わたくし、キャイ~ン天野が不動産投資を学んじゃいます!

天野

今日は、ある大家さんの物件を見るということで現場に来ています。実際どんな所を見て購入を決めてるのか教えてもらうんですが、大家さんがちょっと変わってるという情報を聞きまして……あれ? まさか!?

まずはダイジェスト動画をご覧ください(音声なしでもご覧いただけます)

 

『ママチャリ大家』さん颯爽と登場~♪

小林

どうもこんにちは!

天野

あれ、大家さんですか(笑)?

小林

はい、大家の小林ヒロシです。『ママチャリ大家』って呼ばれてます。

天野

いろんな大家さんいるなぁ(笑)。また何でママチャリで?

小林

このあたりは私の生まれ育った地域なんですが、5km圏内に今7棟所有してまして。全て自主管理で、このママチャリで移動しながら物件を見て回ってます。

天野

ほ~~!! 7棟あるってなかなかですよ。ちょっと森ビルみたいな感じですねー。小林ビル(笑)。「ここも俺のだよ」みたいな。

小林

小林ビル作りますか(笑)。近くに所有してるのには理由があって。同じ客付会社、リフォーム会社を使うと、この地域での存在価値が上がるんですよ。私はこれを「ドミナント戦略」と呼んでいるんですが、集中することによって存在価値を上げると。

天野

なるほど~。むやみに買ってったわけじゃないってことですね! 好きな時間にママチャリで回って、あとは悠々自適?

小林

不動産の管理にかけてる時間、1日平均すると1時間無いくらいかもしれませんね。

天野

えっ?? その1時間以外は自由時間ってことですよね……そりゃその帽子もかぶりますよ(一同笑)!! その帽子は自由人じゃないとかぶっちゃいけない帽子ですよ(笑)。

【1棟目】物件を買う時は、ここを見る! ○○の良さが大事!

天野

今日見るのはこちらの物件ですか?

小林

はい。今回は私の物件を3棟見ていきます。

購入価格

5700万円

利回り

10%

構造

軽量鉄骨造

土地

143㎡

世帯数

1K×6部屋

ローン

地銀

小林

この物件は今満室ですね。

天野

自主管理で満室経営。すごいですねー。この物件はいつ頃購入されたんですか?

小林

2008年です。初めて中古物件を買ったんですけど、5700万円でした。土地と、建物と。駐車場の部分も含めて。

天野

土地も入って5700万円なんですか! 2008年に買って、そこから利回りはどんな感じなんですか?

小林

当初8%だったんですけど、今は10%近くまできてます。

天野

10%まで! 部屋が空くこともないと。

小林

ないですね。空いたら誰かがすぐ入ります。家賃が約6万、6室で月36万くらい。

天野

おー。それは物件買って間違いじゃなかったですね。ちなみに、最初に物件買う時に重視したポイントって、順番に挙げていくとしたらどういったことですか?

小林

やっぱり駅からの距離、ここは5分くらいです。そして値段、土地の地型の良さ。

天野

地型の良さっていうのは?

小林

土地の形ですね。ここは、ほぼ正方形なんです。

天野

あーそうか。奥に入りくんじゃってるみたいな土地じゃなくてね。ほぼ正方形だ。

小林

あと、角地です。今後、建売住宅とかにしたとしても、入口をどっちの面にも作れますし。

天野

なるほどー、両面の可能性が出てくると。そういう条件をもろもろ考えると、かなりいい物件だろうってことですね。ちなみに当時、そういうのは誰かに相談して決めたんですか?

小林

いやー、当時はそんな相談する相手もいなかったので、自分でいろいろ考えましたね。

天野

実際に自分で現地を見て、確認するわけですか。

小林

そうですね。朝昼晩の3回来て。朝の状況、昼の状況、晩の状況と。

天野

確かに、夜に酔っ払いが騒いでるみたいな所だと困っちゃいますしねー。

小林

あとは周りに嫌悪施設があるか、例えば悪臭があるかとか、騒音もです。

天野

大声出して布団叩いてるおばさんがいないかとか(笑)。そういうのを実際に見るんですね。これはもう、自分が実際住むっていうのと同じ感覚だ。

小林

そうですね。自分が住んでもいいなって思える所がいいですね。

天野

それで決めて5700万。やっぱり銀行から借り入れをして?

