、リフォームしても収益が出るって計算をして、合う物件は買うんです。

天野

じゃあ、そういうこと考えるとRCの物件がいいんですか?

岡本

そんなことはないです。

天野

えー!? 言ってることがおかしい!! だって木造が50年で硬くなるなんて聞いたことない(一同爆笑)!!

岡本

逆に木造はメンテナンスが悪いと白アリとかにやられます。木造の戸建てを買った時の状況はボロボロでした。

天野

うわぁ~。。。障子もビリビリだ。

岡本

白アリで柱が一、二本やられてまして。格安でした。

天野

柱やられてたって……そこだけ直せば成立するもんなんですか?

岡本

そうです。RCは致命傷があるともう直すのが難しいですが、木造のいいところは簡単に直せるところです。

天野

なるほどね!!

岡本

で、さっきの物件がリフォームでこうなりました。

天野

ウソだろ(笑)!!! こんなに変わるの?? モデルルームみたいですよ!!!

岡本

木造もRCも結局すべて設備とか表面を直せば、一般の入居者さんにとってはほぼ新品同様になります。

天野

そのリフォームにかかる金額をどう落とすかも大事ですよね。

岡本

いろいろ工務店さんとか職人さんとかをあたって、いいところと組んでやる。そこでも人が重要で、チームを組んでやると。

天野

今後、そういう人を紹介してもらうことがあるかもしれないです(笑)。

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