290万のボロ戸建て、利回り20％のはずが入居皆無

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃する企画！ 記念すべき第1回目は、なんと楽待スタッフの馬場が購入した物件。これまで楽待で何を学んできたのか…。いま流行りの戸建投資に乗り出したものの、3カ月以上空室という事態に。広之内さんはどう斬る!?

DIYをがんばりました！ が…

楽待スタッフの馬場です。30歳になり、「新しいことを始めたい」と思ったのがきっかけで、収益物件を購入しました。正直、楽待で不動産投資に触れていながら、やっていないのはもったいない！という気持ちもありました。

戸建てを購入してから3カ月、DIYに時間をかけました。嫁のお父さんに手伝ってもらい、30万円をかけて、畳からフローリングへの変更、キッチンの修繕、窓枠塗装や玄関扉の塗装、ウォシュレットトイレの設置などを行いました。エアコンやインターフォンは、ガス会社にお願いして取り付けてもらいました。

管理会社は物件周辺の5社を訪問し、強みをヒアリング。その中でもレスポンスが速く、外国人の入居希望者にも対応できる、英語が堪能な会社に客付けをお願いすることにしました。

満を持して客付けを開始したものの、3カ月以上動きがなく…。社内では「楽待の恥」「失敗大家」などとキツ～い言葉を浴びて、肩身がせまいです…（涙）。

まずは物件状況を把握

エリアの確認

広之内

まず、物件がどこにあるかを把握させてください。駅からは遠そうですが、駅徒歩何分でしょう？

馬場

駅徒歩1時間なので、歩いては行けないですね。ただ、バスを使えば15分ほどです。都内の主要駅まで1本1時間で行けるので、最寄り駅としては便利だと思っています。

広之内

なるほど。ちょっと（主要都市から）外れると大体こんな感じですよね。じゃあこの駅の乗降者数は（wikipediaを見る）…1998年をピークに毎年減少していますね。まあ、全国的に減少傾向なのであまり気にする必要はありませんが、著しく減っているとか、何かおかしい動きがないかは確認した方がいいでしょう。
周辺の施設については、幼稚園に保育園、小・中・高とあるだけでなく、工場も複数ある。ファミリーも労働者も対象にできるので、賃貸需要は問題ないはずです。スーパーが近くにあるのもプラスポイントですね。

空室率の確認

広之内

空室率は、私は総務省の「住宅土地統計調査」をもとにして独自の算出方法で確認しています。調査対象の市町村の「賃貸用の空き家数」÷「住宅総数 － 一時現在者のみ － 2次的住宅－ 売却用の住宅 － その他の住宅」×100をエクセルで計算すると、空き家率がおおよそ把握できます。
埼玉県はエリアによって、4～6％で推移していますが、この市は約9％ですね…。若干高めかな？

馬場

楽待新聞で空室率について取り上げたことはありましたが、正直、買うとき全く確認しなかったです…（汗）。

競合物件の確認

広之内

今の募集家賃は5万5000円でしたね？

馬場

はい。当初6万円で募集していたのですが、なかなか埋まらなかった焦りから5000円下げてしまいました。リフォーム費を加味しても利回り20％なので…。管理会社さんも、それなら埋まるだろうとのことで。

広之内

管理会社に意見を聞くのはいいですが、ただ言いなりになってはいけません。自分の目で「適正な家賃か」を確認しましょう。まず、賃貸のポータルサイトで自分の物件を開きます。すると「似た条件の物件を検索」と出ると思うので、そこで出てくる競合物件を見るんです。

広之内

（サイトを見ながら）結構似た戸建てが近くにありますね。例えばこの戸建て、間取りも内装も似ていますが、5万5000円で募集しています。馬場さんの物件は今まで6万円だったので、5000円下げたことで有利になるのでは？ さらにこちらは築40年、対して馬場さんの物件は築35年なので、勝てる条件になったということです。

広之内

物件の概要については大体わかりました。押さえるポイントをきちんと押さえているのは、さすが楽待スタッフさんというところですね！
ただ、やはり土地住宅調査での空室率の高さは気になります。家賃設定は競合物件を見る限り適切ですので、あとは立地と物件の状態、この2つの要素でどれだけ勝負できるかにかかってきます。実際に現地に行って見てみましょう。