区分を買い進めた後、アパートにシフトしていったことは前回のコラムでお話しました。今回はその次に購入した物件をテーマにお話します。

従前の投資基準には沿わないこの物件。そのような物件を購入するに至る経緯と、その後味わうこととなる苦い経験、果ては自分自身でビジネスを興すまでの紆余曲折を紹介しましょう。果たして、災い転じて福となすことができるのでしょうか。

初の1億円超物件

私の投資スタイルは利回りを最重要視するものでした。投資経験が少ないうちは、リスクを減らすために現金または比較的少額の借り入れで購入できる2000万円程度の物件を投資対象とし、20%の利回りを目指すというものでした。

しかし、人間というものは煩悩の塊のようなもの。私もその例外ではありませんでした。実績を積み重ね、成功体験に対する興奮を覚えるにつれて、より大きなリターンを狙いたいという思いが次第に強くなっていきました。

そこで私は、東京近郊で比較的資産価値の高い利回り10%超の物件の購入を検討するようになりました。資産価値が高い、いわゆる高積算物件であれば、高額な物件であっても融資を引くことはそれほど難しくありません。

仮に1億円の物件を購入したとしましょう。10%の利回りでも、この物件からは年間1000万円もの家賃収入が得られることになります。1億円を期間25年・金利3.5%(元利均等)という条件で借りた場合の返済額は月50万円、年換算で600万円となり、年400万円ものキャッシュフローが得られることになります(便宜上、固都税や経費などは考慮していません)。

それまでの私の投資スタイルの典型である、日本政策金融公庫から期間10年・金利1.8%(元利均等)で2000万円の融資を受けて利回り20%・2000万円のアパートを購入した場合を考えてみましょう。年間400万円の家賃収入が得られる一方で、返済額は220万円にも上り、年間のキャッシュフローは180万円ということになります。

また、巷には空前の超低金利時代が到来しています。金融機関は金利0.5%・3000万円の住宅ローンでチマチマ利子を稼ぐよりも、より多くの利子を稼ぐことができる大型の案件への融資に積極的に取り組むようになっていたことも、大型物件購入へと考えが傾いた理由のひとつだったと思います。

そう考えるようになってしばらくして、希望の条件に近い次の物件が目に留まりました。

所在地

埼玉県草加市

価格

1億5800万円

利回り

10.25%(表面)

築年月

1984年10月

1階が店舗(6区画)、2階と3階に住居が6室ずつという構成の鉄骨造のマンションです。2階部分は貸事務所でしたが、売却を機に住居へコンバージョン(用途転換)している最中でした。そのため、2階部分の内装と設備は新築同様ですが入居者はゼロです。空室は他に店舗2区画と3階住居1室、その時点での空室率は50%と、入居率の面では決して優秀とはいえませんでした。

とはいえ、入居率が低い物件には慣れています。そのため、購入時の空室の多さには抵抗がありませんでした。むしろ、購入時に空室が多いとリフォーム・リノベーションしやすく、従前よりも高い家賃で貸せる可能性も生まれますし、古い設備を交換したり事前に修繕をしたりしておけば、後の不具合の予防にもつながります。私にとっては、購入時の空室はむしろ大歓迎です。

ただひとつ心配なことは、店舗付き物件を手がけるのはこれが初めてだということ。空き店舗をいかに埋めるかが投資の成否を握りそうだと感じました。しかし東京からほど近い場所で利回りもまずまず、購入に向けて話を進めることにしました。

手続きが進み、融資は仲介会社が斡旋する某金融機関から受けることになりました。その金融機関とは、不動産投資業界に名を馳せる「S銀行」。金利が高いことで知られていますが、その一方で高額の融資を比較的容易に引くことができることでも有名な銀行です。不勉強だった私はその手軽さというメリットを享受した代わりに、異常に高い金利の支払いを強いられる代償を負ってしまったのです。これは大きな失敗でした。その後数年に渡って、この銀行との金利引下げを巡る攻防が繰り広げられることになります。

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