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楽待の物件情報のお陰で、この度、千葉駅近くに一棟アパートを購入することができました!! 土地53坪、建物57坪、1982年に建てられた木造一棟アパート(1DK×8戸)、価格3200万円、利回りは11%です。

築古木造物件はライバルが少ない

優良物件を比較的割安価格で購入、共同担保も付けており、物件価格に諸経費200万円も含めたオーバーローン3400万円。金利は年2.5%、融資期間30年間です。キャッシュフローは例月、家賃30万円、返済14万円で、手残り16万円といった感じです。

築古木造物件については融資が付きにくく、人気もいまいちな傾向にあります。しかし、これは裏を返せばライバルが少ないということです。又、建物代はほとんどなく、土地代がほとんどです「数に限りのある実物資産」という意味では、立地・環境の良い土地こそが資産価値があるもので、インフレに強く、値下がりリスクも低いのです。

自己資金を少なくし、キャッシュフローを厚くすれば、いざという時の手元資金も厚く、例月の資金繰りも楽になります。

購入までの流れを時系列でご紹介します

以下、御参考迄に、購入まで流れを時系列で御紹介させて頂きます。

5/2(火)

楽待の「物件検索」情報を見ていたところ、千葉駅そばのいい物件を発見。早速、「詳細資料が欲しい」と連絡しました。

5/8(月)

不動産会社さんから電子メールで連絡があり、詳細情報が送られて来ました。同日、取引先金融機関さんに物件情報を電子メールで送信。

5/10(水)

取引先金融機関さん宛てに、私の最新情報(「確定申告書」・「所有物件レントロール」最新版)を送付。

5/17(水)

取引先金融機関さんの執行役員の方が交代されたとのことで、担当者の方と勤め先そばまで御挨拶に来られ、御話。

5/22(月)

取引先金融機関さんの融資可の方向性確認。金融機関さんに対して、購入意思を明示。

※先に取引先金融機関さんの融資可の方向性を確認した上で売買契約交渉に臨むと、話が早いし、有利です。

5/23(火)

不動産会社さんに対して、購入意思を明示。

5/25(木)

物件視察。「買付申込書」の提出。

5/26(金)

金融機関さん・不動産会社さん双方を紹介し、直接、連絡を取り合って頂く

※金融機関さんから不動産会社さんへは融資の情報を連絡して貰い、不動産会社さんから金融機関さんへは物件情報を連絡して貰いました。

6/1(木)

取引先金融機関さん宛に関連資料送付開始。

必要書類チェックリスト

□「身分証明書」(「運転免許証」等)

□「印鑑証明書」(区役所)

□「住民票」(世帯全員・続柄記載、本籍・マイナンバー省略)(区役所)

□「確定申告書」(含:「源泉徴収票」)

□「納税証明書(その1納税額等証明用)」(税務署(郵送でも可))

□「納税証明書(その2所得金額用)」(税務署(郵送でも可))

□「納税証明書(その3未納税額のない証明用)」(税務署(郵送でも可))

□「退職一時金ポイント通知書」(現時点における予定額)(勤め先)

□「賞与明細書」

□「給与明細書」

□「年金定期便」

□「借入金の返済表」

□「借入金の返済がわかる通帳」(原本)

□「自己資金・金融資産のわかるもの」(通帳・証券等)

□「所有不動産の賃料がわかるもの」(管理会社からの家賃支払明細書等)

□共同担保物件にかかる「売買契約書」・「重要事項説明書」・「賃貸借契約書」・「固定資産税・都市計画税納税証明書」・「登記済証(権利証)」

 

6/6(火)

取引先金融機関さんを訪問し、「金銭消費貸借契約申込」。不動産会社さん宛に手付金送金。

6/8(木)

売主さん側仲介不動作会社さんを訪問し、「重要事項説明」を受け、「売買契約書」締結。

6/24(土)

賃貸管理会社さんを訪問し、御挨拶、賃貸管理契約締結など。その後、再度物件を視察し、長期間入居の方への御挨拶。

6/30(金)

決済:融資実行・所有権移転。

書類は提出タイミングが重要

これらの書類は、タイムリーに提出できるようにしておくと、金融機関の審査が早くなります。決済も早くなり、売買契約交渉が有利に。不動産会社・金融機関からの信頼も厚くなります。

これで、所有物件は東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉となり、リスク分散が進んでおります。戸数は、100戸から108戸になりました。現状「108の煩悩」のようなので、早く買い増ししたいところですね。