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前編から続く)

DIYを行うことでコストを削減しつつ、物件をより魅力的にすることができる。

オーナーの中には「私の賃貸経営はDIYにかなり助けられている」と語り、プロに頼むと120万円もの見積となる工事を、約18万円で完成させた例も。一体どのようなDIYを実践しているのだろうか?

女性ならではの視点でDIYを行い、コスト削減や物件の価値向上に成功している4人のオーナーに、実践例を紹介してもらった。

DIYした個性的なトイレで入居が決まった

秋田市内に6棟34室を所有する、「ソプラノ大家さん」こと菅原久美子さんは、5棟の物件でセルフリノベーションを実践している。

そのうちの1つの物件では、トイレをセルフリフォーム。壁紙を黒に貼り替え、照明は小さなシャンデリアに変更。トイレットペーパーホルダーも真鍮のおしゃれなものに変えた。

菅原さんがリフォームしたトイレ

「他の部屋では統一感を求められますが、トイレなら他から独立しているので、少し冒険しても大丈夫なんです」

壁紙が届くまで2週間ほどかかったため、その間に壁紙をはがしておいた。壁紙が届いてからは、実際の作業時間は1日足らず。アイテムはすべてインターネット通販でそろえたといい、かかった金額は、材料費として約1万5000円程度だ。

「なんの特徴もない部屋だと案内しても決め手に欠けることが多いですが、低コストで少し特徴的にしてあげれば、案内する不動産会社さんも『この物件はトイレが特別なんですよ』とアピールしやすいですよね。このトイレはあえてドアを閉めておいて、開けたときに『わあっ』と驚いてもらえるようにしました。やっぱり印象に残ったみたいで、内見の連絡があった後、すぐに入居が決まりました」

スピード感重視ならプロに任せる

菅原さんは、ウォールステッカーを貼ることもDIYのひとつであると話す。

「ステッカーを貼るだけなので本当に小さなことですが、印象付けをすることはできます。ステッカーは、フランス製のものは少し値段が高いですが、韓国製のものだと安く手に入りますよ」とアドバイス。価格は数百円から数千円程度までさまざまだが、IKEAやインターネット通販で手軽に購入でき、部屋のアクセントになるだけでなく、手軽に貼り替えることも可能となる。

このようなちょっとした工夫が物件の価値を高め、入居率向上に貢献しているようだ。

菅原さんは職業訓練学校に通い、自ら大工仕事の基礎を学んだ行動派でもあるが、それでも物件のリフォームではプロの手を借りることも多い。

「天井の壁紙は職人さんにお願いしたり、畳をフローリングにする作業はお任せしたり、自分ではできないことだけをプロに任せることで、コスト削減になると思います。自分でやると、思ったより労力やコストがかかってしまう場合もあるので、特に繁忙期のDIYは控えて職人さんにお願いする方がスピード感があっていいですよね」

こうした業者との付き合い方についても、菅原さんはこうアドバイスする。
「例えば、『この先この時期に、こういう修繕が発生します。その際もあなたのところにお願いするので、ちょっとお安くなりませんか』と交渉することも大事です」

プロなら120万…でも18万で済んだ

アパートやマンションなど多数の物件を所有する蘭木緑さんは、DIY好きの旦那さんの協力を得て、所有物件でのセルフリフォームを実施している。

「賃貸経営では、DIYにかなり助けられています」という蘭木さんは、DIYの一番の魅力は経費節減ができることだと断言する。

蘭木さんが所有する1棟マンションには、前のオーナーが家賃滞納していた入居者を強制退去させた「汚い」2DKの1室があった。この1室を夫妻でセルフリフォーム。古臭い印象のあったキッチンでは扉を交換したり、ガス台置き場にタイルを貼ったりとかわいらしく変身させた。

before

after

このほかにも壁に漆喰を塗ったり、床材を取り換えたりしたほか、玄関のたたき(靴を脱ぐ場所)にタイルを貼った。かかった費用は材料費で総額約18万6000円。

蘭木さんは「リフォーム標準単価を基準とすれば、プロに頼むと約120万円もする工事でした」と振り返る。

完成後、募集をかけると即入居が決定。入居者はおしゃれに仕上げられたキッチンや、漆喰が塗られた壁を気に入ったのだという。

改良しながら完成

また、蘭木さんはDIYのメリットをもう1点挙げる。それは「やりながら変更し、改良しながら完成できる」ことだという。

「1Rのキッチンのリフォームでは、当初壁はそのままの予定だったのですが、たまたま余っていたタイルを置いてみたらぴったりだったので、変更しました。材料費がかからず、その上残り物も処分できましたし、お得です。業者さんに頼んだ場合に、その都度仕様変更をするのは簡単ではありません。それができるのはDIYならではだと思います」

