10年間勤めた損害保険会社を32歳で退職し、コツコツ貯めた1000万円を元手にコンビニ経営を開始するも、たった4カ月で廃業─。これは「元祖サラリーマン大家」として知られる沢孝史さんの過去だ。

違約金等の支払いで無一文になり、なすすべもなく妻の実家に転がり込んだ時の心境はどのようなものだったのか。そして、どん底の状態からどのようにして総投資額25億円、年間家賃収入1億2000万円まで上り詰めたのか。これまでの苦労やプロセス、今後の投資戦略について聞いた。

「あまのじゃくさ」が成功の一手に

「お金がない時は見栄を張っても仕方ないからね。それなりの生活をすればいいだけの話」

妻の実家で肩身の狭い想いに打ちひしがれていたかと思いきや、あっけらかんとした答えが返ってきた。「『旅の恥はかき捨て』って言うけど、失敗したことや恥ずかしいことって後で気にするじゃん? 私の場合は記憶力が欠如してるのもあるけど、すぐに忘れる(笑)」

こうして現実を見つめ、気持ちと生活をすぐに切り替えた。サラリーマンに戻り、製造業の営業をしつつイチから貯金し、700万円に達した38歳で不動産投資を始めた。

「当時はバブル崩壊の影響で『不動産なんて』という沈滞ムードだったし、ましてやサラリーマンがお金を借りてやること自体にかなり偏見があった。でもそれって感情の世界で、投資は数字なので」。お金を借り入れたとしても、それは家賃が払ってくれる。その計算が成り立つことに勝算があると確信し、世の風潮に流されなかった。

「ひねくれものなので、私は。人がいいって言うとダメって思うし、ダメって言うといいって思う人間」

家族の反応はどうだったのだろうか。「妻は私が言い出したら聞かない性格って知ってるので、好きにやらせてくれました。保証人のハンコはさすがに嫌だったらしいけど、最近は普通に押してくれる。その代わり、成功したらきちんと還元することが大事。今はヨガ教室や英会話、海外旅行など、好きに行かせていますよ」

初めて購入した物件は、4000万円弱・利回り8%・築4年のファミリー向けアパート。当時は物件購入の指標を持ち合わせていなかったため、立地の良さや築年数の浅さといった、いわば「勘」で購入を決意。サラリーマンに融資する金融機関がない中、不動産会社に斡旋してもらい、金利2.8%・返済期間15年、頭金として約2割を入れて、なんとか融資を取り付けた。「記念として、まだ売らずにとってある」というこの物件は、今も満室で収入を生み続けている。

15年返済のため、1棟目の物件ではほとんど手残りはなかった。しかし、「ボーナスで繰り上げ返済すればもっと早く完済できるし、そのあとは家賃がまるまる入ってくる。そうなれば、給料以外に毎月30万が加わるでしょ。全然OKですよね」。堅実な考えを貫きながら、「次も買えるかな」と思ったのは、1棟目購入から1年以上経過した後だった。

「当時、ここまで物件を増やそうという気はさらさらなかった。1棟検証してみて良かったので次は、と段階を踏んで考えています。だから、最近のイケイケみたいに2~3年で数十億増やすようなことはしません」

新規参入者に対しては「順番が逆では」と指摘する。「『これだけ規模を拡大したい』と先に決めるのは確かに夢があっていいけど、すごく無謀なことだと思う。ましてや築30年のRC・利回り8%で素晴らしいと言ってるような人たち。自己資金を全然入れず、初めに消費税還付をして、とりあえず手元のお金はあって安心してるけど、今後負担になることは間違いありません」

不動産の場合、たとえ市場価値が下落しても、債務不履行にならない限り追証は求められない。しかし含み損を抱え続けることになるため、何かのタイミングで弾けた時に莫大な負債を抱える可能性がある。「歯止めがきかない分、環境によって左右されるので危ない」と警鐘を鳴らす。「1棟だったら自分のポケットマネーで支払えるけど、10棟あったら回らないですよ」

複数法人スキームの未来

とはいえ、規模を拡大していく投資家は以前から見受けられる。その人達とは何が違うのだろうか。

「その頃、借金していた何人かに片っ端から真意を尋ねたことがあります。でも彼らは『増やしたいから』ではなく、『不動産として採算が取れるから』買ってた。明らかにいい物件なのに、どうしても融資が付かない。それに対してどうやって融資を受けようかと考えられた様々な手法の一つが、複数法人のスキームですよ」

1法人で1物件を購入することで、個人としての総融資額が金融機関に見えづらくなり、融資を受けやすくなると言われている。今では賛否両論の声が聞こえてくるが、このスキームは本当に良い物件を手に入れたい投資家にとっては苦肉の策だったのだ。「最近の人はそうじゃなくて、増やしたいがためにやってるでしょ。増やすことが目的になっているから、物件の内容は二の次。目的と手段が逆転してるのは見逃せません」

ここ数年は金融機関が融資に積極的なことから、担当者が黙認してしまっている場合もあるというが、現在は急速に引き締め始めているので「長続きしない」とみている。「金融庁の調査が入った時、それらは正常債権から不良債権に移るはず。追加の担保を求めるとか、銀行もなんらかの措置をとらざるを得なくなるでしょう」