小林

ええ。ただ当時は高金利でしたね。某地方銀行で4.5%で借りました。でもそのあと借り換えして今は1.2%に。

天野

じゃあ、ずいぶんいいですね。

小林先生のチェックポイント

□ 利便性の良さ(駅からの距離が近い)

□ 地型の良さ(正方形である、角地である)

□ 環境の良さ(周りに嫌悪施設がない)

天野

いやー、実際にこうして物件を見てみると、買うのに踏み切る勇気ってなかなか大変だと思うんです。建物自体は、どういった所をチェックするんですか?

小林

(実際に案内しながら)こういった基礎の部分を見ますね。

天野

あー、下のコンクリートの部分とか。

小林

ひび割れが無いかとか。あと、あそこの換気口の所にハウスメーカーの名前が書いてあるんですけど、それでここが建てたものなんだなってわかります。

天野

そういうのって、書類とかで見れるわけじゃないんですね。

小林

中古だったんで分からなくて、こういう所で分かりますね。あと敷地の境界の確定というか、隣との境がぼやけてないか。

天野

ここまでがうちの土地で、こっちがよその土地っていう境ですね。うん、ここは境界がわかりやすい。

小林

この自転車置き場も、元々なかったんですけど、この階段の下のコンクリートの部分を削って。専門用語で「はつる」っていうんですけど。

天野

くり抜いて置けるようにしたんだ。それは住む人にはありがたいですね。そうやって住みやすいように手を加えたりもするんだ。

小林先生のチェックポイント

□ 基礎部分にひび割れはないか

□ 境界は明確か

□ 有効活用できるスペースはないか

土地を有効活用! コインパーキングに自動販売機に……

天野

建物の前にある駐車場は、コインパーキングですよね?

小林

はい。前は月極だったんですけど、全く入らなくて空いてる所に違法駐車されたりしてたんですけど。コインパーキングに変えたんです。

天野

会社に委託して?

小林

はい。そうしたら収益が倍になりました。

天野

すごい! そこは自分で管理するよりそっちの方が儲かっちゃったんだ。

小林

そういうプロがやった方がいい所はプロにまかせる。自分でやれる所はやると。今は月に十数万くらいの収入になりますね。

天野

えっ? そんなに?

小林

コインパーキングの会社がある程度は保証してくれます。

天野

そうなんだ! でも、その会社が撤退する可能性はないんですか?

小林

ありますけど、コインパーキングの会社って日本で推定3000社くらいあるんですよ。ダメだったら他の会社にお願いすればいい。

天野

そうか~。じゃあ、ある程度の土地があるならやっといた方がいいかもなぁ。空き地にしとくのはもったいない。

小林

今、駐車禁止の取り締まりが厳しいですから。罰金取られるならコインパーキングとめますね。

天野

じゃあ、ここじゃキビしいかって所でもやっておいた方がいいかも。うちの実家もやろうかな(笑)。

小林

いいかもしれませんよ(笑)。

天野

自販機もありますね。これは大家さんが設置してくれって頼むんですか?

小林

自販機の会社も都内に300社くらいありますかね。問い合わせをすると何社かが見積もり出してくるんで、その中から一番いい会社を選びます。

天野

それって何が違うんですか?

小林

オーナーが負担する金額はないんですけど、協賛金ってのが提示されます。お礼金みたいなものです。だいたい3年契約で20万前後。

天野

えー! 結構な額ですね。

小林

3年ごとにそれがもらえると。あとは販売額の総額に対して25%前後もらえます。

天野

自販機置いただけで25%??

小林

ただ電気代はこちらの負担です。大体月2000円~2500円。

天野

安っ。じゃあ大丈夫じゃないですか。

小林

今、高機能になってて省エネにもなってますし。

天野

ちょっと待って。こうなってくると、駐車場と自販機ガンガン置いた方がいいんじゃないですか?

