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みなさん、こんにちは! 不動産投資専門税理士の叶です。お金を残す不動産投資コラム。今回は、不動産賃貸業のお金の流れでよく勘違いされる、所得とキャッシュフローの違いについて、数字を用いながらわかりやすく解説したいと思います。

所得と実際のお金の流れは違う?

物件を購入して不動産賃貸業をスタートすると、翌年に確定申告をすることになりますが、その結果、出てきた利益よりも、実際に残るお金=キャッシュフローの方が少ないというケースがあります。

それは、所得とキャッシュフローを混同して勘違いしているからで、この2つは似ているようで、違うものです。

まず、「所得」とはいわゆる「利益」のことで、税金を計算するために使われます。表にすると、次のような流れになり、これを「損益計算書」といいます。

損益計算書

一方、同じ物件で実際のお金の流れを表す「キャッシュフロー表」は次のようになります。

キャッシュフロー表

項目も数字もほぼ同じですが、2つの表の相違点は、損益計算書が経費として「減価償却費」200万円が入っている一方、「キャッシュフロー表」には、「減価償却費」と代わって「元金返済」250万円が入っています。

その結果、所得が450万円に対して、キャッシュフロー(CF)は400万円と、少なくなっています。

では、なぜ「減価償却費」は、お金が出ていかないのに、経費になるのでしょう?

それは、減価償却費は、もともと建物を購入した金額を、税法上、購入時に一括で経費にすることができず、その金額を建物の耐用年数に渡って、経費化しているものだからです。

なぜ元金の返済は経費にできないのか?

では逆に、元金返済はなぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないのでしょう? 多くの人の感覚では、お金が出ていくと、経費になると思っていて、これが勘違いの原因になっています。

では、その違いをわかりやすく解説しましょう。物件そのものだとわかりにくくなるので、一括で経費にできる修繕費で考えてみます。

例えば、屋上防水や外壁の修繕で1000万円掛かるとします。手持ちのお金が少ないので、1000万円銀行から借りてきました。そしてその1000万円を使って、修繕しました。

税金上では、この1000万円を使ったときに経費にしますよね。と、いうことはこの時点で経費にしているわけです。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。すでに使った1000万円は経費にしてしまっているので、この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、経費にはならないんです。

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