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「訳あり物件」と聞くと、「心理的瑕疵物件」、いわゆる「事故物件」や「いわく付き物件」などと呼ばれる物件を真っ先に思い浮かべる人が多いのではないだろうか。

不動産取引において「訳あり」とされるのは、土地や建物に瑕疵(かし/キズのこと)がある「通常備えるべき品質・性能を欠いている」物件だ。つまり、「訳あり物件」は「心理的瑕疵物件」以外にも存在し、以下の4つのタイプがある。

・心理的瑕疵物件(事故物件など)

・環境的瑕疵物件(騒音や振動、悪臭を感じる物件、近くに嫌悪施設がある物件、迷惑住民の影響を受けている物件など)

・法的瑕疵物件(再建築不可物件、市街化調整区域や都市計画道路指定で建築制限がある物件、建築基準法に違反した物件など)

・物理的瑕疵物件(土地に土壌汚染や地盤沈下を抱える物件、建物に雨漏りやひび割れ、傾きを抱える物件など)

いずれも「キズ付き」の物件であるため、通常より安価に購入できる可能性が高い。そこで、著書に『訳あり物件の見抜き方』がある「訳あり物件アドバイザー」の南野真宏さんに話を聞いた。

心理的瑕疵物件は相場の1〜3割引。中には5割引の例外も?

物件内で自殺や他殺、孤独死など、人の死に絡む出来事が起きた物件を心理的瑕疵物件という。一般的には、孤独死、自殺、他殺の順に忌まわしさが増大すると考えられている。

昨今、核家族化が進んだことに伴い、目立つようになったのが孤独死だ。布団や畳に人型の体液がべっとりと染み付いた報道写真を目にしたことがある人もいるだろう。

自殺の手段として最も多いのは首吊りだ。死後、括約筋が緩み、重力のなすがまま地面に向かって体液(糞尿、唾液、涙など)が流れ出す。発見者のショックや周囲への波紋も大きいため、典型的な事故物件として扱われる。

さらに、残忍な殺人事件の現場ともなれば、忌わしさは増大する。たとえば、2006年に世間を震撼させた「新宿・渋谷エリートバラバラ殺人事件」の現場となったマンション。外資系企業に勤務するエリート夫のDVに苦しんでいた妻が、就寝中の夫をワインボトルで殴って殺害し、室内で遺体をバラバラにして離れた場所に遺棄した事件だが、その公判でも、現場となった高級マンションの住民が続々と退去し、その数は十数件にのぼったという事実が明らかになっている。

心理的瑕疵物件は相場の1〜3割引になるのが一般的。しかし、その過去の出来事の忌まわしさや発生場所、時間の経過、立地(人や情報の流れが速い都会かどうか)などの掛け合わせによって、異なってくるのが実情です」(南野さん)

売買物件でも、半額セールとなる物件は存在する。

「これは私が知る限りで一番インパクトのある物件ですが、栃木県の中古一戸建て物件の広告で、備考欄にこう記載されていました。『雨漏りあり、心理的瑕疵あり(賃貸時代に借主が庭で焼身自殺)、接道義務を果たしておらず違法建築状態でローン不可』。

複合要因ながら、160坪で780万円と激安でした。地方の物件は流動性が低く、周辺の記憶もなかなか消えないため、相場の半額以下になったのでしょう。もっとも一戸建ての場合、心理的瑕疵となる事実があったときは、建物を壊して更地にしてしまうケースが大多数。

マンションに関しては、賃貸に出して時間の経過とともに周囲の記憶が風化するのを待ち、売る場合は相場通りか若干安い程度になるので、心理的瑕疵を理由とした激安の売買物件というのはまず出ません

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