空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃する企画! 記念すべき第1回目は、なんと楽待スタッフの馬場が購入した物件。これまで楽待で何を学んできたのか…。いま流行りの戸建投資に乗り出したものの、3カ月以上空室という事態に。広之内さんはどう斬る!?

DIYをがんばりました! が…

楽待スタッフの馬場です。30歳になり、「新しいことを始めたい」と思ったのがきっかけで、収益物件を購入しました。正直、楽待で不動産投資に触れていながら、やっていないのはもったいない!という気持ちもありました。

戸建てを購入してから3カ月、DIYに時間をかけました。嫁のお父さんに手伝ってもらい、30万円をかけて、畳からフローリングへの変更、キッチンの修繕、窓枠塗装や玄関扉の塗装、ウォシュレットトイレの設置などを行いました。エアコンやインターフォンは、ガス会社にお願いして取り付けてもらいました。

管理会社は物件周辺の5社を訪問し、強みをヒアリング。その中でもレスポンスが速く、外国人の入居希望者にも対応できる、英語が堪能な会社に客付けをお願いすることにしました。

満を持して客付けを開始したものの、3カ月以上動きがなく…。社内では「楽待の恥」「失敗大家」などとキツ~い言葉を浴びて、肩身がせまいです…(涙)。

お悩み内容

・もう少しリフォームする必要があるのでしょうか?

・管理会社に優先的に動いてもらえると思い、専属専任媒介でお願いしていますが、入居者を広く募集するために避けた方が良かったのでしょうか?

・「短期入居でもOK、外国人でもOK」など、幅広く受け入れる姿勢を管理会社に見せるべきでしょうか?

まずは物件状況を把握

エリアの確認

広之内

まず、物件がどこにあるかを把握させてください。駅からは遠そうですが、駅徒歩何分でしょう?

馬場

駅徒歩1時間なので、歩いては行けないですね。ただ、バスを使えば15分ほどです。都内の主要駅まで1本1時間で行けるので、最寄り駅としては便利だと思っています。

広之内

なるほど。ちょっと(主要都市から)外れると大体こんな感じですよね。じゃあこの駅の乗降者数は(wikipediaを見る)…1998年をピークに毎年減少していますね。まあ、全国的に減少傾向なのであまり気にする必要はありませんが、著しく減っているとか、何かおかしい動きがないかは確認した方がいいでしょう。
周辺の施設については、幼稚園に保育園、小・中・高とあるだけでなく、工場も複数ある。ファミリーも労働者も対象にできるので、賃貸需要は問題ないはずです。スーパーが近くにあるのもプラスポイントですね。

空室率の確認

広之内

空室率は、私は総務省の「住宅土地統計調査」をもとにして独自の算出方法で確認しています。調査対象の市町村の「賃貸用の空き家数」÷「住宅総数 - 一時現在者のみ - 2次的住宅- 売却用の住宅 - その他の住宅」×100をエクセルで計算すると、空き家率がおおよそ把握できます。
埼玉県はエリアによって、4~6%で推移していますが、この市は約9%ですね…。若干高めかな?

馬場

楽待新聞で空室率について取り上げたことはありましたが、正直、買うとき全く確認しなかったです…(汗)。

競合物件の確認

広之内

今の募集家賃は5万5000円でしたね?

馬場

はい。当初6万円で募集していたのですが、なかなか埋まらなかった焦りから5000円下げてしまいました。リフォーム費を加味しても利回り20%なので…。管理会社さんも、それなら埋まるだろうとのことで。

広之内

管理会社に意見を聞くのはいいですが、ただ言いなりになってはいけません。自分の目で「適正な家賃か」を確認しましょう。まず、賃貸のポータルサイトで自分の物件を開きます。すると「似た条件の物件を検索」と出ると思うので、そこで出てくる競合物件を見るんです。

広之内

(サイトを見ながら)結構似た戸建てが近くにありますね。例えばこの戸建て、間取りも内装も似ていますが、5万5000円で募集しています。馬場さんの物件は今まで6万円だったので、5000円下げたことで有利になるのでは? さらにこちらは築40年、対して馬場さんの物件は築35年なので、勝てる条件になったということです。

Q. 優先的に動いてもらえると思い、専属専任媒介でお願いしていますが、入居者を広く募集するために避けた方が良かったのでしょうか?

A. 管理会社に正直に尋ねてみるべし!

結論としては、「管理会社に正直に尋ねてみる」としか言えません。「その地域」×「管理会社」×「賃貸仲介会社」、この3つの要素で全く異なるからです。例えば、管理会社によっては、自社で管理している物件しか賃貸のあっせんをしない会社もあります。

「じゃあ、その会社に専属専任してもらえばいい!」というのは早計です。こういう会社の場合、他の賃貸仲介業者にはあなたの物件情報を全く流さなかったり、その会社の入居あっせん能力が弱かったりすることがあるからです。