蘭木さんは自己物件のセルフリフォームの際、壁に漆喰を多用したり、壁一面に無垢材の斜め貼りをしたりと、女性目線で「清潔感と、健康志向を意識した部屋作りをアピールしています」と話す。漆喰壁には、吸湿や、防カビ効果があるという。

素人でもできる部分でDIY

オーナーがDIYを学ぶ「大家さんのDIYがっこう」に参加していた三田ゆきさんは、2015年まで所有していた単身者向けの物件でキッチンにダイノックシートを貼ったり、取っ手を交換したりといったDIYを実践していたという。

大きなリフォームに手を出さず、小さな工夫を重ねたのは「借り手はちゃんと整ったものに家賃を払うと思っているので、プロと仕上がりに差が出るものには手を出さない方針でした」と説明する。

「私が行っていたことは小さなことなので、家賃値上げまではしませんでした。しかし、どんなに小さなことでも職人さんにお願いすると費用がかかってしまうので、素人でも見栄えに問題がない部分ならDIYはいいと思っています」

5000円リフォームで印象づけに成功

業者の見積は約10万円したというが、自分たち自身でDIYを行った結果、材料費だけの5000円前後でキッチンのリフォームを完成させることができたという。

三田さんがDIYで作り上げたキッチン

こうしたDIYなどの結果、「仲介会社の印象にも残り、何もしていない時期より成約率は上がったと感じていました」と語る三田さん。

客付けのために物件の写真を紹介する際も、そうしたDIYを実践したものを全て見せるのではなく、「内見に来てもらえるように何かわくわくする、写真映えするものを載せる一方で、実際に内見に来てみて既知感が出ないように、すべて紹介しないようにしていました」と小さな工夫を明かした。

中古テレビを取り付け、利回り38%

山梨や長野などで10件の物件を所有する、不動産投資家で不動産投資評論家の不動たたみさん。中古の大型液晶テレビを買って、自分自身で壁掛けする作業を自身の物件に必ず行っているという。

「中古なら、だいたい32インチの有名メーカーの液晶テレビは2万円程度で買えます。以前、中古プラズマテレビが激安処分されていて、46インチで1万5000円だったこともありますよ。そういった豪華そうに見える電子機器を物件に入れるようにしています」

テレビの壁掛けのためにはコンクリートドリルやコンクリートねじ、電動ドリルなどが必要だが、キットはインターネットの通販で2000円程度で購入している。作業時間も1時間程度しかかからないという。

テレビを取り付ける不動たたみさん

これに加えて、ベランダやエアコンの室外機の高圧洗浄も自身で行うという。さらに、壁紙の細かい補修やネジ穴の跡の修復、小さなクロスの傷や汚れについても自分で補修を必ず行っていると話す。

「壁紙は貼り替えると高いですが、DIYの補修キットを使えば簡単に直せます。貼り替えるほどでなければ、自分でやるようにしています」

清潔感を大事にしているという不動さんは、清掃業者が一度清掃した後も、必ず自分で細かな清掃を心掛けているのだという。

山梨県の1R区分マンションを100万円で購入、所有している不動さん。購入した時にいた入居者が退去した後、半年間ほど空室が続いてしまったという。

「なので、46インチテレビを自分で取り付け、室内の細かな補修やベランダの高圧洗浄を行ったところ、翌月には家賃3万2000円で入居が決まりました」

利回りは約38%にもなる計算で、修繕などにかかったコストを考慮しても利回りは34%ほどだという。家賃の値上げはしていないが、「山梨では家賃が値下がり傾向なので、現状維持できるだけでもラッキーです」と話す。

不動さんは「区分所有だと他の入居者募集中の部屋と比較されるので、綺麗でオプション設備が充実していれば、入居の決め手になると思います」と語る。

DIYのデメリットについては「時間がない人、車がない人、補修部品や機材を置く場所がない人には、難しいかもしれません」と指摘する。

「忙しい都心のサラリーマン大家さんには向いていないのかも…でも、逆に時間があり、車があり、場所がある人ならやらない理由がないと思うほど、メリットが大きいです」

DIYを賃貸経営の武器に

いずれのオーナーも、自分自身でできる範囲をきっちりと見極め、その上で物件の魅力を最大限引き出せるように工夫を重ねている。コストを削減しながら、入居希望者や仲介会社の印象に残るようなDIYを実践することが、成功の秘訣かもしれない。

賃貸物件の供給過剰が叫ばれる中、少しでも入居率の向上や家賃アップを実現するために、DIYを学び、自分なりに工夫を行って魅力アップを図ることは、賃貸経営の武器の一つだ。

(楽待編集部 浜中砂穂里)