想定より利益が多い…譲渡所得でよくある誤認

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みなさん、こんにちは！ 不動産投資専門税理士の叶です。お金を残す不動産投資コラム。今回は、不動産を売却した時に掛かる諸費用や税金について、事例を見ながらわかりやすく解説したいと思います。

不動産を売却する時には、どんな費用が必要か？

ここ最近、不動産価格が高くなっていて、一昔前に不動産を購入した方が、その不動産を売却するケースも出てきていますね。

では、不動産を売却する時には、どんな費用が必要になるのでしょう？ 1億円で不動産を売却した事例をもとに、考えてみましょう。

○仲介手数料

不動産を売却する時、その売却依頼した不動産会社に払う手数料です。

手数料率は3％＋6万円なので、1億円だと、消費税まで含めて330万4800円必要となります。

（売却価格1億円×3％＋6万円）×消費税1.08＝330万4800円

○印紙税

不動産を売却する時には買主と不動産売買契約書を交わしますが、その契約書に印紙を貼って、消印する必要があります。印紙税額は次の表のように、金額によって異なります（平成30年３月31日まで）。

印紙税は通常、売主・買主1通ずつ作成しますが、どちらか一方を原本、もう一方を写しとすると、印紙税は原本のみが対象となるので、これを売主・買主双方で分ければ、印紙税を節税することが可能です。

○抵当権の抹消費用

売却する不動産を担保に借入をして抵当権を設定している場合、その抵当権を抹消するための費用が必要となります。

抵当権抹消に必要な登録免許税は、不動産1つにつき1000円で、司法書士に依頼する場合は、司法書士費用が別途掛かります。

○銀行への違約金

銀行からの借入金を固定金利等で借りている場合は、契約の内容によって違約金が発生する場合があります。

不動産の売却時に掛かる費用の一つとして、忘れてはならないのが税金です。税金は不動産売却時の売却益に対して掛かるもので、個人で売った時の売却益のことを譲渡所得と言います。

でも、この不動産売却時の税金で、よく勘違いされていることがあります。

例えば、残債が7000万円ある物件を1億円で売却し、諸経費が300万円だったとすると、売却時の数字は次のようになります。

売却価格1億円－残債7000万円－諸経費300万円＝2700万円

そして、よくある勘違いは、この2700万円に対して税金が掛かると思われていることです。

もちろん、残債と簿価が同じ数字であれば、税金上の利益も2700万円になりますが、簿価が違えば、もちろん税金が掛かる利益も変わります。

ここで簿価とは何なのかといいますと、簡単に言うと、物件を購入した金額から、売却までの減価償却費を引いたものです。

仮に、売却時の簿価が6000万円であれば、

売却価格1億円－簿価6000万円－諸経費300万円＝3700万円

となって、勘違いしていた金額2700万円よりも、1000万円も多く利益が出てしまうことになるわけです。不動産の売却益＝譲渡所得とは、売却価格から残債を引くのではなく、簿価を引くということを覚えておいてください。

短期と長期で違う税金

では、不動産を売却した時の売却益＝譲渡所得にはどれぐらいの税金が掛かるのでしょう？

まず、個人で不動産を売却して利益が出る場合、短期と長期で税率が変わります。短期とは、不動産を購入してから5年以下（1月1日を5回を経ずに売却）、長期とは不動産を購入してから5年を超えて（1月1日を5回以上経て）売却した状態です。

したがって、先ほどの事例のように売却益が3700万円発生している場合は、次の金額の税金が掛かります。

短期か長期かによって、およそ2倍ほど税金が変わるんですね。

一方、法人は所得によって多少変動しますが、短期でも長期でも、1000万円ぐらいの所得であれば売却益に対して33％ぐらいの税率です。

そうすると、購入したい物件を、短期で売却予定の場合は、法人で買う方が節税となり、長期で売却予定の場合は、個人で買う方が節税となるわけです。

もちろん物件所有時の所得税・住民税率と、法人税率のことも考えなければいけませんが、いつ売却するのかによって、戦略が変わることも知っておいてくださいね。