小林

自販機会社が置いてくれるかってのもありますけどね。売れない所だと置けませんから。

天野

こういう風に土地持ってると、その空いたスペースでいろんなことが出来るわけですね。

小林

いろいろいじれるんで。ちなみにこの自販機の横のスペースはバイク駐車場にしてます。月5000円くらいで。

天野

へぇ~、土地付きの良さですね! 次の2件目に行ってみましょうか!

購入価格

7500万円

利回り

9%

構造

RC造

土地

173㎡

世帯数

2DK×6部屋

ローン

信金

天野

こちらはさっきの所より、かなり大きい物件ですね。

小林

50坪あります。西南角地。中古で2010年に買いました。

天野

ここってパっと見、外観は少し変わった作りのオシャレな建物ですよね。

小林

昭和63年築なんですけどね。

天野

ちょっとバブリーな雰囲気もありますよね。あのベランダの感じとか。

小林

そうですね。造りはすごくしっかりしてます。物件価格も少し高くて、土地込みで7500万円。

天野

おっ! 段々成長していってる(笑)。買う前は、部屋は埋まってたんですか?

小林

家賃は9万~10万くらいですが、埋まってなかったですね。でも自分で満室に出来るなと自信はあったんで。いろんな会社に客付けをお願いして。

天野

お客さんに目が届く率を上げようと。

小林

内見数どんどん増やして、成約率を上げていくって形で。それで満室経営をほぼずっと続けてます。利回りは9%で、買った当初よりは上げていってます。

天野

すげー!!

天野

ここも買う時に、いろいろ実際に物件を見て決めたんですか?

小林

はい。ここも環境が良くて、近くにコンビニがありますし、駅にも近くてほぼ5分なので。あと真ん中に階段があって、全室角部屋なんです。周りの生活音が聞こえないとか、そういったことを考えると角部屋ってやっぱり人気なんです。

天野

それは売り文句として大きいですね。

小林

部屋も独立してて。「わかれ」と言って、入口を入って部屋を通らないと部屋に行けないってわけじゃなく、独立してるんで。

天野

あっちの空いた所に自販機もあって。

小林

向こう側にも空いたスペースあって、バイク駐車場にしてます。バイク駐車の会社に委託してて、借り上げてもらって、空車でもお金が入るようになってます。

天野

へぇ~。バカになんないですもんね、そのサイドメニューが(笑)。

小林

月数万でも積み上がっていくと大きいですね。

心揺れる天野っち、○○さえあれば……

天野

いやーしかし、7500万円でこれが買えるってなると悪くないですねぇ。

小林

そうですね、土地50坪ついてますからね。

天野

う~ん……よし、買うか(一同笑)! ちなみにこの物件だけで、単純に毎月小林さんに入ってくるお金は?

小林

家賃収入マイナス銀行のローン、差し引き35万くらいです。

天野

買った瞬間その額が月々入ってきて、土地もついてくる……買わない手はないですね。

小林

勇気さえあれば(笑)。

天野

それが一番ないのかも(笑)。小林さんが僕だったら、買いますか?

小林

すぐ買います(一同笑)。1秒かからない。

天野

そう言われると、俺も何で買わないのか分かんなくなってきましたよ。でもそれだけすぐに物件買えるなら、このママチャリ、そろそろ原チャリに変えてもいいんじゃないですか(笑)?

小林

今、電動自転車が欲しいなと思ってて……。

天野

それくらいすぐ買ってくださいよ!! それこそ1秒で(笑)。

小林

でも、実際それくらいすぐ物件買う場合もありますよ。ライバルがいっぱいいますから。今から行く最後の一件は、メールで「これ買いませんか?」ってきて、その瞬間買いますって言いました。

天野

実際見てもないのに!?

小林

概要と、写真1枚がついてて「あ、これは買おう!」と。

天野

そんなこともあるんですか? じゃあ、それ見に行きましょう!!

購入価格

4700万円

利回り

9%

構造

軽量鉄骨造

土地

190㎡

世帯数

2LDK×3部屋

ローン

信組

天野

この物件が一目ぼれして買ったっていうやつですね。何が決め手だったんですか?

