わたくし、キャイ~ン天野が不動産投資を学んじゃいます!

天野

今日は、ある大家さんの物件を見るということで現場に来ています。実際どんな所を見て購入を決めてるのか教えてもらうんですが、大家さんがちょっと変わってるという情報を聞きまして……あれ? まさか!?

まずはダイジェスト動画をご覧ください(音声なしでもご覧いただけます)

『ママチャリ大家』さん颯爽と登場~♪

小林

どうもこんにちは!

天野

あれ、大家さんですか(笑)?

小林

はい、大家の小林ヒロシです。『ママチャリ大家』って呼ばれてます。

天野

いろんな大家さんいるなぁ(笑)。また何でママチャリで?

小林

このあたりは私の生まれ育った地域なんですが、5km圏内に今7棟所有してまして。全て自主管理で、このママチャリで移動しながら物件を見て回ってます。

天野

ほ~~!! 7棟あるってなかなかですよ。ちょっと森ビルみたいな感じですねー。小林ビル(笑)。「ここも俺のだよ」みたいな。

小林

小林ビル作りますか(笑)。近くに所有してるのには理由があって。同じ客付会社、リフォーム会社を使うと、この地域での存在価値が上がるんですよ。私はこれを「ドミナント戦略」と呼んでいるんですが、集中することによって存在価値を上げると。

天野

なるほど~。むやみに買ってったわけじゃないってことですね! 好きな時間にママチャリで回って、あとは悠々自適?

小林

不動産の管理にかけてる時間、1日平均すると1時間無いくらいかもしれませんね。

天野

えっ?? その1時間以外は自由時間ってことですよね……そりゃその帽子もかぶりますよ(一同笑)!! その帽子は自由人じゃないとかぶっちゃいけない帽子ですよ(笑)。

【1棟目】物件を買う時は、ここを見る! ○○の良さが大事!

天野

今日見るのはこちらの物件ですか?

小林

はい。今回は私の物件を3棟見ていきます。

購入価格

5700万円

利回り

10%

構造

軽量鉄骨造

土地

143㎡

世帯数

1K×6部屋

ローン

地銀

小林

この物件は今満室ですね。

天野

自主管理で満室経営。すごいですねー。この物件はいつ頃購入されたんですか?

小林

2008年です。初めて中古物件を買ったんですけど、5700万円でした。土地と、建物と。駐車場の部分も含めて。

天野

土地も入って5700万円なんですか! 2008年に買って、そこから利回りはどんな感じなんですか?

小林

当初8%だったんですけど、今は10%近くまできてます。

天野

10%まで! 部屋が空くこともないと。

小林

ないですね。空いたら誰かがすぐ入ります。家賃が約6万、6室で月36万くらい。

天野

おー。それは物件買って間違いじゃなかったですね。ちなみに、最初に物件買う時に重視したポイントって、順番に挙げていくとしたらどういったことですか?

小林

やっぱり駅からの距離、ここは5分くらいです。そして値段、土地の地型の良さ。

天野

地型の良さっていうのは?

小林

土地の形ですね。ここは、ほぼ正方形なんです。

天野

あーそうか。奥に入りくんじゃってるみたいな土地じゃなくてね。ほぼ正方形だ。

小林

あと、角地です。今後、建売住宅とかにしたとしても、入口をどっちの面にも作れますし。

天野

なるほどー、両面の可能性が出てくると。そういう条件をもろもろ考えると、かなりいい物件だろうってことですね。ちなみに当時、そういうのは誰かに相談して決めたんですか?

小林

いやー、当時はそんな相談する相手もいなかったので、自分でいろいろ考えましたね。

天野

実際に自分で現地を見て、確認するわけですか。

小林

そうですね。朝昼晩の3回来て。朝の状況、昼の状況、晩の状況と。

天野

確かに、夜に酔っ払いが騒いでるみたいな所だと困っちゃいますしねー。

小林

あとは周りに嫌悪施設があるか、例えば悪臭があるかとか、騒音もです。

天野

大声出して布団叩いてるおばさんがいないかとか(笑)。そういうのを実際に見るんですね。これはもう、自分が実際住むっていうのと同じ感覚だ。

小林

そうですね。自分が住んでもいいなって思える所がいいですね。

天野

それで決めて5700万。やっぱり銀行から借り入れをして?

小林

ええ。ただ当時は高金利でしたね。某地方銀行で4.5%で借りました。でもそのあと借り換えして今は1.2%に。

天野

じゃあ、ずいぶんいいですね。

小林先生のチェックポイント

□ 利便性の良さ(駅からの距離が近い)

□ 地型の良さ(正方形である、角地である)

□ 環境の良さ(周りに嫌悪施設がない)

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