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不動産投資を始めて2年になりますが、ようやく不動産投資というものを冷静に考えられるようになってきました。ちょっと遅すぎましたね（笑）。いろいろな意味でギリギリです（笑）。

今回はこれまでの経験を振り返り、不動産投資なんかするんじゃなかった…と感じたことをランキング形式でお話します。これから不動産投資を始めようと考えている方は、反面教師として読んでいただければと思います。

第5位 家賃の1年分が消える

2016年12月、1K4室のアパート「はじめちゃん」の空室2部屋に入居申し込みがあったので、すぐにリフォーム。1室は壁クロス、床クッションフロアの張替だけで約5万円。もう1室は前の入居者が10年近く住んでいたためクロス、クッションフロアの傷みがひどく全面張替。さらに、エアコンの交換が入居の条件だったため約30万円かかってしまい、2室合計34万7000円…。家賃の1年分が消えました。

○今だったらこうする

このときは満室になることがわかっていたので負担に感じていませんでした。今さらですが、エアコンがまだまだ使えるものだったので、自宅のエアコンと交換すればよかったと思います。

このコラムを書きながらいろいろ思い出してきた！ 家電量販店より高かったし！ エアコンだけ知り合いの電気屋さんにお願いすればよかった…。

第4位 人生初の内容証明郵便

2017年8月、将来的には自宅にしようと考えて購入した賃貸中の一戸建「不二子ちゃん」で家賃の滞納が。6月末に取引して8月から延滞って…。家賃保証会社から賃料が振り込まれるので第4位という微妙な位置ですが、お先真っ暗。

それよりも不安に感じたのが内容証明郵便！家賃保証会社が入居者と話し合って勝手に解決してもらえるものだと思っていました。管理を任せている不動産会社Aから、内容証明郵便に堀之内名人の印鑑が必要だと言われたので、印鑑を持参して不動産会社Aへ。これも貴重な経験と超お気楽に内容を確認していると、最後に自分の住所と氏名が…。

堀之内「逆恨みされたら堀之内家が直接攻撃されるんですね」

不動産会社「ですね」

こわい…。

○今だったらこうする

この物件に投資意欲を根こそぎ奪われた気がします。月々3万円のローンを組んで「不安」を購入してしまったぐらいの感覚です。買わなきゃよかったと言ってしまえば元も子もないのですが、家賃収入が増えることばかり考えていました。次に買うときは…というか、しばらく返済に明け暮れるので、次はありません（笑）。

第3位 契約書に記載されていない追加費用発生

2017年8月、サブリース契約を結んだ「はじめちゃん」で追加費用が発生！ 管理を任せている不動産会社Bから電話。

不動産会社「先日のサブリースの件なんですが」

堀之内「ほい」

不動産会社「家賃保証会社がサブリース会社の系列会社になります」

堀之内「ほい」

不動産会社「今までの家賃保証会社が使えないので、入居中の方にあらためて契約していただくのですが、保証料をいただくわけにはいかないのでご負担ください」

堀之内「…」

不動産会社「1室につき賃料の1カ月分になりますので。2室分お願いします」

堀之内「……」

入居者募集に要する期間として6カ月の免責期間があり、まだ家賃の保証が始まっていないのに早くも請求が始まるとは…。もう好きにして。

○今だったらこうする

家賃収入を安定させておきたいと思い、契約を急ぎすぎました。もっと綿密にやり取りするべきだったと思います。サブリースを検討中の方、とにかく相手に嫌われるぐらい質問しましょう。聞かなきゃ答えてくれないことがいろいろありますから。その場で「どこかご不明な点あります？」と聞かれても、何を聞けばいいのかわからないと思います。インターネット（もちろん楽待新聞も！）を駆使してサブリースの問題点を調べてから挑みましょう！

第2位 2室ほぼ同時に退去

2017年6月、所有物件が「はじめちゃん」1棟だけだったとき、満室が続いていたことで調子に乗ってしまい、次の物件を探していました。そして購入を決断した「不二子ちゃん」の売買契約を結ぶという前日に、不動産会社Bから5月末に退去しちゃいましたという過去形の報告と、6月末にも退去しますという現在進行形の報告が。もうどうでもいい。

○今だったらこうする

このときは仕方ないかと思うだけでしたが、ここは怒っても許される場面だと思います。ただのお人好しでは不動産投資家なんかやってられません。ボランティアじゃないので。

退去することが事前にわかっていれば退去の理由を聞くことができます。入居者の都合で退去する場合は仕方ありませんが、「家賃が高い」「隣室の生活音が気になる」等であれば、こちらで解決策を提案できることもあります。

第1位 通帳を見たとき

リフォームや退去、家賃滞納を抑えて堂々の第一位が通帳!? ネタに走ろうとするウザい堀之内名人が出てきたぞ！ 画面を閉じろ!! と思った方、ちょっと待って！ 家賃収入からアパートローンの支払いまで1冊の通帳で管理しているので、不動産投資の悲喜こもごもが、この1冊に凝縮されています。

自分の頭の中で計算すると「はじめちゃん」と「不二子ちゃん」の家賃収入が月々15万円でローンの支払いが月々13万円かぁ。ギリギリだけど、資産価値のある土地だし収支プラスならよしとしよう！ というぐらいの余裕がありました。

ところが、サブリース会社から今度は何を請求されるのだろうという不安と、今後の家賃収入が期待できなくなった「不二子ちゃん」のことを考えると不安が募るばかり…。あらためて通帳を確認すると月々13万4846円の家賃収入に対してローンの支払いが月々13万1866円。家賃収入が途絶えたら終わる。

サラリーマンなんだから給与から補填すれば？ と思われるかもしれません。私もそう考えていました。さらっと晒してしまいますが、給与の手取りが18万7102円なんですよ。生きるので精一杯なんだから（笑）。家賃収入が途絶えたら終わる（2回目）。

○今だったらこうする

滞納トラブルが発生するまで、「家賃収入がゼロになったらどうする？」という課題に真剣に取り組んでいませんでした。今回の私のように生活に直撃する可能性もありますので、家賃収入とローン支払いの収支だけを考えてはいけません。ローンを組む際には生命保険のような自分自身にかかる費用、電気代など生活に必要な費用も細かく計算しておきましょう。

振り返って感じたこと

不動産投資って難しい!!

たとえば、株なら株価×購入株式数と手数料を払って購入すれば、売却するまで費用は発生しません。しかし、収益物件の場合は何もしなくても税金がかかり、入退去があればリフォーム費用がかかります。家賃収入も一定ではなく、空室リスクを伴います。当たり前のことですが、物件を購入すればそこがゴールというわけではないので、リフォーム費用ぐらいはいつでも用意できるぐらいの準備をしておきましょう。

不動産投資を経験して反省材料は山ほどありますが、後悔はしていません。後悔してしまうと失敗を認めたことになってしまうから…。完済まで残り20年、コツコツ返済していきます。