小林

築浅だっていうこと。あと60坪くらいあって、駐車場が3台分あります。そしてメゾネットで1階と2階が使えるんですね。

天野

そうか、駐車場3台分で半分無いのかと思いきや、これは3戸なんですね。ファミリータイプで一軒家が3つあるみたいなことなんだ。

小林

懸念事項としては、前の道幅が狭いってことはありますが。金額がすごく安くて、4700万円。

天野

えっ!? 安い……。やっぱり道幅が狭くて、ちょっと入った所だからですか? いわくつきじゃないですよね(笑)。

小林

話聞いたとこだと、持ち主がこの物件を相続して、もうアパート経営には興味ないと。その時はサブリースっていって家賃保証してもらってて、その金額が低めでそんなに儲からなかったんだと思います。私はそのサブリースは解除して。

天野

小林さんみたいなプロは、この物件ならサブリースなんてしない方がいいよと思うわけだ。銀行から借りる時も、もう7棟目ですから実績もありますもんね。「小林さま、どうぞ奥の方の部屋へ」みたいな(笑)?

小林

そこまでではないですけど(笑)。まぁ金利1.2%で借りて。家賃は12万くらいで、利回りは9%くらい。満室です。一軒家っぽく住まわれるんで、あまり引っ越しはないですね。安定してます。

天野

あと、この物件のいいポイントはありますか?

小林

やはり駅から近いですし。さっきよりは少し遠いですが7、8分で。周りの環境も閑静な住宅街。建物もしっかりして、地形もいいです。

天野

あ、ここの空いてるスペースに自販機置けるんじゃないかと思うんですけど、どうですか?

 

小林

実はここに置いてたんです。

天野

形跡ありますね。電気もある。何で無くなっちゃったんですか?

小林

売れなかったんです。3年置いて、3年分の協賛金はいただいたんですけど、売れなくて撤退。もう契約更新出来ませんと。

天野

そういうこともあるんだ。悲しい状況ですね……どうにかここ使えないですかねぇ(笑)。

天野っち、自主管理に挑戦!? 入居者さんにも遭遇!

自主管理の様子をご覧ください(音声なしでもご覧いただけます)

 

天野

小林さんは7棟持ってるって言ってましたが、1棟ずつが例えば30万40万くらいの利益が出るって感じですかね。

小林

合計して、月300万、年間4000万くらいってとこでしょうか。

天野

スゴい……。これはやらない手はないんじゃないかと思うんだよなぁ。

小林

そうですね。あとは満室に出来る力があればですね。

天野

道楽で何にもしないってわけじゃないですもんね。人脈もあるし、満室にするための宣伝とか、力を入れる時は入れると。

小林

そうですね。ちゃんと満室になるだけの仕組み作りにはものすごく時間をかけました。

天野

畑と同じで、土作りからみたいなとこありますね。そこをサボると失敗しちゃう。今後はまだ新しい物件を買ったりするんですか?

小林

もっといい物件があれば買っていきたいですが、そんなに無理せずに着実にやっていきたいですね。これよりいい物件出れば買いますけど、なかなか出ないですね。

天野

そうか、最後に買った物件がどうしても基準になっちゃうんですね。でも今日は3つの物件を実際に目の前にして、具体的ないろんなお話聞いてたら、いよいよ興味が出てきましたよ。

小林

やるべきですね。JUST DO IT!

天野

それナイキと同じ考え方(笑)。

小林

次回のゼミは、融資ですよね! 銀行員の方とどう対応すればいいのか勉強してきてください。

天野

実践的になってきた! ちょっとドキドキだけど、頑張ります!

小テストに挑戦!

答え合わせ

Q1

「現地調査」を一言でいうと?

正解1. 自分が得た物件情報が正しいか、答え合わせをすること

Q2

現地調査ですべきこととして、誤っているものは?

正解2. 入居者への挨拶

Q3

現地調査で「買わない」と判断するポイントは?

正解2. 基礎部分に深いヒビ割れがあったら買わない

天野っちの解答はこちら!