人口減少や住宅の供給過剰で全国的に空き家率が上昇し、賃貸経営で安定した収益を上げるのは以前に比べて難しくなってきている。そんな逆風の中、マンション・アパートより低コストで、長期的に確実な利回りが期待できる投資先として注目を集めているのが「工場・倉庫」だ。

事業用資産として人口減少の影響を受けにくく、初期費用と維持コストを抑えられる上、立地や築年数に問題があっても影響が少ないなど利点は多い。アパート・マンションから「鞍替え」する個人投資家も増えているが、参入のハードルは、実際の収益性は、そして騒音問題などのトラブルは? 大きな可能性を秘めた「工場・倉庫投資」のメリットとリスクについて、2回にわたって考える。

15年間空室ゼロで利回り30%

「周りの不動産会社からはアパートの建築を勧められていたんですが、満室経営が実現できるか不安があったので…」

都内在住のAさんは15年ほど前、相続した60坪の更地の活用方法に頭を悩ませていた。アパート経営も検討したが、駅から30分という立地の悪さが大きな不安材料。安定した収益を上げられるのか、疑問を感じざるを得なかった。

そこで、「倉庫なら駅から離れていても問題ない」と、36坪の平屋建て倉庫を720万円で新築することを決意。天井の高さや駐車スペースなど、テナントの利便性にこだわって完成させた。賃料18万円で建築設備の会社に貸し出し、資材置き場兼事務所・駐車場として利用してもらっている。

利回りは30%。すでに15年にわたる長期入居になっているが、家賃は一度も下がっていない。Aさんは「維持コストもかからず、オーナーがすることはほとんどありません。あの時アパート経営の話に飛びつかず、倉庫を選んで良かったと思っています」と語る。

低い初期費用

工場や倉庫など事業用不動産の仲介・管理・工事などを手掛けるタープ不動産情報(本社・東京都文京区)代表の三浦孝志さんは「工場・倉庫はいわば『箱』を造るだけなので、アパート・マンションに比べてイニシャルコストを低く抑えることができることが大きなメリットです」と説明する。

一般社団法人建設物価格調査会によると、関東・東京圏の1平方メートルあたりの総工事費単価(平均値)は、賃貸マンションが24万1000円であるのに対し、一般倉庫は14万2000円。建設費を低くすることができる分、利回りは高くなる。

建物にかかるコストを抑え、より多くの土地を取得することができれば、その分融資もつきやすくなり、少ない自己資金で始めることが可能になる。三浦さんは「建物は時間の経過とともに価値がゼロに向かっていく償却資産。資産形成は結局、より多くの土地を確保できるかどうかが重要になってきます」と強調する。

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