しかし、「じゃあ、広く空室募集してくれる管理会社に頼めばいいか!」というのも早計です。地域によっては、地場の大手企業が強く、他社の空室をあまりあっせんしてくれない場合もあるからです。

ですので、私は書籍内でも「よい管理会社の見分け方」に3つのポイントを書きましたが、中でも「自社の管理物件の入居率を質問して、小数点以下まで答えられる会社」で、なおかつ空室率が10%以下であれば、専任専属にしても大丈夫と感じますね。

Q. 「短期入居でもOK、外国人でもOK」など、幅広く受け入れる姿勢を管理会社に見せるべきでしょうか?

A. 低家賃世帯をターゲットにするなら、イレギュラーもOKとすべき

これも戦略で大きく異なりますが、私の場合は短期入居も外国人もOKとしています。私の場合は、築古物件で低家賃世帯が入居ターゲットですので、ある程度イレギュラーなニーズにも応えていく必要があります。今回の物件の場合も、「築古物件の低家賃」戦略でよいと思いますので、門戸を広げるべきと考えますね。

広之内

物件の概要については大体わかりました。押さえるポイントをきちんと押さえているのは、さすが楽待スタッフさんというところですね!
ただ、やはり土地住宅調査での空室率の高さは気になります。家賃設定は競合物件を見る限り適切ですので、あとは立地と物件の状態、この2つの要素でどれだけ勝負できるかにかかってきます。実際に現地に行って見てみましょう。

周辺環境のチェック

空き家再生人が「物件周辺にこれがあったら買わない」と断言するものは?

物件に向かうまでの様子(音声なしでもご覧いただけます)

 

外装のチェック

「これをやったら絶対決まる」という外装リフォームとは?

物件をグルっと一周まわる様子(音声なしでもご覧いただけます)

 

内装のチェック

ふすまをウォークインクローゼットに変身させる「魔法のアイテム」とは?

内装でのアドバイスの様子(音声なしでもご覧いただけます)

 

水回りのチェック

キッチンが2万円で取り換えられるってなぜ!?

キッチン・トイレ・お風呂でのアドバイスの様子(音声なしでもご覧いただけます)

 

Q. もう少しリフォームする必要があるのでしょうか?

A. 動画でもお伝えしましたが、私なら以下のリフォームもやります。

・まずはトイレです。トイレはどんなにきれいでも床壁の張替は必ずします(ウォシュレットへの交換は〇です)。私は、「自分が住みたいと思えるレベル」というモノサシで、リフォームの出来栄えを最終的に判断しています。

・基本的なフォーカルポイント(物件を借りるために見に来た方が注目するポイント)に手が入っているのが好感ですが、この物件の最後かつ最大の課題は、風呂がユニットバスでなくタイル張りであることです。例えばこのまま3月になっても入居が決まらないというような場合は、風呂の改装を考えなくてはいけないかと思います。

ユニットにリフォームすればよいのですが、費用は50万円は見ないといけませんので、馬鹿になりません。折衷案ですが、風呂の塗装を行うという方法でも、今の工法なら見違えるような仕上がりになります。塗装なら、ユニットバスを導入する費用の半分程度で済みます。

まとめ

 

■広之内さんからのメッセージ

良い意味で「素人の一生懸命さが目に見える物件」でした。さすがは楽待のスタッフさんです。フォーカルポイントをきちんと改装している点、水回り(シングルレバー水栓やシャワーの新品交換)の光沢感を出している点など、勉強して真面目に実践している「努力」が表れています。近いうちに入居が決まると感じます。

ただし、動画や記事でもお伝えしましたが、この物件の最大の欠点は風呂がタイル張りであることです。今後もし入居が決まらない場合は、この風呂のユニットバス化、または風呂の塗装を検討すべきです。

築が古いという欠点があっても、他の要素と努力で、十分補えることを実証してくれる物件になると期待します。一緒にがんばりましょう!

■楽待スタッフ・馬場の意気込み

空き家再生人のおかげで、光が見えだしました! 広之内さんのコラムをはじめ、楽待に掲載されているコラムや投資家さんの本を読んで不動産投資にチャレンジをしましたが、手に入れたものは…まだ「DIYを手伝っていただいた嫁のお父さんとの絆」だけです(笑)!

今回、広之内さんからいただいたアドバイスを実践して、1日でも早く入居者を決め、家賃を手に入れたいと思います!

「私の空室、どうにかして!」という方大募集

所有している空室物件や空き家を持て余している皆様! 空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃し、客付けやリフォームの仕方などを具体的にアドバイスします。

応募方法

Step1 書籍を購入する
書籍『貯金100万円から月収50万円生活』を
オンラインもしくは書店にてご購入ください。

Step2 応募する
書籍の感想と一緒に応募フォームからご応募ください