私が物件を購入する時は、築年数は考慮せず「利回りが取れて、ある程度立地がいい物件」を条件にしています。そのため、必然的に築古物件(1番若い物件でも築20年~1番古い物件で築80年)を購入する事になります。もちろん、フルリフォームは必須です。

その中で「リフォームがキツかった」「マジで買わなければ良かった…」と思った物件は、3号と11号です。3号は購入した物件、11号は転貸で運用している物件です。

○3号のスペック

価格

660万円

利回り

40%

横浜駅まで7分ほどの某駅から徒歩10分ほど

築年数

約40年

間取り

5LDK

○11号のスペック

利回り

100%(転貸のため、リフォーム費対比で算出)

新宿まで30分ほどの某駅から徒歩10分ほど

築年数

約45年

間取り

5LDK

両物件、何が大変だったかというと、3号が残置物満載の「蔦家(ツタヤ)」で11号が「シロアリハウス」だったことです…。

3号:残置物満載の蔦家

3号ですが、「残置物撤去不要」という条件で大幅な指値を慣行したので、残置物が山ほど残っていました。また、もう数年住んでいなかったので無管理で、建物にツタが絡まりまくりの物件でした。

建物全体がこんなツタで覆われています。ツタで覆われた物件なので「蔦家(ツタヤ)」です(苦笑)。

このように、残置物満載です。洋服や仏壇まで残っています。

この物件の処理は大変でした……。

まずツタを建物から剥がします。

剥がすコツなどは特にありません。気合いのみです!

もう地面が見えません。これをガラ袋にまとめます。

庭に地面が復活しました。

これだけで合計4~5日くらいかかってます。

で、次に残置物処理です。

最初は1つ1つ残置物を破壊してガラ袋に入れて処分しようと思いましたが、とてもじゃないですが間に合わないので、庭に全部出しちゃいます。

2階から庭に投げ捨てました。

再び庭の地面が見えなくなりました。

こちらは産業廃棄物処理業者に頼んで持って行ってもらいました。

ちなみに、最後の持って行ってもらう作業以外は自分で全てやっています。もうメチャクチャ大変でしたが、こういう作業は実は一番コスパが良かったりするんです。誰もやりたくない事をやるとコストダウンにつながります

ツタと残置物さえなくなってしまえば、あとはリフォームするのみなので、無事リフォームを完成させました。

こんな感じになりました。

元々のスペックはよかったんですよ。ちゃんと綺麗にしてお化粧すればこんな綺麗になります。

ちなみに、廃棄物処理+リフォームで、150万円くらいでした。

11号ですが、物件を初めて見た時から「雨漏り」「シロアリ」にヤラレまくっている物件という事は分かっていました。「まあなんとかなるべ」と気軽にリフォームを開始したのですが、まー大変な物件でした。

雨漏りしてるっぽいです。

けど築古あるあるですが、実際には直していて、昔の跡が残っているだけの可能性もあります。

ここが多分シロアリにやられてるだろうと思っていました。

○雨漏り

雨漏りは、屋根に穴が開いていたり、塗装が劣化していたりするとなるので、屋根を塗装し直します。左がBEFORE、右がAFTERです。

 

トタン屋根が、こんな綺麗に仕上がりました!

ケレン(古い塗膜やサビを落とす作業)→高圧洗浄→穴が空いているところにコーキング(隙間を目地材などで充填する施工)・防水テープ貼り→さび止めを塗る→油性トタン用ペンキを塗る、という流れです。

これだけで合計4~5日かかってます。

○シロアリ

シロアリですが、床を剥いでみると…

こんなヤバいことになってます。スッカスカになっていて、柱としての意味をなしていません。

流石に自分では直せないと判断して、業者さんに任せました。ダメになってしまっている柱を交換して、床の柱も全部新しく直しました。

 

さすが大工の技です。床もほぼ直りました。

この部屋は予想外に費用がかかり、リフォーム費込みで40万円前後でした。

土台まで被害が進行していたらもっとかかったと思いますが、土台はしっかりしていたのでその点は救いでした。

この2物件が、私がリフォームで苦労した物件です。いかがでしたでしょうか? 大変ではあるけど何とかなる、という事がお分かりいただけると思います。ボロ物件は「しっかり指値をして」、あとは「何とかなる」という意識で、購入・運営をしています。